답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 집수리비용은 별도의 매매가격에 포함되는 부분으로 권리금으로써 받기는 어려워보이는데 권리금은 사실상의 상가등에서 영업권, 시설권, 바닥권리금등에 따라 산정이 되는데, 주택의 경우는 이러한 부분이 없어 별도의 권리금으로써 받기는 어려울수 있습니다. 물론 당사자간 합의를 통해 모든 시설을 인수받는 조건으로써 매매금액에 대한 조정은 가능할듯 보이나, 이는 권리금이라기 보다는 매수자의 필요에 따른 시설만 인수를 받는 것으로 거래금액에서 플러스를 하거나 직기별 별도 금액을 따로 받으셔야 할 부분으로 보입니다 .물론 에어비앤비라도 숙박업으로써 정식등록이 된 경우라면 이때는 상업시설로 보아 권리금에 대한 요구가 가능할수 있으나, 이런 경우에는 같은 숙박업을 운영할 목적의 매수자만을 구하셔야 협의가 될수 있기에 일반 거주용 주택을 구매하고자하는 매수인에게는 권리금은 사실 받기 어렵지 않을까 생각이됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 시세가 부정확하기에 빌라별 시세차이가 큰 편입니다. 그에 따라 평균적인 가격대를 말하기는 어려우나 ,현재 매물기준으로는 2~3억대가 평균이고, 저가의 경우는 1억 중후반대도 매물이 있는것으로 보입니다. 만안구의 경우 안양에서도 구도심에 속하며, 인프라한계가 있는 입지인데, 현재 신도심으로의 개발이 진행되는 점으로인해 신축 브랜드 대단지라는 이슈가 있고 이는 주변지역인 평촌의 거주인구가 일부 해당지역으로 유입되는 등의 이슈가 있는 것으로 나오고 있습니다. 그에 따라 장기적으로 교통호재와 서울근교 입지장점으로 인해 이전보다는 부각될수있는 입지라는 평이 많아보입니다. 월판선의 개통시기의 경우 이미 연기가 계속되고 있는 상황으로 보이는데, 현재 나와있는 내용으로는 2030년이후에나 개통이 될 가능성이 있다고 합니다. 다만 이또한 일정자체는 불확실한 상황이라 나오고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기적으로 매물잠김현상이 나타날수는 있습니다.다만 정부가 이러한 부분을 고려하여 보유세에 대한 개편을 예고한바 있기에 앞으로 정부가 이부분을 어떻게 하는지에 따라 상황은 달라질수 있습니다, 만약 매물잠김현상이 길어지면 전월세시세가 높아질수밖에 없고, 그에 따라 주택가격도 자연스레 상승으로 이어질수 있기에 정부에서도 보유세애 대한 발표를 조만간 할것으로 예상이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2억 후반~3억 초반 전세 매물의 경우, 계약 전 집을 잡아두는 가계약금은 보통 얼마 정도를 내나요?예를 들어 100만~300만 원 정도가 일반적인지, 아니면 500만 원 정도도 흔한 편인지 궁금합니다. 본계약 시 계약금은 보통 보증금의 5~10%라고 들었는데, 실제 현장에서는 3억 전세 기준으로 1,500만~3,000만 원을 꼭 준비해야 하는지, 아니면 임대인과 협의해서 500만~1,000만 원 수준으로도 계약이 가능한 경우가 있는지 궁금합니다. -> 가계약금, 계약금 모두는 당사자간 합의로 정하는게 원칙이고 일반적으로 계약금은 전세금액의 10% 가계약의 경우는 계약금 10~20%정도로 정하게 됩니다. 질문의 전세보증금 3억으로 계약금은 3000만원이 될것이고 가계약금은300~500만원정도가 될수 있습니다. 당장의 가계약금은 유연하게 조정이 가능하지만 계약금의 경우는 10%가 거의 통상적이라 낮추기는 쉽지 않을수 있습니다. 전세자금대출을 이용해 이사할 예정인데,대출 심사나 보증 가능 여부 확인 전에 가계약금을 넣을 경우“대출 불가 시 가계약금 반환” 같은 특약을 문자나 계약서에 반드시 남겨야 하는지도 궁금합니다. -> 되도록 기재를 하는게 임차인입장에서는 좋습니다. 