전매제한 없는 로또 청약은 계약금만 넣고 분양권 전매가 가능한 건가요?

Question

지인이 송파 위례 리슈빌 로또청약이 떴다고 보내줘서 봤습니다.

엄청난 시세차익이 예상되는 건 알겠는데.. 분양가를 낼 여력이 없어서 청약에 안 넣겠다고 했더니 무조건 넣고 당첨되면 생각할 일을 미리 고민하냐고, 조건 되면 일단 무조건 넣어야한다고 하더군요. 전매제한도 풀려서 그냥 팔면 된다구요.

근데 제가 청약 쪽은 무지해서.. 이게 진짜 그냥 넣으면 되는 건지, 재당첨 제한도 10년이나 되던데 물리는 거 아닌지 모르겠거든요.

공고문 다 읽어봐도 분양권 전매에 대한 내용은 없구요..

당첨도 안 되어놓고 고민하는 게 웃긴 건 저도 알지만.. 요즘 로또청약이니 뭐니 주기적으로 난리라 이참에 알아두고 싶어서 문의 올려봅니다.

1. 송파 청약의 경우 계약금 20%, 잔금 80% 더라구요. 계약금 20%만 내고 잔금 전에 분양권 전매가 가능한 건가요?

2. 원래 청약은 중도금 대출이란 걸 받는 걸로 아는데, 중도금 대출이 따로 있는 게 아니고 일반 주담대로 진행하는 건가요?

3. 이번 송파건처럼 중도금이 따로 없고 계약금 / 잔금인 경우에는 잔금에 맞춰서 일반 주담대로 진행하는 건가요?

4. 특히 송파구는 여러 제한이 많아 대출이 어려운 걸로 아는데, 주로 확인해야할 대출 제한이 있나요? 실거주 제한 말고 대출 한도에 영향을 주는 소득 제한이라던가 하는 거요.

5. 송파구가 토허제 때문에 공고 상 전매제한이니 실거주의무니 상관없이 무조건 실거주 의무가 있다던데 맞나요?

6. 찾아보니 주변 다른 아파트는 미등기라 잔금대출이 안 나왔다던데, 여기는 보존등기라던데 잔금대출 최대 6억 한도로 가능한 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

송파 위례 리슈빌 무순위청약의 경우에는 서울거주 무주택자이면 청약이 가능합니다. 청약통장이 필요없고 거주의무기간도 없으며 전매제한은 3년이기는 하지만 이미 경과하여 전매가 가능하지만, 재당첨제한 10년이 적용됩니다. 구입을 위해서는 주담대 6억 제한으로 인해 적어도 3억이상의 자기자금 이 필요합니다. 또한 계약시 20%의 계약금을 납부해야 하고 계약일로부터 60일 이후 잔금 80%를 납부해야 합니다. 최근에 개정된 대출규제가 적용되므로 주담대시에는 6개월내에 전입해야하고 전세를 주는 경우에는 전액현금으로 입주하는 세입자를 구해야합니다. 또한 주담대 6억을 받으려면 DSR40%를 만족해야하는데 스트레스 DSR3단계 적용으로 연봉이 1.5억 정도 되어야 가능할 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 송파 청약의 경우 계약금 20%, 잔금 80% 더라구요. 계약금 20%만 내고 잔금 전에 분양권 전매가 가능한 건가요?

-> 해당청약단지에 전매제한 기간이 없거나 이미 만료된 이후라면 가능할수 있습니다. 다만 이런 경우라도 무순위 청약물량이 특별공급물량등의 별도 제한이 있는 경우라면 이와 다를수 있습니다.

2. 원래 청약은 중도금 대출이란 걸 받는 걸로 아는데, 중도금 대출이 따로 있는 게 아니고 일반 주담대로 진행하는 건가요?

-> 무순위 청약의 경우 부적격자, 청약포기자 발생시 나오는 건으로 각 청약건마다 다르겠으나, 나오는 시점에 따라 중도금이 있을수도 없을수도 있습니다. 이유는 이미 해당 무순위청약 시점이 잔금과 가까운 시점이라면 중도금 없이 바로 잔금지급으로 이어질수 있습니다,

3. 이번 송파건처럼 중도금이 따로 없고 계약금 / 잔금인 경우에는 잔금에 맞춰서 일반 주담대로 진행하는 건가요?

-> 네, 송파 위례 리슈빌은 입주시기가 올해 9월예정이기 때문에 이미 전매제한도 끝났고 계약일로부터 2달정도뒤에 실제 입주이기에 후취담보 주택담보대출로 진행하셔야 합니다

4. 특히 송파구는 여러 제한이 많아 대출이 어려운 걸로 아는데, 주로 확인해야할 대출 제한이 있나요? 실거주 제한 말고 대출 한도에 영향을 주는 소득 제한이라던가 하는 거요.

