답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수는 계약이 체결될 경우 지급하시는 부분이기에 단순히 방문하여 주택을 방문한다고 해서 지급하지는 않습니다. 부동산에 미리 연락하는 것은 원하는 매물을 아무때나 볼수 없기에 방문시 바로 볼수 있도록 스케줄을 조정하고 하는 것이기에 중개사가 따로 문의를 하는게 아닌 이상 특별한 정보를 제공하지는 않아도 되나, 한번 방문시 여러 매물을 볼수 있도록 예상가능한 보증금 규모와 월세정도, 그리고 꼭 매물선택시 고려해야할 부분들은 미리 전달하시면 방문하시는 시점에 대상이 되는 주택외 조건에 비슷하게 맞는 다른 주택들도 보실 가능성이 높습니다. 만약 방문하여 주택이 마음에 들었다면 그때부터는 중개사의 도움을 받아 계약을 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라가 세금이나 부동산정책이 많이 변경되는 것은 사실입니다. 이러한 이유라면 정부의 정책운영의 단순함과 실수도 이유가 될 수 있지만 우리나라 부동산시장의 환경적인요인도 이유일수 있습니다, 그리고 부동산 정책은 당장의 부동산 시장에 문제를 해결하기위한 정책이 많고 이러한 부동산시장상황은 단순히 한정권의 문제가 아니라 이전정부와 그전정부의 정책에 따른 결과치가 이월되면서 발생되는 경우가 더 많습니다. 예를 들면 현재 정부의 공급 정책은 당장의 결과가 아닌 3~4년뒤 시장공급에 영향을 주는 것처럼 단순히 어떤 정부에서는 이렇더라라는 이론은 시장의 흐름에 대한 이해없이 현 정부를 비판하고자 하는 근거로 사용되는 것으로 보입니다. 아래 내용은 서울 주택시장의 정권에 따른 변화입니다. 연결흐름으로 보시면 왜 해당시기 정부가 그럴수 밖에 없는지 이해를 하시는데 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224316417024

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 장기적으로는 그래도 아파트가 가장 투자가치는 높은 편이나, 세금과 규제등에 따라 제한이 크다는 단점이 있습니다. 그리고 현재와 같이 규제가 강화되고 시장내 매물이 급격히 줄어드는 상황에서는 정부도 주거안정확대를 위해 비아파트에 대한 규제는 완화할 가능성이 있고 이럴 경우 중단기적 관점에서는 오피스텔과 같은 비아파트에 대한 투자쏠림도 나타날수 있기에 현상황에서는 더 매력적인 이슈가 생기지 않을까 생각은 됩니다. 실거주와 투자목적은 사실 구분되어야 하는 부분인데, 실거주는 투자로써 보기에는 한계가 있기 때문입니다. 즉, 둘 중어느게 유리한지를 따질 비교대상이 아니라는 의미이고, 내가 살면서 시세가 오른다는 것은 결국 다른주택의 시세도 오르는 것이기에 눈에 보이는 자신은 커졌더라도 이사등을 할때 그만큼 자금이 투입되기 때문에 실질적인 자산증식의 효과라고는 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 무인 아이스크림 매장은 단순 유동인구가 많은 곳보다는 반복적으로 구매를 할수 있는 소비층이 많은 곳이 더 입지상 중요할수 있습니다. 이는 객단가(한사람당 구매비용)가 낮기때문에 한번방문이 아니라 주기적인 방문이 이루어져야 하기 떄문입니다. 그러기 위해서는 번화가나 유동인구가 많은 역세권보다는 꾸준한 소비층이 있는 대단지 아파트내 상가나 주거밀집지역, 초등학교 주변 , 학원가가 더 유리할수 있고, 이는 골목상권에 더 최적화 되어 있다고 할수 있습니다, 매출의 경우는 각 매장별 차이가 워낙크고 순수익의 경우는 매장별 임대료나 운영비용에 차이가 커서 일정 숫자로 말씀드리기는 어려우나, 마진율정도가 20~30%인점을 고려하면 순수익 100만원정도를 가져가시려면 원가+비용을 제외하면 월매출 1100만원정도는 발생되어야 합니다. 그렇기에 실제 무인매장의 경우 본업의 사업형태보다는 투잡 형태의 사업으로써 운영되는 경우가 많은편입니다.

