답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보는 관점에 따라 차이는 있을수 있는데, 현재 정부가 대출과 각종규제를 강하게 하는 것은 맞습니다 , 거기에 민감도가 높은 세금규제까지 진행하고 있기에 실수요자 입장에서는 주택구매가 이전보다 쉽지 않는것도 사실입니다.다만 반대로 이전 정부에서처럼 모든 규제가 풀렸다고 해서 주택구매가 용이한 것도 아닙니다. 결과적으로 다주택자들의 세금부담만 줄어들었고 다주택자의 수만 더 늘리고 시장내 가격상승 역시도 이어졌기 떄문에 신규주택 구매자입장에서는 이것도 좋은 상황은 아니였다고 볼수 있습니다.개인적으로 아무 생각없이 단순 규제를 강화하는 것을 잘못되었다 생각하지만 , 정부가 정책에 대한 확실한 방향성과 시장문제에 대한 부분을 잘 짚고 규제를 적용하는 상황이라면 현재의 어려움은 시장안정화를 위해 나아가는 과정상의 문제로 이해를 할수 있어 보입니다. 물론 문재인정부에서처럼 시장실패로 이어질 경우 더큰 문제가 나타날수 있겠으나, 현재 정부가 문재인 정부에 비해서는 능력치가 나은 상태로 보이기에 좀더 지켜볼 기대는 있다 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 둘의 용도부터 차이가 있습니다. 일단 아파트는 주거시설에 해당이되나 오피스텔은 원칙상 업무용시설로써 구분이됩니다. 주거용 오피스텔이라도 취득시점에 취득세에서는 주택외 건물로 보기 때문에 주택의 취득세율 1~3%가 아닌 취득세율 4%가 적용되게 됩니다. 그리고 내부구조나 시설상의 차이가 법으로써 구분되어 있었으나, 점차 오피스텔에 대한 규제가 완화되면서 현재는 위에서 말한 구조상 차이(바닥난방 및 욕조등등)은 거의 없다고 보시면 됩니다. 보유세의 와 양도소득세의 경우는 주거용 오피스텔은 실제용도에 따른 주택기준으로 적용되어 차이가 없으나, 주택수에 포함이 되는 만큼 다른 보유주택이 있는경우 중과세대상이 될수 있는 여지는 있습니다.매매기준에서는 오피스텔은 사실상 투자목적이 아닌 실거주용 측면에서 구매라면 아파트보다는 비추천하는데 이유는 오피스텔은 장기적으로 가격상승률에 제한이 있을수밖에 없고, 부동산 시장 하락시에는 더 빠르게 하락하게 되는 특징이 있고, 관리비에 대한 부담과 매매시 처분이 쉽지 않다는 단점이 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대별 주택수 판단기준은 동일주민등록표에 함꼐 거주된 세대를 기준으로 하게 되는데, 외조모의 경우 동일세대로 구성되어 세대원으로 편성되기에 1세대 1주택으로 볼수 있습니다. 그렇기에 취득세 산정시 무주택자 기준이 아닌 1주택자 기준으로 적용이 될것으로 판단이 됩니다. 단, 취득세에서도 주택수제외 예외조항에 해당되는 경우에는 이와 다르게 무주택자기준으로 적용될수 있는데, 이는 별도 확인을 하셔아 합니다. 그리고 양도소득세는 매도시점을 기준으로 주택보유수를 판단하게 되며, 보통 매도 기준일자는 잔금일 또는 등기접수일중 빠른날이라고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비는 아파트 브랜드에 따라 결정되는 게 아닌, 세대수와 해당 단지내 소모되는 비용(커뮤니티시설등)에 따라 차이가 생기게 됩니다. 그리고 관리비의 책정을 지자체가 정하는게 아닌 아파트마다 각자가 정하게 됩니다. 물론 가장 기본적인 틀은 법으로써 정해져 있지만 세부금액에 대한 사항이 아닌 필수적인 포함항목등에 대해서 기준에 따라 정해둔 정도 입니다. 