답변 내역

국방부가 토지를 매입할 경우 군사기지건설이나 국방상 이유로 인해 매입을 하기 때문에 해당 지역에 대한 군사시설 및 시설사업을 목적으로 하기 때문에 매입시 개발이 가능한 계획관리지역으로 변경을 하는 것이고, 질문에서 말하는 토지의 경우는 생산관리지역으로써 지목상 농지(답)에 해당되고 이러한 토지에 대해서는 본인이 농사를 하지 않는 이상 보유와 이용에 제한이 있을수 있고 주변에 군시설이 생길 경우 고도제한이나 개발제한에 추가될 가능성이 있기에 사실상 누군가 매입을 요구하였고 가치가 구입시점부터 더 높은 가격에 매도가 가능하다면 매매를 진행하시는게 더 유리할듯 보이는게 개인적 판단입니다.

현재 미국이 발표한 실업급여 청구건수의 증가와 구인건수 둔화는 고용시장 냉각 가능성을 높이고 있고 이는 경기가 본격적으로 하강할수 있다는 우려를 하게 됩니다. 그에 따라 물가상승세의 둔화 및 미국 연준에서의 금리인하의 가능성도 높아지고 있는게 사실입니다, 다만 이러한 부분은 금리인하의 가능성을 높을수는 있지만 결국 경기가 둔화되는 과정이기 떄문에 금리인하을 바라는 입장에서는 단기적 호재일수 있지만, 경우에 따라 경기침체의 우려가 높아지는 악재이기도 합니다.

금리가 인하된다고해도 주택가격이 바로 폭등할 가능성은 희박합니다. 우선 금리가 내려갈 경우 주택구입자금 조달이 용이해 수요가 증가될 가능성은 있지만, 현재 고물가와 내수경기침체, 그리고 부동산 pf대출위기등 아직 해결되지 않은 악재들이 그대로 존재하고 있기 때문에 금리인하가 주택가격을 극적으로 끌어올리기에는 한계가 있어보입니다. 그리고 현재 미국기준금리가 연내 6회에서 3회로 줄어들었고, 현재까지도 실제 인하는 하지 못하고 있습니다. 가장 영향력이 큰 미국금리가 인하되어야 우리나라 금리도 인하를 고려해볼수 있고, 현재 미국과의 금리차가 있기 떄문에 미국이 큰폭으로 내린다고 해도 우리나라가 이보다 더 큰폭으로 인하하거나, 비슷한 수준으로 인하하기에도 부담스럽기 떄문에 일단은 관망하는 자세로 흐름을 지켜보시는게 맞을 듯 보입니다.

우선 계약금 게약의 경우는 계약서작성시 효력이 생기는 것이 아닌 계약금이 실제 지급이 되어야 성립하게 됩니다. 계약금계약시 일방적해지는 계약금을 포기하거나 매도자는 받은 계약금의 배액을 상환하면 되지만, 계약금계약이 성립되지 않았기에 이 부분이 적용되지 않을 것으로 보입니다. 다만 계약자체의 성립은 되었기에 일방적 계약해지는 원칙상 불가하기 때문에해지에 따른 위약금등을 요구할수 있고 ,상대방이 이를 인정하지 않고 지급을 거부할 경우라면 사실상 계약해지에 따른 손해배상등을 소를 통해 청구하시거나 하셔야 할듯 보입니다. 자세한 부분은 법률전문가를 만나 상담을 받은 뒤 별도 진행을 하셔야 할듯 보입니다.

중도금 대출은 잔금전까지 중도금에 대한 대출 상품입니다. 분양권 매수시 현재 중도금 전부를 납입한 상태라면 분양권 자체 금액에 해당 중도금까지 포함된것이기에 중도금 대출상품은 이용할수 없습니다. 다만 분양권을 매수하는 시점이 잔금 바로전이라면 이때는 주택담보대출을 후취담보로써 이용할수 있습니다. 결론적으로 분양권을 매수하는 시점에 중도금이 납입중이라면 해당중도금 대출을 인수받을수는 있지만 이미 중도금 납입이 끝나고 잔금만 남겨둔 상황이라면 이때는 주택담보대출을 이용하셔야 합니다

단독주택이라고 무조건 아파트보다 비싼것은 아닙니다. 또한 비교대상군으로써 아파트와 단독주택 비교는 사실상 맞고 비교를 한다고 해도 매물에 따라 가격에는 차이가 있을수 있습니다. 보편적으로 우리나라는 토지와 건물을 분리하고 있기 때문에 보통 공동주택의 경우는 대지권설정을 통해 건물에 대한 소유권이전시 토지의 대지지분도 함께 이전이 되게 됩니다. 반대로 단독주택의 경우는 토지와 건물 각각을 매수하는 것과 같습니다, 여기서 차이가 있다면 예를 들어 건물의 부속토지가 100평이이라면 아파트는 100평 중 일부지분+아파트호수 같이 매수하는거와 같고, 단독주택은 100평의 토지 전부와 건물을 매수하는 것과 같기 때문에 토지 전체와 지분매매의 차이로 인해 주택구매시 더 많은 매매가격이 형성될 가능성은 있습니다.