편의점 택배비용CU : 5KG 이하 5700원~6200원 / 5~ 10KG 이하 7000원~ 8000원 / 10~ 20KG 이하 8700원~9700원GS : 5KG 이하 5700원~6200원 / 7~ 10KG 이하 7200원~ 8200원 / 15~ 20KG 이하 9000원~10000원이마트24 : CU와 동일한 것으로 남옴세븐일레븐 : 착한택배기준 1980원 / 나머지는 무게 , 규격에 따라 일반택배등과 공유되어 확인 필요이렇게 나옵니다, 참고로 20KG 초과는 4개의 편의점 모두 접수 어렵다는 내용이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 수 있습니다. 국가마다 주택을 바라보는 인식, 주거 안정성, 투자 문화, 세제 구조, 금융환경이 다르기 때문에 우리나라와 같은 수준의 강한 부동산 규제가 필요하지 않은 경우도 있을 수 있습니다.우리나라는 주택이 단순한 거주공간을 넘어 자산 형성과 투자수단으로 인식되는 경향이 강하고, 특정 시기에는 투기적 수요까지 함께 유입되면서 가격 상승과 시장 불안이 반복되어 왔습니다. 이런 배경 때문에 정부가 대출 규제, 세금 규제, 거래 규제 등을 통해 시장을 조절하려는 것입니다.물론 규제가 강화될 때마다 다른 나라의 사례나 세 부담의 형평성 문제를 이야기하는 의견도 충분히 나올 수 있습니다. 다만 단순히 “다른 나라는 이렇게 하지 않는다”는 비교만으로 판단하기보다는, 우리나라 부동산 시장이 왜 이런 규제를 필요로 하게 되었는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.결국 부동산 규제는 단순히 정부가 시장을 억누르기 위해 만든 제도라기보다, 주택을 바라보는 사회적 인식, 투자 수요의 집중, 가격 급등에 대한 불안, 실수요자 보호 필요성 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.따라서 규제의 옳고 그름을 판단할 때도 규제 자체만 볼 것이 아니라, 그 규제가 등장하게 된 시장 상황과 배경까지 함께 이해하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 내용은 시세 1억 원짜리 꼬마빌딩을 매수한다는 의미라기보다는, 본인 자금 1억 원에 대출을 함께 활용하여 꼬마빌딩을 매수하는 구조를 말씀하시는 것으로 보입니다.쉽게 말하면 내 자금은 1억 원만 투입하지만, 상가담보대출 등 레버리지를 활용하여 실제로는 3억 원에서 4억 원대 건물을 매수하는 방식입니다. 즉, “1억으로 건물을 산다”는 표현은 실제 건물 가격이 1억 원이라는 의미가 아니라, 자기자본 1억 원을 기준으로 대출을 더해 매수한다는 의미에 가깝습니다.그리고 상가나 꼬마빌딩의 월 임대수익은 입지, 상권, 공실 여부, 임차인의 업종, 건물 상태 등에 따라 차이가 매우 큽니다. 일반적으로 수익형 부동산은 연 수익률 4~5% 수준을 기준으로 검토하는 경우가 많지만, 실제 수익률은 물건마다 크게 달라질 수 있으며 이 경우처럼 대출을 많이 활용하는 경우에는 대출이자, 원금상환 부담을 크기 때문에 실제수익률도 더 낮아질수 있다는 점은 참고하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지의 장기적인 주택가격 흐름만 놓고 보면, 시간이 지날수록 더 많은 자금이 필요했던 경우가 많았습니다. 이런 관점에서는 하루라도 빠르게 내 집 마련을 하는 것이 유리하게 작용한 사례가 많았던 것도 사실입니다.