답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권의 경우는 계약시점의 납입금과 프리미엄의 포함한 가격이 거래금액이 됩니다. 그에 따라 위 거래금액은 총분양가 5.1억(옵션비, 확장비 포함)이고 현재까지 납입한 금액이 5100만원 + 130만원 + 5200만원 = 1억 430만원 여기에 프리미엄 1억을 더해 2억 430만원이 됩니다. 중개요율 0.4%로 81만원이 최종 한도액으로 보입니다. 일단 중개사를 통해 정확한 중개보수 산출내역을 확인요청하시고 이에 보고 판단을 하셔야 합니다. 다만, 주택이 아닌 일반오피스텔,상가 분양권의 경우라면 요율이 0.9%가 적용될수 있어 이럴 경우 180만정도로 높아질수는 있습니다. 단, 200만원은 어떤 기준에 따른 것인지는 잘 판단되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 위 사항만 보고 지원이 가능할지 여부는 알수 없습니다. 전세의 경우 LH전세임대나 공공임대주택등의 지원이 있으나 이 모두 자격사항이나 요건이 충족이 되어야 하기에 위 사항만 보고 혜택가능여부를 판단하기는 어렵습니다. 일단 소득이 있는 상태라면 소득이 전세임대 혹은 임대주택 요건에 충족이 되어야 하고, 그외 각 유형별 요건에 해당이 되는지를 스스로 확인해보셔야 할 부분입니다. 일단 관련한 사항은 전세임대포털을 통해 자세한 사항을 확인하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출상품과 은행에 따라 조금 차이가 있습니다. 보통은 하루전날에 대출실행이 되는 경우도 있고, 휴일,공휴일에는 실행불가로써 익영업일에 실행되는 경우가 있습니다. 그에 따라 미리 대출을 신청한 은행에 확인하여 실행일자등을 확인하고 그에 맞게 임대인과 조율을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 단순하게 말하면 건물을 몇층까지 건축할수 있는지를 판단하는 기준이고 입지는 주변상황과 지역등 여러요인에 따라 구분이 되는 부분으로 각각 별개라고 보시면 됩니다 . 즉 용적률이 높다고 무조건 입지가 좋은 것이 아닙니다. 다만 재건축에서 말하는 사업성은 단순하게 입지를 떠나 현재 세대수와 대지지분, 그리고 추가될 일반세대가 얼마나 되느냐에 따라 구분이 되는 부분으로 용적률이 높아지면 당연히 추가되는 일반분양물량이 많아지고 그만큼 분담금이 줄어들기에 사업성이 좋다고 하는 것이지 그 자체가 입지를 보장하는 것이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.은행의 통보는 본인들의 근저당권을 근거로 임의경매를 신청할 예정이라는 통보로 보입니다. 은행이 법원에 경매를 신청하고 법원은 이후 등기촉탁을 통해 경매개시등기를 하게 됩니다. 그리고 실질적인 경매절차가 시작되게 됩니다. 우선 경매를 신청하고 경매개시등기 촉탁까지는 1~2주내 완료가 되나, 이후 절차진행 및 입찰까지는 일정시간소요가 되게 됩니다. 그리고 경매절차가 시작되면 말소기준권리를 기준으로 후순위는 소멸, 선순위는 인수권리가 구분되며 그에 따라 대응을 다르게 하셔야 합니다. 질문의 경우 월세라면 은행 근저당보다 후순위일 가능성이 높고 그에 따라 경매낙찰후 소멸권리로 볼수 있을듯 보이긴 하나 정확한건 등기부상 권리분석을 해보아야 할듯 보입니다. 중요한건 최우선변제나 관려한 순위배당등 여러 권리분석과 절차진행에 따른 권리행사를 하여야 하기에 단순하게 보지 마시고 경매가 실제 진행되면 부동산이나 법무사등을 통해 적절한 대응방법등은 알아두시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞에서 말한 내용으로 보이는데, 양도소득세는 기본적으로 양도차익(매도가-취득가)에 대한 세금이므로 단순하게 시세가 20%오르면 손해가 아니라고 하기도 어렵고, 중과세울 역시 단순히 세율이 20%가 되는 게 아닌 기본세율에 추가되는 세율이므로 실제 적용시 세율은 25~65% / 3주택자의 경우 35%~75%까지 적용될수 있습니다. 