2주택자 취득세의 경우 비조정지역에서는 중과세 적용이 되지 않기 때문에 기본세율이 적용되기에 1~3%로 동일합니다. 보유세인 재산세의 경우는 주택별 과세되기 때문에 기준일이 6월1일 소유하고 있다면 재산세 부과대상이 되고, 종부세의 경우는 인별과세로써 주택가액 합이 9억을 초과하면 초과분에 대해 부과됩니다. 양도소득세의 경우 2주택자라면 일시적2주택 요건충족시 1주택 매도시 비과세 , 이후 1가구 1주택으로써 비과세 됩니다 , 만약 이에 해당되지 않을 경우 최초 매도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 부과되고 보유기간 2년이상이라면 양도차익에 따른 기본세율 6~45%까지 적용됩니다. 그러므로 양도세 부과대상이라면 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 세금에 있어 절세가 가능합니다.

사실 다시 오고싶은 시골이라는게 귀농이 아닌 이상 그럴 만한 이유등이 있어야 해당지역에 인구유입이 다시될수 있습니다. 특히나 노동가능한 젊은세대 인구 유입은 해당 지역내 거주할수 있는 일자리와 생활 인프라가 충분히 있어야 합니다, 이런 부분을 볼떄 지방도시의 활성화를 위해서는 결국 해당 지역내 근무가 가능한 일자리가 확보되는게 가장 우선되어야 하고, 일자리를 만들어주는 기업들이 해당지역에 입주하여 사업을 영위할수 있는 인프라의 개발 및 지원등도 필요합니다. 결국 정부의 대책이라면 장기적인 플랜을 세우고 지방내 특성산업을 육성하기 위한 인프라 구성과 기업유치, 그리고 기반시설의 확충등이 단기적으로 인구유입을 시킬수는 없겠지만, 장기적으로 인구 재분배를 위한 최선책이 아닐까 싶습니다.

임대차가 아닌 매매의 경우 기존 근저당은 잔금시에 모두 상환을 조건으로 특약에 기재하여 게약을 진행하게 됩니다. 즉 현재 얼마의 근저당이 있던 매수자가 잔금을 지급하고 모두 말소하는 조건이기 때문에 근저당금액은 크게 의미가 없습니다. 질문에서 제시한 것만 보면 계약상 절차나 특약등은 잘 확인하고 기재된듯 보입니다. 매수자 입장에서 확인하여야 할 사항은 약속된 일자의 상환여부 확인 대표적으로 은행에 상환하였다는 상환확인서는 이체내역, 그리고 상환후 말소등기접수증등만 잘 확인하시면 됩니다. 보통의 매매게약에서는 중도금 없이 계약금 잔금만으로 진행하며, 잔금지급시 위와같은 상환 및 말소를 안전하기 위해 은행 대출 상환후 말소등기를 소유권이전등기를 진행하는 법무사에게 동시에 위임하여 함계 동시처리함으로써 과정상 안전하게 진행을 하게 됩니다. 즉, 한명의 법무사가 근저당말소등기를 먼저 처리고 소유권 이전등기를 처리하기 때문에 상환등에 문제가 생겼다면 바로 확인이 가능하기 때문입니다.

바퀴벌레의 침입여부는 계약전에 쉽게 알수 없습니다. 물론 운이 좋아 임장하는 도중 바퀴벌레등을 실제 보거나 하는 경우가 아니라면 실제 거주를 해보거나, 현 거주자에게 물어 확인하는 방법밖에는 없습니다, 다만 해당 주택이 현재 비워져 있는 상태라면 싱크대하부장이나 경첩, 서랍등을 한번씩 열어서 바퀴벌레 잔해물로 유추되는 부분이 있는지를 확인하는것도 방법이 될수 있습니다. 그리고 주택 주변으로 음식점이나 식당이 근접해있다면 유입가능성이 높기 때문에 해당 부분도 참고를 하셔야 합니다.