그리고 같은 브랜드라도 해당 거주세대수가 많고 커뮤니티시설이 적은 단지가 덜 부담하게 되는 것이고, 반대로 세대수가 적고 다양한 커뮤니티시설등이 있는 경우 관리비는 상승하게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지주택의 경우로써 보통 사업계획승인전까지는 분양권이 아닌 단순히 조합원 지위만 가지고 있는 것이고 실제 분양권으로써 권리취득은 사업계획승인이 된 이후부터로 볼수 있습니다. 그리고 지주택 조합에 주어지는 권리를 입주권이 아닌 분양권으로 표현한 이유는 일반적인 재건축, 재개발에서의 입주권이랑은 다르기 떄문입니다. 사실상 지주택 조합원이라도 분양권으로 보는게 맞고, 세금도 사실상 분양권에 대한 기준으로 적용이 되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 네이버부동산을 통해 확인하시면 될듯 보입니다. 네이버부동산의 경우 기본적인 매물정보 및 실거래가를 제공하고 있기에 최근에 거래된 이력 (단, 세부적인 호수까지는 확인이 어려울수 있습니다. ) , 현재 매물과 시세을 확인하실수 있습니다. 다만 해당매물평가의 경우는 제공하지 않는 것으로 알고 있으며, 해당 부분들은 사실상 지역내 커뮤니티나 부동산실제방문을 통해 확인하셔야 될 부분으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 상황에 대해서는 나와있는 부분이 없어 정확한 사실확인은 지자체를 통하셔야 할듯 보입니다. 다만 토지거래허가 후 매매가격등이 변경되는 경우 별도 지자체 신고등을 하여야 하는것으로 알고 있으며, 계약일자 역시 사실과 달라지는 경우 추후 문제가능성이 있을수 있기에 되도록 허가시와 동일한 조건으로 진행하시는게 안전할것으로 판단이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다른 건 모르겠으나 장기거주를 통한 주거안정목적이라면 신축이라는 점과 질문자님 마음에도 드신다면 그자체로 메리트가 있는게 아닌가 싶습니다. 질문에서 말하는 메리트가 10년거주시 시세상승분을 말하는 것이라면 수도권이 아닌 지방의 경우 변동성이 크지 않다는 점을 고려하면 크게 고려할 부분은 아닐거라 생각이됩니다. 통상적으로 신축의 경우가 구축보다 비싼 이유는 감가에 대한 부분도 있지만, 다른 구축아파트에 비해 가격방어 및 시장변동시 가장 먼저 반응이 오기 때문에 구축보다 유리하기 때문이고 호재가 없는 지역내에서는 그마나 신축을 선택하시는매매가능성과 현금환금성에서도 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 빌라의 경우 재건축보다는 재개발이 될 가능성이 높고, 그 개발가능성 역시 확답할수 없습니다. 그리고 대지지분에 따른 사업성을 판단하는데 있어 빌라재건축, 재개발은 아파트에 비해 사업성이 떨어지는게 일반적이고, 재개발의 경우 사업방식에 따라 수용방식도 존재하기에 무조건 조합이 구성되고 입주권이 부여가능한지도 알수 없고 개발과정에서 사압시행 인가이후에 권리가액에 대한 확정과 조합원 분양에 대한 계획을 세우기 때문에 현상황에서는 위와 같이 몇평을받을지도 알수 없습니다. 보통 재개발 빌라투자의 경우는 막연한 개발가능성을 보고 구매하는게 아닌 실질적인 개발단계가 시작될 시점 전후로 진행단계에 맞춰 매입을 하는게 일반적입니다, 물론 현시점보다 매매가격은 높아질수 있지만 그만큼 개발사업까지의 기간과 개발여부에 대한 리스크는 줄어들수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약을 5월 8일에 하시면 현재 1주택자에 해당이 되고 이런 경우 사전허가신청시 기존주택 처분계획을 제출하셔야 합니다. 기존주택의 처리는 매매나 임대방식으로써 6개월 이내 처리한다는 내용이여야 하는것으로 알고 있습니다 ,그에 따라 유주택자라도 질문처럼 처분계획이 있는 경우에는 허가신청이 가능하고, 허가 후 본계약을 체결한뒤 허가일로부터 4개월 내 실전입 및 실거주를 하셔야 합니다.