다만 위 특약을 넣기 위해서는 상대방의 동의가 있어야 하는데 해당부분 기재를 거부하는 경우도 있기에 본인이 원한다고 해도 중개사를 통해 임대인과 협의를 해보셔야 합니다. 다만, 기재를 하더라도 보통은 주택의 사유로 대출이 거절되는 경우라는 한정된 특약이 기재될 수 있는데, 이럴 경우 주택자체의 문제가 아닌 개인신용이나 상품제한으로 대출이 반려되는 경우 특약적용이 어려울수 있다는 점은 참고하 셔야 하니다. 이사 전까지 현금으로 어느 정도를 준비해두는 게 안전할까요?계약금, 중개수수료, 이사비, 청소비, 기타 예비비까지 고려했을 때최소 1,500만 원 정도면 되는지, 아니면 2,000만~3,000만 원 정도는 있어야 안전한지 실무 경험상 조언 부탁드립니다. -> 보통 중개보수는 3억전세시 90만원정도이고, 이사비용과 청소비용, 기타등을 고려하면 대략 200~300만원정도 예상이 되기에 해당금액정도는 별도 준비를 하시는게 필요합니다. 보통 현 전세보증금에서 10%정도를 우선 반환받아서 새로운 주택의 계약금으로 사용하는 경우도 많기 떄문에 일단 현주택 임대인과 협의하여 다른 주택계약을 위해 보증금의 일부라도 반환을 요청하시는게 우선 필요할듯 보이긴 합니다.물론 통상적으로 임대인이 이에 따라 해주는 경우도 있지만 강제되는 부분이 아닌만큼 이를 거절할수도 있어 이는 사전에 미리 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금의 부담은 원칙적으로 임대인(소유자)에게 있습니다. 문제는 아파트내 관리비를 통해 매월 부과되기 때문에 일반적으로 관리비를 부담하는 임차인이 매월 이를 포함하여 납부하게 되고, 퇴거시점에 해당 장기수선충당금 내역을 거주기간만큼 확인하여 해당하는 금액만큼은 임대인으로부터 돌려받으시면 됩니다. 다만 임대차계약시 별도 특약읋 장기수선충당금의 부담의무를 임차인이 지는 경우에는 임차인이 부담할수도 있기에 특약사항을 한번 확인은 해보셔야 합니다. 보통은 이러한 특약을 임의대로 넣지는 않기에 퇴거시점에 관리사무소를 통해 정산내역을 받아 임대인에게 반환요구를 하시면 됩니다. 질문에서 관리실에서도 이러한 내용을 너무나 잘 알고 있어 질문자님에게 잘 설명해주면 되는데, 그렇지 않고 역적을 내었다면 해당 관리사무소 직원들의 태도자체가 조금 문제이지 않나 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 물어보시면 기준이 없기 떄문에 답변을 드리기 어렵습니다. 아파트라도 평수와 입지에 따라 동일지역에서도 차이가 크기 떄문입니다. 서울을 제외한 그 주변 위성도시의 경우는 일반적인 경기도 평균가격보다는 높은 편이고, 과천이나 분당과 같은 곳은 준서울급으로 서울내 주택가격과 크게 차이가 없습니다. 그에 반해 상대적으로 낮은 지역도 존재흔는데 경기권에서는 포천이 가장 주택가격이 낮은것으로 나타나고 있습니다. 2025년3월 기준으로 경기과천이 제일 평균가격 17억으로 가장높고, 포천이 1억 5천만원으로 가장 낮습니다. 그외 하남은 9.4억, 성남은 13억4천이고 최근에는 하남쪽이 신도시개발과 교통편의성 증가에 따라 가격상승률이 가장 높은 지역에 속하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 구조는 유형에 따라 분리할때 크게 판상형과 타워형으로 볼수 있고 판상형은 일반적이 일자형태의 세대배치로써 주로 예전아파트에서 많이 볼수 았고 타워형의 경우는 중앙축을 중심으로 방사형으로 배치된 구조로 흔하게는 주상복합등에서 주로 나타나는 유형입니다. 타워형의 경우 조망권측면에서는 유리하지만 판상형과 다르게 독특한 내부구조의 세대가 존재할수 있고, 방사형은 획일화된 느낌은 주지만 실내구조는 대부분 반듯하 네모형태로 유지되는 경우가 많습니다. 