다만 이것이 모든 주택과 모든 시기에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 지역, 주택의 종류, 입지, 시장 상황에 따라 가격 흐름은 다르게 나타날 수 있기 때문입니다.또한 많은 분들이 주택을 구입하지 못하는 이유는 단순히 “집값이 오를 수 있다”는 사실을 몰라서라기보다, 현실적인 자금 조달 가능성과 대출 부담, 향후 이자 부담, 생활비까지 감당할 수 있는지에 대한 부담이 크기 때문이라고 볼 수 있습니다.그리고 “지금 사지 않으면 나중에는 더 못 살 것 같다”는 심리도 항상 동일하게 작용하는 것은 아닙니다. 주택가격이 크게 상승하거나 시장 분위기가 좋은 시기에는 이러한 불안 심리가 강해질 수 있지만, 반대로 가격이 하락하거나 거래가 위축되는 시기에는 매수보다 관망 심리가 더 강하게 나타나는 경우도 많습니다.결국 주택 수요는 단순히 불안 심리 하나만으로 움직인다기보다, 금리 변동, 대출 규제, 정부의 부동산 정책 변화, 경기 상황, 주택 공급량 등 여러 외부 요인의 영향을 함께 받는다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 등기부를 정확히 봐야 판단이 가능할듯 보이는데, 크게는 해당 빌라가 다세대가 아닌 다가구인 경우, 다세대라면 공동담보의 가능성이 있습니다. 본인의 보증금 1000만원은 지역관계없이 소액임차인으로써 최우선 변제금 이내기에 최우선 변제가 가능한 경우로써 전입신고와 확정일자를 갖추는 경우 보증금 상실 가능성은 매우 낮긴합니다, 문제는 최우선 변제라도 만약 해당 빌라가 다가구주택처럼 건물 전체가 하나의 등기부로 되어 있는 구조라면, 특정 호실만의 문제가 아니라 건물 전체에 설정된 근저당이 모든 임차인에게 영향을 줄 수 있습니다. 이 경우에는 본인 보증금뿐 아니라 다른 세입자들의 보증금 총액, 선순위 임차인 여부, 건물 전체 시세를 함께 확인해야 합니다.반대로 다세대주택인데 공동담보로써 되어 있는 경우라면 사실상 다른 호수 공동담보권 실행에 따른 권리상 문제가 발생할수 있어 보증금에 대한 전액 보호가능성이 달라질수 있습니다. 앞에서 말한대로 정확한 판단을 위해서는 등기부를 직접확인하여 해당 빌라가 다가구인지, 다세대인지를 우선 확인하셔야 하고 다세대의 경우라면 해당 을구상 근저당의 정확한 내용을 다시 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 요건을 판단하는 기준시점은 청약일, 분양계약일 아닌 입주자모집공고일 기준입니다. 그에 따라 입주자모집공고일 당시 무주택이였다면 본계약전 다른 주택을 취득했다는 이유로 부적격으로는 보지 않습니다. 문제는 이게 모든 유형에 동일하게 적용되지는 않습니다. 즉 공급유형별로 공고문을 확인하셔야 하는데, 만약 해당 유형에 "계약전까지, 혹은 입주전까지 무주택세대구성원 유지"라는 문구가 따로 있다면 이때는 문제가 발생될수 있습니다. 만약 위 조건이 있는 상태에서라면 청약 부적격이 될수 있습니다. 그리고 세금 측면에서는 별도로 보셔야 합니다. 양도소득세에서 분양권이 주택 수 판단에 영향을 주는 시점은 단순 청약당첨일인지, 분양계약일인지가 문제될 수 있습니다. 최근 판례상으로는 분양권을 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다는 취지의 판단도 있습니다. 이렇게 되면 양도소득세 계산시 중과세 적용등이 될수도 있기 때문입니다.