답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 해당사항이 없던부분인데 최근 전세사기등이 급증함에 따라 정부애소 작년4월 18알부터 임대인의 정보제시 의무사항에 포함되어 임대차 계약을 체결할때 국세 또는 지방세 전액 납부증명서를 임차인에게 제시하여야 합니다. 또한작년 10월 19일부터는 임대차 중개사의 확인설명의무 사항에도 해당 부분이 포함되었기에 계약중개시 이러한 사항을 임차인에게 설명해주여야 합니다. 최근에는 안전한 계약을 위해 대부분은 확인을 하는편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 과목별 교재를 말합니다. 교재의 경우 각 학원별로 다르게 사용하고 있기 때문에 보편적인 기본서는 없다고 보시면 됩니다. 본인이 수강하는 학원이나 인강에서 선택한 교재가 기본서가 된다고 보시면 됩니다. 보통 유명 학원들 수강을 하시면 별도 교재구매없이 학원에서 제공을 해주게 됩니다. 그리고 커리큐럼상 2개월 단위로 순환을 하게 되는데, 보통 입문 -> 기본 -> 심화 -> 요약단계로 진행되며 각 과정별로 교재가 그때마다 제공이 되는데, 기본과 심화만 동일 교재로 한번더 회전하기 때문에 한 과목당 3권정도의 교재를 보신다고 생각하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시험 난이도는 어느정도 있는 편입니다. 다만 문제자체가 매우 어렵거나 한것은 아니고, 법률관련한 과목이 중심이 되기 때문에 용어의 이해와 넓은 범위에 따란 암기사항등이 많아 공부를 하지 않거나 벼락치기 식으로는 합격하기 어려운게 사실입니다, 보통 1,2차 동차시험을 기준으로 1년정도 준비를 하는게 일반적이고, 학습능력에 따라 이보다 더 적게, 혹은 더길레도 준비를 하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자의 선택에는 해당지역의 특성이나 개별적 상황이 투자 판단에 영향을 주기 때문에 어떤게 좋다고 보편화하여 말하기는 어렵습니다. 다만 구축에 대한 투자의 경우 대부분은 재건축호재등을 노린 투자가 많은 편입니다. 보통 재건축이 진행될 경우 장기적인 관점에서 가치상승분 클수 있고, 신축에 비해 초기 투자금이 낮다는 점이 장점이 될수 있지만, 투자에 있어 장기간의 기간이 소요되는 점, 임대차를 통한 유지시 신축에 비해 임대차수요가 적어 임차인을 구하기 용이하지 않다는 점, 혹시라도 재건축이 무산되거나 할 경우 투자 가치가 급격하게 떨어질수 있다는 단점이 있습니다. 신축의 경우는 초기 부동산 가격상승시 가장 먼자 반응하고 하락시에는 가격방어가 잘되는 장점과 임대차 수요가 풍부하기 때문에 임대차를 유지하는 유리한 면과 처분시 기간소요가 적기 때문에 환급성이 구축에 비해서는 높은 편이나 ,초기 투자비용에 대한 부담과 주변에 새로운 아파트가 생길경우 위와 같은 장점이 어느정도 낮아지기 떄문에 가치상승에서도 제한이 있을수 있는 점은 단점이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 트럼프는 금리인하를 강조하는 쪽이 아닙니다, 현재 트럼프는 자국 달러의 강화를 주장하고 있고, 보편적 관세부과와 기업에 대한 대규모관세를 진행할수 있고 그에 따라 물가상승 압력을 높이는 요소로 작용될 것이기에 현재의 금리인하속도를 통제할 가능성이 있습니다. 그에 따라 연준에서도 물가상승률이 기대이상으로 높게 나오지 않을 경우 금리인하보다는 금리동결 가능성이 더 높은 상황입니다. 그럴 경우 우리나라 금리도 인하거 어려워지고 속도도 늦추어질 가능성이 높고 현재 대출규제까지 진행중인 우이라나 부동신시장에는 실망감이 전해질수 있고 이는 곧 수요감소로 이어져 전체적으로 악재가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차 계약시 유의사항은 전세가울에 대한 확인입니다. 쉽게 해당 주택시세 대비 보증금 및 선순위채권의 합이 어느정도수준인지를 판단하셔야 하며, 전세가율이 80%을 초과하는 경우 깡통전세등의 위험이 있을수 있습니다. 그리고 계약시에는 보증보험 가입을 반드시하는 것이 좋기에, 계약특약으로 보증보험 기입거부등이 있을 경우 계약해지등의 내용을 명시해두셔야 합니다. 그리고 줃개사를 통해 계약을 진행하시어 권리관계획인 및 건축물대장상 위법건축물 여부등 전반적인 사항등을 모두 체크하시는게 필요합니다. 계약서 작성시 상대방이 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하셔야 하며, 그외 건물내부의 시설상태등도 잘 보고 결정을 하셔야 합니다. 연장계약시에는 만기 6~2개월전 반드시 의사통보를 하셔야하며, 계약시점에 권리관계상 기존과 달라진 점은 없는지 등기부를 통해 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선분양의 경우라면 사실 착공전후로 일반분양을 진행하는게 일반적이고, 후분양이라면 완공이후에 분양을 진행하게 됩니다. 해당 아파트가 선분양이라면 조만간 분양관련한 입주자모집공고를 하고 분양을 진행할수 있을듯 보이나, 후분양이라면 완공시점에 진행하기 떄문에 2~3년정도 뒤에 가능할수 있습니다, 즉 일단 선분양인지 후분양인지를 알아보셔야 할듯 보이고, 선분양이라면 해당 시공사나 주변 부동산을 통해 문의하시면 대략적인 일정에 대해서 확인을 하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험의 경우 본인 보증금 전액에 대해서 가입을 하는게 일반적입니다. 만약 질문처럼 일부보장만 되는 경우라면 임대인이 등록임대사업자로 일부보증을 가입한 경우로 보이긴 합니다. 이럴 경우 일단 본인스스로 허그보증보험등에 가입가능여부를 확인하여 전액에 대한 보증보험 가입이 가능한 경우 계약을 진행하시면 되고, 그렇지 않은 경우 본인이 신중하게 판단하여 계약을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 위험합니다. 시세라는게 위아래로 변동가능성이 있고, 보증금과 선순위근저당 합이 시세대비 100%에 해당되기에 약간의 시세하락만 나타나도 실질적으로 문제가 되어 경매가 진행되었을 때 배당이 어려울수 있습니다. 다만 질문의 보증금이 소액임차인에 해당되는 정도이기에 선순위 근저당이 있더라도 최우션 변제를 통해 일부금액 배당이 우선적으로 되기 떄문에 나름 보호가 가능한 부부도 있습니다. 결론은 계약자체는 리스크가 있는 계약이 될듯 보이나, 실제 보증금 전액손실가능성은 낮다고 보실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 중개보수의 경우 원칙상 각각 부담하는게 일반적이나, 어느 한쪽이 모두 부담을 하더라도 문제가 되지 않습니다. 그렇기에 매수자를 구할 떄 해당 조건을 제시하시고 이에 충족되는 매수자를 찾으시면 됩니다. 다만 매수자에게 부담이 되는 만큼 해당 분양권자체가 수요가 있어야 하는데, 무피로 다른 분양권도 거래가 되는 경우라면 매수자가 이에 동의하기 어려울수 있고, 다른 곳은 피가 붙어 있으나 본인상황에 따라 빠르게 처분을 위해 무피 조건으로 거래를 진행하시는 거라면 특별히 문제없이 빠르게 거래가 될수 있습니다.