답변 내역

우선 공동명의와 단독명의를 고려하시기 전에 본인의 주택보유와 주택가격등에 판단은 필요합니다, 공동명의로써 절세 효과는 2주택이상 다주택자의 경우 양도소득세 , 보유주택합산 가액인 9억을 초과한 경우(1주택이라면 12억초과) 종합부동산세에 대한 절세가 가능합니다. 즉 1주택자이면서 주택가액 12억이하 양도비과세 대상이 되는 사람이라 단독명의로 하여도 공동명의와 크게 다르지 않습니다. 공동명의에 단점이 있다면 대출이나 기타 처분행위에 있어 공동명의이기 때문에 참석이나 서류제출등이 함께 이루어져야 한다는 절차상 번거로움이 있을수 있습니다.

공동명의의 장점은 세금 절세가 가능하다는 부분입니다. 물론 모두가 그런것은 아니고, 1주택자이면서 주택금액이 12억이하라면 단독명의와 공동명의 세금차이는 크지 않습니다. 그렇기에 다주택자 또는 12억 초과하는 주택을 보유한 사람이라면 공동명의를 통해 절세가 가능합니다, 크게는 보유세금중 종부세와 매도시 양도소득세의 이점이 있습니다,대출의 경우는 공동명의자 1인으로 대출을신청하지만, 실제 서류등의 제출이나 방문은 공동명의자 모두 참석 및 제출이 필요합니다.

조합원 입주권의 경우 원칙적으로 2주택자라고 해서 인수가 불가한 것은 아닌것으로 알고 있습니다. 그에 따라 조합원 입주권 승계에는 문제가 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 다주택자로써 세금에 대한 중과세 여부에 대한 확인은 필요해 보입니다.

전세세입자를 인수하는 매매건에서는 질문에서 말하는 갱신청구권 제한이나 인수하는 임차인에 대한 제한 사항등은 특약에 기재하더라도 효력이 거의 없기 때문에 기재할 의미가 없습니다, 우선 매매로써 임차권을 인수하는것이라면 사실상 특약에는 기존임차인을 인수하는 매매계약이라는 특약만을 기재하게 되고, 매매대금 지급에 있어서 현 임차인의 보증금을 인수하기 때문에 계약서상 계약금, 중도금(현임차인 보증금 금액) 그리고 잔금등의 방법등 지급상 매매금액에서 보증금을 제외한 금액지급과정등이 실제 잘 기재되었는지를 체크하시면 됩니다.

시공능력이라는게 결국은 공사규모가 크고 많은 공사를 수주한 건설사로 이해할수 있고 종합적으로 토건시평액을 기준으로 판단해볼수 있을 듯 합니다. 토건 시평액은 시공평가액을 말하며, 2023년 기준으로 국내건설사 시공액 순위를 보면, 1위는 삼성물산(레미안)입니다. 토건 시평액 20조 7천억에 해당하며, 2위는 현대건설, 토건 시평액 15조, 3위는 대우건설이며, 9조7천억대 입니다. 위 자료는 네이버상 검색을 해도 충분히 확인 가능한 부분입니다. 그리고 시공능력은 이를 맡기는 시행사등이 판단하여 결정할 문제이지, 별도로 법으로써 수주를 제한하는 것은 아닙니다.

정확히는 은마아파트의 경우 지속적으로 재건축을 추진하고 있었고 현재도 진행중에 있습니다. 은마아파트의 경우는 소유자들은 재건축을 희망하고 있지만, 입지적 장점을 제외하고는 세대수등이 많기 떄문에 재건축시 사업성이 생각보다 높지 않아 용적율등이 크게 완화되어야 사업성을 재고할수 있습니다. 그런 차원에서 이전 서울시가 해당 부분을 허용하지 않으면서 사업이 멈춰있는 상태였으나, 최근에는 다시 진행의 속도를 높이고 있는 것으로 알고 있습니다. 그리고 그외 서울권내 재건축이 지연되거나 보류된 이유는 최근 원자재가격 상승에 따라 분양가 상승되면서 조합이 제시하는 건설비용으로는 컨소시엄에 참여하는 시공사가 나타나지 않는 부분과, 재건축 자체를 부동산 경기침체에 따라 연기시키는 이유등이 있습니다,

보통의 경우 임차인과 임대인이 서로 구해진 상태에서 계약서 작성만을 중개사를 통해 요청할수는 있습니다. 물론 이런경우 중개보수는 발생되지 않고 대필료만을 지급하시면 됩니다. 다만, 보증보험 가입이나 대출을 위한 서류로써 중개사의 직인이 필요한 경우에는 중개사무소에 따라 이를 거부하거나, 대필료가 아닌 중개보수를 요구하는 경우도 있을수 있습니다. 이는 직인이 들어가면 그만큼 중개상 책임이 따르기 때문에 본인이 중개하지 않은 건에 대해서 직인을 함부로 찍어 주지는 않기 때문입니다.

정말 흔하지 않은 경우입니다. 질문의 상황만 보면 중개사가 계약시에 목적물에 대한 주소표시를 하였고, 질문자님도 그리알고 계약을 진행하셨다면 계약상 발생된 문제에 대해서는 본인 스스로 책임을 질수 밖에 없습니다, 다만 본래 입주하려던 주택에 월세를 내고한 점이 있음에도 주소를 다르게 알고 기재하였다는 점은 사실상 중개상 과실책임여지도 있어보입니다.

로또 청약이 생기는 이유는 분양가가 주변시세 대비 저렴한 경우에 발생하게 됩니다. 쉽게 해당 단지 분양가가 6억인데 주변 동일평수대 시세평균이 8억이라면 분양권 당첨만으로 2억의 시세차익을 얻을 가능성이 높기 때문에 로또청약이라는 말이 나오게 됩니다. 문제는 최근 고물가가 되면서 건축자제, 인건비등이 모두 상승하게 되면서 건축비가 높아지게 되고 그에 따라 분양가 역시 높아지게 되면서 분양단지내 위와 같은 이점이 점차 낮아지거나 오히려 시세보다 더 비싼 분양가가 나오게 되면서 로또청약이 점차 없어지는 것으로 이해될수 있습니다.

보통 계약부터 전세대출등을 고려하면 계약은 입주 1~2달전에 하셔야 하고 매물에 대해서는 2~3달전에는 알아보시기 시작하셔야 합니다. 특히 해당지역에 매물이 별로 없다면 위 기간보다는 더 빠르게 매물을 알아보셔야 합니다.