답변 내역

주택법 개정에 따라 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택수에 포함됩니다. 유주택자로 인정되는 시점은 분양권 당첨이 되면 당첨일을 기준으로 유주택자로 인정되게 됩니다. 물론 본계약을 체결하지 않고 포기하면 주택보유로 인정하지 않지만 본계약을 체결하면 당첨발표일부터 유주택자가 됩니다. 증빙자료는 별도 없으며, 청약홈사이트등에서 주택보유 확인등을 통해 확인하실수는 있습니다.

갭투자는 사실상 주택매매를 하는데 있어 전세 또는 월세 세입자를 끼고 매수를 하는 것을 말합니다. 보통은 갭차이만큼의 현금을 가지고 있어야 진행이 가능한 부분이지, 갭차이에 대한 자금없이 추가 후순위대출을 받거나하는것은 그 자체로 위험도가 높은 투자입니다. 기본적으로 갭투자를 위해서는 시세와 전세세입자의 갭차이 만큼의 자금은 있으셔야 유지등이 가능합니다. 그리고 갭투자의 원칙적 목적은 향후 주택가격 상승을 목적으로 하기 때문에 효율성보다는 입지에 따른 항후 주택가격 상승가능성을 더 따져보시고 투자하셔야 합니다.

지역주택조합에 한번 가입이 되면 해지를 위해서는 조합 정관에 따라 타인에게 이를 인수하거나 별도 위약, 해약금등의 부담을 하셔야 할수 있습니다. 물론 조합원 모집단계에서 과장,허위 광고 혹은 고지 위반에 따른 계약을 한 경우나 이행불능등의 사유로 탈퇴를 하실수 있는나 이 역시 법률적으로 가능여부에 대한 구체적인 검토가 필요합니다. 원칙상 질문의 경우라면 탈퇴를 하더라도 추가 분담금에 대한 부담은 피하기 어려울수 있어 보입니다.

월세의 경우는 환산보증금을 거래금액으로 하는데, 주택의 경우라면 환산보증금이 5000만원이하로써 500만+(40만*70)이 적용되어 3300만원이 나오게 됩니다. 주택임대차시 거래금액에 따른 중개보수요율 0.5%일 적용하면 법정한도중개보수은 165,000원이 나오게 됩니다. 다만 해당 목적물이 오피스텔등으로 중개사가 주택외로 적용을 하게 된다면 이때는 0.9%가 적용될 여지가 있으므로 확인설명서등의 적용 요율을 확인해보시거나 중개사에 대해 직접 문의를 해보시면 됩니다,

전세대출 갈아타기는 원칙적으로 가능한 부분이고 상품에 따라 가능여부에 차이가 있을 수 있기에 상품을 선택해 가능여부를 알아보셔야 합니다. 전세대출을 이용하여 전세기간중에 갈아타기라면 기본적으로 기존 대출에 대해 보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아탈수 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 한도는 기존대출 잔액내로 가능하고, 제일 중요한게 신청가능기간인데 사실상 전세대출을 받은지 3개월 지난 시점부터 전세임차계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청이 가능합니다. 물론 해당기간을 초과하였더라도 갱신 2개월전부터 만기15일전까지라면 가능합니다.전세대출과 갱신청구권과는 무관합니다. 즉 전세대출 갈아타기를 한다고해서 갱신청구권이 사라지거나 이미 사용한 갱신청구권이 새로 부여되는 것은 아닙니다.*참고로 주담대대출과 전세대출은 모두 한도에 영향을 주는 부분이기 때문에 해당 과정대로 하시면 어느한쪽에 한도가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 즉 주담대대출한도가 낮아지거나 ,주택보유에 따른 전세대출한도가 제한될수 있기에 사전에 여러가지 가능성을 모두 알아보신후 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.

