답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 본다면 암대차보다는 어떠한식이든 자가가 나을수는 있습니다 . 다만 자가의 경우라도 입지에 따라 나중에 매매가 되지 않거나 임대차수요가 없어 공실의 위험, 가장 크게는 본인이 새로운 주택을 구매할때의 세금문제와 청약에서의 제한등이 나타날수 있어 본인의 향후 진행방향에 따라 신중하게 접근은 할 필요가 있습니다. 만약 현재 살고 있는 지역의 부동산움직임이 향후 기대가 된다면 구매를 해서 이후에 내가 떠나더라도 매매를 하든 임대차를 하던 플러스가 될수 있다면 이대로 진행하시면 되고, 반대로 다음 지역이동시 생애최초를 활용하거나 국민주택청약등을 통한 이주를 계획하신다면 현재의 자가주택 구매는 불리할수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인이 동의를 요청한 것은 현재 임차인의 임차권이 선순위 권리로써 은행에서 대출에 대한 동의를 조건으로 하였기 때문으로 보입니다. 만약 대출이 될 경우 본인의 순위에는 크게 문제가 되지 않지만, 없었던 상태에서 후순위 권리가 생김에 따른 리스크는 생겨날수 있습니다. 물론 위 기준가격으로 볼때 보증금 관련 문제나 권리상 문제로 인한 직접적 손실 가능성은 낮아보이나, 후순위 물권 연체등에 따른 경매진행 가능성등 혹시나 발생할수 있는 가능성에 대한 부분을 말하는 것입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우 공용관리비에서 크게 오를 항목은 별도의 단지하자보수를 하지 않는 이상 많지 않고, 주로 전기,수도요의 변동성이 그 이유가 될수 있습니다 .전용관리비에서는 당연 가스비가 주요 원인이 될수 있구요, 일단 전기요금이나 수도요금은 일정인상이 진행된 만큼 이전보다는 상승될수 있고, 해가 바뀌게 되면 관리사무소 혹은 경비원분들 최저시급조정이나 청소용역등의 비용이 변동될수 있어 이전년도보다는 상승된 관리비를 부담할수 있습니다. 또한 구축으로써 경과년도가 오래된 경우 시설낙후에 따른 열손실등이 많아 가스 요금등이 동일기준 신축보다는 더 나올수도 있습니다. 정확히 단지별로 왜 관리비가 더 나오는지는 일단 관리비내역서에 항목을 체크해보시고 전달 혹은 지난년도 동일월보다 크게 인상되거나 추가된게 있다면 이는 관리사무소측에 이유를 묻고 관련한 자료 열람등을 요구하실수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 사전점검시에 열화상 카메라까지 가지고 가는 경우는 전문업체가 아닌 이상 본적이 없는듯 합니다. 특별히 필요하지 않은 부분으로 보이나 원하시먄 지참해 가셔도 관계는 없습니다. 그런데 해당 카메라를 쓰는 이유가 육안으로 확인이 어려운 누수등의 하자를 확인하기 위함이긴 한데, 사실 이걸 비전문가 본다고해서 이게 하자의 부분이니, 통상적인 발열가능한 부분인지에 대한 판단이 어렵기에 개인적 판단으로 들고 가는게 크게 의미는 없어 보이고 차라리 완벽하고 꼼꼼한 사전점검을 원하시면 전문업체 대행을 통해 진행하시는게 하자판단등에서 더 유리하지 않나 생각이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법 적용시에는 갱신청구권사용을 통해 5%이내 제한이 가능할수 있고, 최소 거주기간 2년에 따라 퇴거를 거부하고 버티실수 있지만, 위처럼 1년미만으로써 일시거주를 위한 단기계약에서는 해당 임대차보호법이 적용되지 않을수 있어 위 부분을 주장하기 어려울수 있습니다. 핵심은 현재 계약이 일시사용을 위한 단기계약인지 여부로 보이며, 단순히 기간의 문제보다는 전입신고등을 하지 않은 부분들이 이를 판단하는데 조금 불리하게 작용되지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서는 전세대출이 있는경우에 부담이 되는 것은 맞지만, 위와 같이 월세에 대한 미납분에 대해서는 차감한뒤 은행에 보증금을 반환하면 되기에 크게 염려할 부분은 아닙니다. 은행이 집주인의 동의를 받은 부분은 전세보증금 반환채권에 대한 질권 설정으로 쉽게 설명하면 계약이 종료된 이후에 보증금 반환은 임차인이 아닌 은행에 반환을 우선적으로 해야 된다는 것이지 보증금 전액을 이유불문하고 그대로 반환해야 되고, 그책임을 모두 임대인이 져야한다는 의미는 아닙니다. 