-> 송파구뿐 아니라 수도권내 현재 대출규제로 인해 최대 6억이내로만 가능하고 대출이용시 6개월이내 입주를 하셔야 합니다, 그리고 현재 무순위 물량의 분양가가 9억초중반대로 알고 있는데, 규제지역내 포함되어 비규제지역보다는 대출기준이 까다롭게 적용될수는 있습니다.

5. 송파구가 토허제 때문에 공고 상 전매제한이니 실거주의무니 상관없이 무조건 실거주 의무가 있다던데 맞나요?

-> 토지거래허가구역 자체에 실거주의무가 있는 것은 아니고, 실거주가 아닌 이상 유상매매계약시 지자체 허가가 되지 않습니다. 다만 위의 경우 청약을 통한 분양을 받아 취득하는 것이기 떄문에 토지거래허가를 받을 필요가 없는 것으로 알고 있

고 그에 따라 해당 분양권에 대해서는 실거주의무등은 적용받지 않습니다.

6. 찾아보니 주변 다른 아파트는 미등기라 잔금대출이 안 나왔다던데, 여기는 보존등기라던데 잔금대출 최대 6억 한도로 가능한 건가요?

-> 일반적으로 신축아파트는 대부분 잔금시에 등기가 나오지 않습니다만 후취담보형태로 주담대를 진행을 하기 때문에 대출자체가 불가하지는 않습니다. 다만 대출규제로 최대 6억까지만 가능하다고 보시면 됩니다.

Answer 3

1. 송파 청약의 경우 계약금 20%, 잔금 80% 더라구요. 계약금 20%만 내고 잔금 전에 분양권 전매가 가능한 건가요?

==> 전매제한이 아닌 경우에는 가능합니다.

2. 원래 청약은 중도금 대출이란 걸 받는 걸로 아는데, 중도금 대출이 따로 있는 게 아니고 일반 주담대로 진행하는 건가요?

==> 일반적으로 중도금이 있는 것이 일반적이지만 상기 청약조건을 그러한 조건이 없는 것으로 보입니다.

3. 이번 송파건처럼 중도금이 따로 없고 계약금 / 잔금인 경우에는 잔금에 맞춰서 일반 주담대로 진행하는 건가요?

==> 통상 집단 담보를 받을 수가 있지만 개인별로 주담대를 실행할 수도 있습니다.

4. 특히 송파구는 여러 제한이 많아 대출이 어려운 걸로 아는데, 주로 확인해야할 대출 제한이 있나요? 실거주 제한 말고 대출 한도에 영향을 주는 소득 제한이라던가 하는 거요.

==> 우선적으로 대출정책이 자주 변경되는 만큼 이 부분은 나중에 확인이 필요한 사항입니다.

5. 송파구가 토허제 때문에 공고 상 전매제한이니 실거주의무니 상관없이 무조건 실거주 의무가 있다던데 맞나요?

==> 네 그렇습니다. 허가일 기준으로 3개월 이내 실거주 의무가 발생됩니다.

6. 찾아보니 주변 다른 아파트는 미등기라 잔금대출이 안 나왔다던데, 여기는 보존등기라던데 잔금대출 최대 6억 한도로 가능한 건가요?

==> 현재 지침을 고려할 때 가능합니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 전매제한이 없는 분양의 경우 계약금으로 계약을 하고 나면 중도금 무이자 또는 이자후불제 등으로 준공 시 까지 분양권을 들고 가게 됩니다. 만일에 인기 좋고 시세차익이 큰 매물일 경우 계약 후 분양권을 가지고 있는 것 만으로 그리고 향후 잔금을 치고 2년 거주를 하게 되면 양도소득세 없이 몇억을 벌 수가 있습니다.

또한 잔금까지 자신이 없을 경우 청약을 해서 당첨이 되면 그러한 권리를 다른사람에게 프리미엄을 받고 팔면 되는 것입니다. 전매제한없고 재당첨 불이익이 없다면 안할 이유가 없는 것입니다.

당첨이 되면 프리미엄 받고 팔고 안되면 그대로 본전 입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,3년 전매제한 있어서 소유권 이전 등기 이후 가능합니다

,대출구조 계약금은 20%이고 잔금 시점에 일반 주담대 사용하시면 됩니다

,실거주의무 없습니다(무순위 공고상)

,대출한도 소득·DSR·LTV 기준 따라 은행 상담이 필요합니다

,잔금대출 가능 여부는 보존등기 완료된 건물이라 가능합니다

금액은 개인에 따라 상이합니다

무순위 청약은 적은 투자금으로 도전 가능하지만 공고문 및 토허제 관련 규제사항을 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다