답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 관련 기사를 토대로 설명드리면, 문현금융단지와 북항재개발 2단계 사업지를 합친 총 75만제곱미터 규모의 구역이 현 정부의 지역균형발전 정책인 기회발전특구로 지정되었다는 내용이며, 특구지정에 따라 파격적인 세제 혜택등을 토대로 국내외 주요 기업을 유치해 글로벌 금융도시로의 발전과 인구,자본유입등을통해 생산 및 고용효과를 높인다는 계획입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.항후에 일을 정확히 예상하기는 힘들지만, 부동산 시장 자체가 침체기가 계속되고 있는 만큼 이후 회복기를 거칠 경우 일부 상승이 될 가능성이 높습니다. 다만 이전처럼 급격한 상승이나 큰폭의 가격상승은 어려울수 있고, 상승을 하더라도 그 상승폭은 이전보다는 점차 낮아질듯 보입니다. 그래프상 쉽게 표현하자면 우상향을 하더라도 그 각도가 매우 완만해질 가능성이 높습니다. 그리고 인구감소등의 문제가 실제 시장에 반영되는 장기적 측면에서는 우상향보다는 보합으로 직선으로 흘러갈수 있을 듯 보이고, 그 큰 추세 외 작은 추세로 파동은 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구밀도는 면적에 대한 인구수를 기준으로 할 경우 1위는 마카오 입니다. 인구는 70만명에 면적은 33킬로제곱미터로 인구밀도는 21,400이고, 2위는 모나코 인구밀도는 18,148이고 3위는 싱가폴로 인구밀도는 8,377입니다. 우리나라의 경우 인구밀도 530으로 20위권에 해당합니다. 해당 자료는 2023년 인구기준으로 산출된 자료입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.면적을 제곱미터로 표기하는 것은 국제적으로 표준화된 단위이기 때문에 다른 나라사람들도 공통으로 사용하여 이해가 쉽다는 점이 있고, 제곱미터는 수학적으로 계산하기 쉽고 정확한 수치를 얻을수 있기에 건축분야에서도 닐리 사용되고 있기 떄문입니다. 예전부터 평수로 주택을 말하던 관행때문에 제곱미터단위가 불편할수는 있지만, 사실상 제곱미터가 더 정확하고 표준화된 단위입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라도 보증보험에 가입이 가능합니다, 다만 보증보험 가입요건이 강화되면서 보증금이 시세대비 높게 설정된 경우 가입요건을 벗어나 가입을 하지 못하게 되는 경우가 있습니다. 그러므로 임대차계약시 반드시 보증보험 가입가능여부를 확인하거나, 특약에 가입불가시 계약해지등의 항목을 넣고 계약을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이 시행되어도 바로 이주를 해야하는 것은 아닙니다. 실제 이주가 되는 시기는 관리처분인가가 된 이후이며, 해당 관리처분인가까지는 시작단계부터 꽤 오랜 시간이 걸리게 됩니다. 보통은 빨라도 3~4년은 소요되므로 현 단계에 따라 이주여부는 달라질수 있습니다. 일단 현 재건축 진행상황을 체크해보시기 바라고, 사업진행에 따라 차후에 해당 이주에 대한 사항(이주보상금, 이주기간등)은 조합을 통해 공시가 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 개발행위허가 및 건축허가를 받고 2년 이내 공사에 착수하지 않았다면 심의를 거쳐 최종 취소처분이 된 것으로 볼수 있습니다, 그에 따라 원상복구 명령이 있을수 있고, 이를 어길경우 이행강제금등이 나올수 있습니다. 물론 아무것도 하지 않았다면 원상복구할게 없기 때문에 별다른 비용이 발생되지는 않습니다. 그리고 질문에서 말한 공작물 설치를 한다고 해서 개발행위가 연장되는 것은 아니기 때문에 주택 건축을 포기하신 상태라면 해당 토지를 매매를 통해 소유권을 넘기는게 나을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)없습니다. 을의 저당권이 선순위이기에 경매 진행시 말소기준권리가 되어 갑의 임차권은 소멸합니다. 2)임차권 등기명령과 배당은 관계없습니다. 기존 갑의 대항력 순위에 따라 을에 이어 2번째 순위배당이 됩니다,(확정일자,대항력 갖춘경우)3)배당요구는 경매가 시작되기 전 법원에 배당요구종기일전에 제출하셔면 됩니다. 우선변제권이란게 순위배당이 가능한 권리이지 선순위 근저당보다 우선하여 배당받을 권리가 아닙니다,4)일단 불가한 상황이고, 가능하다고 해도 낙찰금액에 따라 배당가능금액은 달라지나, 보증금보다 높은 금액으로 낙찰되었다면 선순위 임차인의 경우 보증금 2억 전액 배당이 가능합니다, 낙찰금액이 보증금보다 낮다면 당연히 전액배당은 되지 않습니다5)보증보험은 배당순위에 영향을 주는게 아닙니다, 만기 보증금 미반환시 보증보험을 통해 보증금을 지급을 요구할수 있을 뿐 경매배당시 순위와 보증보험 가입여부와는 관계없습니다. 보증보험은 전체임대차기간 1/2 경과전에 가입이 가능합니다.6) 등기부 등본상 을구를 보시면 확인가능합니다. 당연히 있는 것보단 없는게 안전하고, 본인 전입신고 익일전까지만 다른 물권 설정이 안되면 임차권이 우선순위가 되기 떄문에 특약에서는 전입신고 익일전까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 대왕고래프로젝트 자체가 신빙성이나 개발성에 대해 논쟁이 많은 상태이기에 해당 지역에 어떤 도움이 될지 아직 판단할수 없습니다. 그리고 해당 산업이 실제 경제성이 있고 개발이 가능하다고 해도 바다가 아닌 육상에 실제 어떠한 개발관련 호재가 있을지는 현시점에 판단이 어려운 만큼 질문의 선산의 가치상승 여부등을 답변드리기는 어렵습니다, 확실한건 단기간에 대왕고래 프로젝트 영향으로써 해당 임야가 크게 개발되거나 큰 호재가 발생하기 가능성은 낮습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기라는게 현재는 임대차 만기시 보증금 미반환 사고를 모두 포함하여 말하고 있습니다만, 사실상 처음부터 임차인 보증금을 노린 고의성있는 범죄행위의 경우 전세사기라 하는게 맞고, 일반적인 보증금 미반환의 경우는 보증금 미반환사고로 보는게 맞습니다. 이러한 전세미반환 사고가 일어난 가장 큰 이유는 주택가격이 하락하면서 새로운 임차인을 구해도 현재 임차인의 보증금전액 반환이 어려워지는 경우 많이 발생하게되고, 심지어는 깡통전세의 경우 주택을 매도해도 현 임차인 보증금을 반환할수 없는 상태로써 발생하게 됩니다, 특히 빌라등에서는 그동안 시세가 정확하지 않은 상태에서 높은 전세금을 받는 무자본 갭투자가 진행되었는데 부동산 하락기가 시작되면서 해당 매물들이 모두 전세사고로 이어지게 되면서 그 피해가 커지게 된것으로 보시면 됩니다, 사실상의 피해자는 현재 매우 많은 상황이며, 보증보험에 가입하여 대체가 가능한 경우를 제외하고도 보증금 반환자체가 불가한 피해자는 빌라등의 매물이 많은 지역을 중심으로 범위가 매우 크게 발생하게 되었습니다. 정확한 수치산정은 어렵지만 피해규모만 최대 15조원에 달할 것으로 나와았습니다.