물론 차감을 할 경우 정산표작성과 같은 명확한 첨부내용이 필요할수는 있습니다. 참고로 어차피 300만원의 질문자님 돈은 있기 때문에 한두달 연체가 되어어 은행대출원금에는 영향이 없기에 이부분에 대해서면 잘 이야기 하시면 될듯보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.설명전에 한가지 말씀드리면조합원은 개발전 구역내 소유자들의 집단이고, 개발과정에서는 개발의 주체이자 개발비용을 부담하는 주체라고 할수 있습니다. 그에 반해 일반공급물량 입주자는 청약을 통해 입주하게 되는 일반수요자의 개념입니다. 분양가는 크게 택지비와 건설비용으로 구성이 되는데, 조합원 분양가의 경우는 이미 지분을 보유하고 있던 소유자들로써 택비지에 대한 부담이 적고, 산정기준 역시도 기존 자산가치 및 총사업비를 기준으로 산정이 되지만, 일반분양자들은 택지비와 부담이 그대로 적용되고, 산정기준 역시도 외부 시장가격이 반영이 되기 때문에 상대적으로 조합원 분양가 보다는 높은 편입니다. 다만 조합원들은 사업 지연이나 공사비용 증가에 따른 추가 분담금등의 리스크가 있지만 상대적으로 일반분양은 분양가 가 확정된 이후로는 추가분담에 대한 부담은 없습니다. 또한 시장 상황이 호황으로 상승기에서는 일반분양가가 높아지고 분양완판이 되는 경우가 많아 조합원 분양가와의 격차가 커지는게 일반적이나, 부동산 하락기에서는 시세가 떨어지게 되면 일반분양 여건이 나빠지게 되면서 격차가 줄어들수도 있습니다. 즉, 일부로 낮추는게 아니라 구조상 지위가 다르기에 나타나는 것이고 그 격차 역시도 사업의 진행상황이나 부동산시장 추세등에 따라 사업별로 다르게 나타날수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학업성취도는 사람마다 다르기에 얼머나 걸린다고는 확정적으로 말하기 어려우나, 보통은 1년정도 준비하여 동차합격을 목표로 하는 경우가 많습니다 .단, 저도 직장근무중 취득을 하였는데, 무조건 이렇다기 보다는 시작하는 시점과 활용가능시간을 고려하여 판단하시는게 더 맞을듯 보입니다. 특히 중개사시험은 어렵다라는 느낌보다는 시험범위가 넓고 낯선 법률과목이 많아 벼락치기로는 합격이 어렵고 인강을 수강하시는 경우에도 하루 한과목 2~3시간의 강의가 월~토요일까지 반복되기 때문에 꾸준한 시간투자가 가능한 경우가 아니라면 1차, 2차시험을 나누어 보시는것도 부담을 줄이는 방법일수는 있습니다. 참고로 1년에 1회시행에 10월마지막주 토요일 시험이라 공부의 시작이 늦으면 직장인 기준 동차는 부담이 될수 있어 이점도 잘 고려를 하셔야 합니다. 아래는 제 경험을 토대로 적어놓은 글이니 한번 읽어보시면 도움이 되실듯 보입니다. 공인중개사 시험 어렵지 않습니다! 합격자가 알.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 1층은 다른 층에 비해 가치가 낮게 평가되는게 맞습니다. 1층의 장점도 있지만 그만큼 단점이 더 부각되기 떄문이라고 볼수 있고 질문에서 말한 것처럼 여름철 벌레등의 침입가능성이 높고, 인도와 층간 높이차이가 적어 사생활보호등에 불편함이 있습니다. 또한 최근 가장 중요시되는 조망권이 매우 나쁘다는 점이 가치를 낮게 평가하는 이유라고 할수 있습니다. 반대로 1층을 선호하는 분들도 있긴 한데, 보통 층간소음 유발의 가능성이 낮아 다자녀를 둔 경우나 엘레베이터 없이도 이동이 자유롭고 비상상황시 대피가 용이해 나이가 있으신 분들온 오히려 선호하는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 업무용시설로써 주택이 아니기에 상한 요율은 0.9%가 맞습니다. 다만 법에서 정한 상한요율은 말그대로 상한선이지 하한선이 아닙니다. 즉, 해당요율로 산출된 중개보수를 무조건 지급해야 된다는 것은 아니기에 중개사와 협의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 참고로 오피스텔이라도 용도가 주거용 오피스텔이고, 전용면적 85㎡이하, 일정설비(전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등)를 모두 갖춘 경우라면 매매시에는 0.5%가 상한요율이 됩니다,