그리고 질문자님 계산처럼 몇프로의 세율이 부과되던 양도차익에 대한 세금이므로 실제 구입했던 금액과 비교했을때 손해가 될수는 없습니다, 예를 들어 1억에 사서 3억에 매도하였더라도 실제2억에 대한 세금이 부과되는 것이고 그 세율이 100%가 아니라면 어차피 구매금액보다는 실질적 손해가 없습니다. 문제는 심리적인 부분입니다. 예를 들어 질문자님이 주택을 10억에 사서 13억이 되었다면 그 오른 2억은 내가 획득한 수익이자 내 자산으로 보게 되실거예요, 그런데 정부가 이러한 수익에 대해서 높은 세율로써 상당부분을 가져간다고하면 그 자체로 손실로 느껴질수 밖에 없습니다. 예를 들어 13억에 매도했는데, 오른 2억에서 세금을 내고 5천만원 남았다면 실제 10억을 넣고 10.5억을 가져온것이니 5천만원의 수익이다 . 그래 손실이 아니니깐 됐어라고 하실수 있을까요? 심지어 내 주택이 오르는 동안 다른주택도 올라서 내가 이사시 더 높은 금액을 내야하는 상황이라면 현 세제에 대해서 불만을 가질수 밖에 없고 이는 수요심리나 매도심리에도 영향을줄수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.애매한 부분이긴 합니다, 우리나라처럼 임차인의 권리를 보호하기 위한 임대차보호법이 있는 이상 법에 따라 불리한 사항에 대해서 대응을 할수 있으나, 사실 특별히 임대인과의 관계등이 나쁘지 않고, 서로간의 의사소통이 일방적이지 않는다면, 임차인입장에서는 유연성 있게 조율을 하시는 것도 방법일수는 있습니다. 사실 임대차계약이라는 것도 민법상의 사인간의 계약이기에 합의를 우선하는 만큼 본인이 해당요구가 내 권리를 침해하는 부분으로 느끼고 동의할수 없다면 법적 내용을 근거로 대응하셔도 되지만, 특별히 거주하는 기간동안 문제가 없고 현 인상요구가 다른주변시세대비 무리하지 않다면 그래도 수용하시는것도 고려는 해볼수 있습니다 그리고 계약서 작성자체는 의무가 아니고 재계약시에 보증금 변동이 아닌 이상은 특별히 계약서 작성을 하지 않는 경우도 상당히 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대체적으로 수도권에서는 많지 않는게 사실입니다, 임대인입장에서는 해당 대출이 되기 위해 요구하는 심사,서류조건이 까다롭기에 임대차수요가 전혀없는 지역내 매물이 아니고선 특별히 동의하거나 할 이유가 없습니다. 그리고 서울이나 수도권처럼 나름 시세가 높은 지역에서는 LH정책기준에서 맞는 매물이 상대적으로 적은 이유도 있습니다. 즉 앞에서말한 것처럼 서울이나 경기 일부지역에서는 매물찾기가 쉽지 않다는 점은 동일합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양도세는 매도가격과 취득가격의 차액 증 양도차익에 대해 부과가 되는 세금입니다, 즉 시세가 20%을 늘어났다면 해당 늘어난 차액만큼에 대해서 일정비율로 세금을 부과하는 구조입니다. 양도중과세의 경우는 기본세율+20%이고 양도 기본세율은 6~45%까지 이므로 2주택자 기준 과세대상자라면 최대세율이 65%까지도 적용이 됩니다. 질문에서 말한것처럼 실제 얻은 시세차익에 대한 세금이기에 해당 중과세를 부담하더라도 실질적인 이득은 얻게 되나, 사람 심리라는게 내가 사서 오른 시세차익도 결국은 본인 자산으로써 보기 때문에 세금부과에 대한 거부감이 커지는 것이지 단순 산술적으로 구매했던 금액보다는 세금으로써 실질적인 손해가 나지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 적정가격이라는건 사실 없습니다. 토지마다 지목이나 평수 , 주변상황에 따라 차이가 너무나 크고, 기준으로 볼수 있는 가격 또한 정해져 있지 않기 때문입니다. 토지 매수자입장에서는 보통 공시지가를 기준으로 하여 대략적인 가격을 예측하지만 매도자 입장에서는 공시지가의 경우 시세보다는 낮게 책정이 되는 특성이라 판단하기에 최소가격으로써 보는 경향이 강해 사실상 당사자간 가격괴리가 좀 있는 편입니다 .그에 따라 해당토지주변 시세등을 부동산을 통해 확인하시어 대략적인 매매가능가격 (평당 얼마...)을 기준으로 당사자간 합의를 통하셔야 할 부분입니다.