질문의 내용만을 가지고 판단하기 어렵습니다. 우선 해당 근저당의 순위를 기재하지 않으셨고, 경매 개시시 낙찰금액 또한 현시점에서는 알수 없다는 점, 소액임차인의 가구수는 있지만 해당 가구들의 보증금과 현 지역, 근저당의 설정일자을 알수 없기 때문입니다.가장 유리한 경우로써 몇가지를 임의로 정해 설명드리면 해당 건물이 법원 감정평가를 시세대로인 11억에 받았다면 경매시 최저 입찰금액은 대략 20% 내려간 8억 후반~9억정도가 될수 있습니다. 만약 경매를 진행해 낙찰을 해당가격대인 9억에 받았다면 소액임차인에 대해서는 최대 4.5억내에서 우선 배당이 되게 됩니다 . 그리고 해당 과정에서 받지 못한 보증금은 순위배당을 통하게 되는 대략 9억 낙찰에 2~3억 최우선 배당 그리고 본인이 선순위 근저당과 1순위, 2순위 임차인보다 후순위라면 위 3가지 물권,채권에서 배당으로 나가는 금액은 5.5억은 되어 보입니다. 결국 3번째 임차권을 지닌 질문자님에게는 배당이 될 가능성도 있지만, 전액 배당가능성은 낮을수 있습니다. 참고로 본인이 소액임차인에 해당된다면 우선 배당을 통해 받는 금액과 순위배당을 통해 받은 금액이 보증금 전액에 가까울수는 있습니다.문제는 제가 말씀드린 경우는 최선의 경우이고, 법원 감정평가에서 시세보다 낮게 판단이 되거나, 경매시 권리상 문제나 입찰참여자에게 가격적 메리트가 없어 유찰이되게 되면 최저매각대금은 추가로 20%씩 낮아진다는 점이 있기에 사실상 현 상태만 보면 순위배당으로는 위험도가 높은 상태로 보는게 맞을 듯 보입니다.

부동산 지목에 대해서 정확한 정의와 설명을 알고 싶으시다면 공인중개사 과목중 "공법" 과목에 대한 서적등을 통해 지목에 대한 내용을 살펴보시면 도움이 될수 있습니다. 다른 불필요한 내용이 많고 책이 두껍기 때문에 서점등에 방문하여 필요한 부분만 선별적으로 보셔도 되고, 단순히 특정 지목에 대한 부분이 필요하시다면 인터넷을 통해 직접 검색을 하시는것도 방법이 될수 있습니다. 사실 지목을 이해하기 위해서는 관련 부수적인 사항에 대해서도 이해가 필요한 만큼 위에 말한 공법과목 교제를 하나정도 구매하시어 살펴보시는게 체계적인 이해에는 도움이 될듯 보입니다 .

월세의 지급에 대해서는 계약상 합의된 사항으로써 이를 변경하기 위해서는 당연히 상대방인 임대인 동의가 필요합니다. 즉 임차인이 필요에 따라 월세일을 변경하고자 한다면 이는 임대인에게 동의를 구하고 합의가 된다면 변경하실수 있습니다. 질문에서처럼 요청은 당연할수 있는 부분이지만, 실제 적용가능여부는 알수 없습니다,

계약의 조건등에 대해서는 두 당사자간 합의만 된다면 얼마든지 변경이 가능한 부분입니다. 임대차계약도 사인간 계약이기 떄문입니다. 그리고 계약조건을 변경한다고 해서 새로운 계약이 되는 것은 아닙니다, 당사자가 같고 거주하는 목적물이 같다면 신규계약이 아닌 연장계약으로 볼수 있습니다 .즉 계약조건, 기간은 합의를 전제로 얼마든지 변경은 가능합니다.

해당 문구가 기재된 이유는 계약서상 임대인이 서명이 없기 떄문에 이를 나타내기 위한 부분으로 보이기 때문에 특별히 임대차 계약상 문제가 될 만한 사항으로 보이지는 않습니다. 계약금을 이미 지급하셨다면 계약서작성과는 관계없이 계약금 계약은 체결된 상태이고 쉽게 계약은 이미 성사된 상태이므로 계약서상 임대인 서명이 없다할지라도 계약이 효력은 유지가 됩니다. 그에 따라 해지시에는 계약금 몰수등의 해약금이 발생될수 있으니, 목적물 변경은 어려울듯 보입니다. 참고로 임대인 역시도 서명을 하지 않았다는 이유로 계약상 내용이나 기간을 임의대로 변경할수 없습니다. 계약의 성립은 두 당사자간 의견합치시에 성립하기 때문에 계약서자체가 계약효력발생과는 무관합니다. 확정일자는 원칙상 계약서 작성만 되면 가능하나, 임대인 서명이 없는 계약서라면 확정일자 부여가 어려울수 있습니다. 그에 따라 잔금을 치루고 전입신고시 확정일자를 함께 부여 받으셔야 할듯 보입니다. 다만 해당사항만으로 사기등의 가능성이 있다 판단하기는 어렵습니다.