그리고 베이에 따른 구분도 있는데, 베이는 전면 발코니 쪽에 거실과 방이 몇개가 나란히 배치되었는지를 나타내는데, 보통 베이가 높을수록 베란다가 포함된 경우가 많아 시각적으로 넓어보이고, 일조권에서도 우수한 장점이 있지만, 베이가 높을수록 일자로 쭉 늘어진 형태가 많기에 복도식 내부구조처럼 보일수 있습니다, 최근에는 주로 타워형과 3베이가 흔하게 많은 편이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님 명의 당첨주택을 배우자와 공동명의로 바꾸는 과정에서 15억자체가 증여로 볼수 있습니다. 부부간 증여비과세가 6억이므로 명의를 공동으로 하시는것 자체로도 9억(15억-6억)에 대한 부분은 증여로써 볼수 있어 위 기재된 자금조달 외 이부분부터 생각을 하셔야 할듯 보입니다. 그에 따라 와이프분 명의로 단독진행을 하였을 경우 결국은 남편의 자금 19억이 조달되면 13억에 대한 증여는 피하기 어렵고 공동명의로 진행을 하면 9억증여와 추가적인 현금4억증여에 문제가 발생될 가능성이 있어보입니다, 당연히 부모님에게 받는 자금역시 5천만원까지는 비과세되나, 나머지 5.5억은 증여 혹은 차용의 방식으로 처리하셔야 하고, 이 과정에서 차용증 작성 및 이자지급등의 문제가 생길수 있습니다. 결국 해당부분은 주택가격이 워낙 고가이기에 세무사의 도움을 받아 일정 증여세를 부담하더라도 전체세금이 적은 쪽으로 진행하시는게 필요해보이고, 보유시의 세금 (종부세)등을 고려하면 공동명의가 유리하기에 이부분도 함께 비교해 보셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.충분히 가능한 부분이고 이전 경험상으로도 세금중과가 진행되면 다주택자 또는 소유자들이 시장내 매물을 거둬들이는 경우가 많습니다. 다만 현재 정부에서 이러한 상황을충분히 알고 그에 따른 보유세 개편가능성을 시장에 이야기한 상태라 이후 발표되는 보유세 개편에 따라서 매물이 더 잠길지 다시 매물이 시장에 나올지는 달라질것으로 보입니다. 소유자 입장에서는 중과세를 부담하더라도 현 시점 매도하는게 보유하는데 따른 세금부담보다는 유리하다는 판단이 들게 되면 매물을 내놓기 떄문입니다. 시장에서도 다주택자와 비거주 1주택자에 대해서는 세금부과를 늘릴 가능성이 높다는 인식이 있고, 현재 논의되는 장기보유특별공제 조정등의 이야기가 나오고 있기에 향후 정부 정책에 따라 시장내 매물상황도 변화될 가능성이 높아보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택의 가치는 가격으로 나타나게 됩니다. 다만 분양가의 경우는 사실 건축비와 택지비용을 합해 산정하는 것이기에 입지를 비롯한 전체적인 가치가 가격으로 나타났다고 보기에는 어려움이 있을수 있습니다. 다만 실제 입주가 시작되는 이후에는 주변시세와 비슷하게 형성이 되는게 일반적이기에 주변시세와 비교하여 현저히 높다면 분양가자체에 거품이 있을수는 있습니다. 관련 단지에 대한 정보가 기재되지 않아 검색을 해본 결과 해당 롯데캐슬의 경우 판교지역까지 자차기준 출퇴근시간이 20분이내와 강남을 기준으로는 환승이 필요하기에 질문에서 말한 것처럼 핵심입지라기 보다는 준수한 수도권 외곽입지라는 평가가 많습니다. 다만 수서~광주선이 개통이되면 강남 접근성이 크게 개선이 될수 있기에 사실상 미래의 이러한 부분까지 시세에 반영이 되는게 아닌가 생각됩니다. 현재기준으로는 애매한 역세권 그리고 부족한 생활인프라라는 단점이 있는 반며 거주환경에서는 주변으로 녹지공간이 확보되어 있어 도심보다는 조용하고 쾌적한 주고환경을 기대할수 있다는 장점이 있다고 합니다. 그에 따라 투자로써는 이른 측면이 있어보이고, 실거주를 위한 경우 거주만족도는 기대가 가능할 것으로 보입니다 .