답변 내역

재건축의 경우는 현 토지지분을 소유한 원주민들이 조합을 구성하고 조합가입을 거부하는 사람에 대해서는 매수청구등을 통해 소유권을 확보하여 사업을 진행하게 됩니다. 이 때 건설사는 실제 아파트 시공에 대한 부분을 수주받아서 해당 부분을 진행하는게 되는 구조이기 때문에 별도 매입업무를 하지 않습니다, 그리고 조합원으로 가입을 하게되면 별도 토지를 매매하는것이 아닌 조합의 권한을 넘기고, 건설 이후에 새로운 주택 입주권을 받게 됩니다. 그리고 연락을 피하거나 흔히말해 알박기를 시전하는 경우에는 전체토지중 일정비율을 초과하여 확보가 되면 법에 따라 강제적인 매수청구가 가능합니다,

재건축에서는 주택건축을 시행하는 건설사가 토지를 매입하지는 않습니다, 물론 경우에 따라 토지매입과 건축을 하는 경우가 있지만 재개발시에는 토지형질변경을 완료한 공기업등에 입찰을 통하여 부지를 구매하거나, 재건축의 경우는 사실상 기존 입주민들이 조합으로써 토지소유권을 가지고 있고 건설사에게 단순 시공만을 하는 형태입니다. 즉, 건설사가 토지를 매입하고 아파트를 직접 건축하는 경우도 있고, 토지소유자들의 시공사로 선정되어 건축만을 진행하는 경우가 있습니다. 그리고 건설사가 토지를 매입하는 경우에는 별도 대행사가 아닌 직접 회사명의로 구매를 진행하며, 필요에 따라서 지역내 부동산등을 통해 진행하게 됩니다,

건물에 따라 수명에는 차이가 있지만 일반적인 콘크리트 구조물의 경우는 최소 40~50년이상은 사용이 가능합니다. 외국의 경우는 70년까지도 사용을 하는 경우가 많습니다. 우리나라의 경우는 안전진단이 가능한 30년이 지나면 재건축등의 사업을 추진하는 게 일반적이기 때문에 실제 사용가능연도보다는 적게 사용하는 경우가 더 많습니다.

임차인의 해당 요구를 수용하기게 되면 퇴거시에 원상복구를 요구할 수 없게 됩니다. 또한 해당 시설설치로 인해 발생되는 하자에 대해서는 임차인에게 이를 요구할수 있지만, 책임소재에 대해 논란이 있을 가능성이 있고 임차인 퇴거 이후에 발생되는 하자등에 대해서는 배상을 요구하기 어려울 수 있습니다. 보통 임차인 스스로하는 인테리어를 동의하는게 비용적인 이득이 될수는 있지만 하자보수문제등의 논쟁이 있을 가능성이 높기에 이에 대한 사항을 협의과정에서 문자등의 기록을 남겨두어 합의를 하시거나 인테리어 자체의 거부의사를 밝히는 것도 방법이 될수 있습니다.

최근 전환율 5.5% ( 대통령이 정한 이자 + 기준금리)을 적용하였을 경우 800만원의 월세 전환시 금액은 월 36,000원정도 입니다. 물론 해당 전환율을 초과하여 설정하더라도 문제가 되지 않기에 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다.

한 지역의 시세는 매물의 유형이나 평형, 입지에 따라 차이가 매우 큽니다. 단순하게 강남구 내 아파트 평균 매매거래가격은 20억수준이며, 최근 부동산 가격하락에 따라 서초구는 19억, 송파구는 15억 수준으로 낮아졌습니다. 그 외 빌라나 원룸, 오피스텔등은 사실상 통계상 자료가 없기 때문에 네이버 부동산등을 통해 개별적으로 알아보셔야 할듯 보입니다.

신혼부부 디딤돌 대출을 받으신 거라면 해당 상품은 1년동안 실거주를 유지하셔야 합니다. 또한 대출과 관계없이 해당 아파트가 규제지역내 실거주요건이 부여된 경우나 양도시 양도비과세를 위한 것이라면 2년실거주등의 기간을 충족시키셔야 합니다. 비규제 지역으로써 신혼부부 디딤돌 대출을 이용중이라면 실거주는 1년만 하시면 되고, 양도비과세를 위해서는 2년보유만 하시면 되고 , 실거주의무는 별도 없습니다.

재건축, 재개발 아파트의 경우 잔금시에는 등기부가 사실상 나오지 않은 경우가 많은데 이때도 후취담보로써 디딤돌 대출신청은 가능합니다. 즉, 질문처럼 등기부가 개설되고 보전등기가 된 상황이라면 디딤돌 대출 신청은 가능합니다 , 자세한 내용은 연계은행등을 통해 문의해시면 알수 있습니다.

현 부동산 시장 악화에 따라 서울에도 미분양 물량이 기존보다는 많이 존재하게 되었지만, 그 세대수는 타 지역에 대비해 많지 않은 수준입니다. 하지만 서울 내 준공 후 미분양(악성미분양)의 물량은 올 1월부터 지속적으로 증가하고 있는 추세입니다. 물론 현재 시점에서는 공급도 줄어들고 있기 때문에 시장에 결과가 나타나는 3년전후에는 부동산 상황에 따라 수요보다 공급이 적어 주택가격이 상승하고 주택미분양 물량이 줄어들 가능성은 있습니다.

보통 무순위청약으로 나오는 경우는 당첨후 부적격 판정에 따라 당첨이 취소된 경우가 있을 수 있고, 어떠한 이유로 인해 당첨은 되었으나 본계약을 하지 않은 경우에 물량이 나올수 있습니다. 이러한 경우 부적격판정에 따른 당첨취소시에는 계약그몰수가 되지 않는것으로 알고 있으며, 후자의 경우는 본계약을 체결하지 않았기에 실질 계약금 손실은 발생되지 않습니다. 본 계약을 체결한후 부적격도 아닌 상황에서 개인상황에 따라 청약포기할 경우 금전적 손실이 현실화되기 때문에 이때는 질문처럼 전매등의 방식으로 처분을 하는게 일반적입니다. 다만 전매가 모두 되는 것은 아니고 실거주요건등으로 인해 전매자체에 제한이 있는 경우에는 실질적인 손실로 이어지게 됩니다.