답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전세사기는 세입자의 전세보증금을 노린 사기행위를 말합니다. 현재 문제가 되는 가장 많은 케이스인 전세보증금 미반환의 경우는 전세사기라는 표현보다는 전세미반환 사고로 보시는게 맞습니다. 본론으로 들어가서 폭탄돌리기는 주택의 시세와 전세보증금의 차이가 별로없는 깡통전세위험이 높은 매물 또는 보증금 반환능력이 없는 임대인이 전세보증금 반환을 위해 새로운 임차인을 구해 보증금을 받아 기존 임차인에게 돌려주고 임차인을 바꾸어 임대차를 진행하는 과정을 말합니다. 이러다가 주택가격이 하락하여 깡통전세가 될 경우 사실상 새로운 임차인을 구할수 없게 되고, 그에 따라 현 임차인 보증금 미반환 사고가 터지게 되는 과정을 거치게 됩니다,즉 폭탄은 위와 같은 매물을 말하고 이를 임차인들에게 계속적으로 돌려가는 임대차를 하는 말합니다. 이때 전세보증금을 받고 퇴거하는 사람은 전세사기와는 관계가 없고, 폭탄이 터진 순간 해당주택에 거주하면 보증금을 돌려받지 못하게 되는 임차인이 전세사고 피해자가 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 해당 목적물이 속한 주민센터에서 하시면 됩니다, 주민등록법상 실제 전입을 하고 14일내 하시게 되어 있으나, 임대차의 경우 빠른 대항력 확보를 위해 잔금을 지급하고 주택을 인도받은 날에 하는게 일반적입니다. 그러므로 질문에서처럼 임대차를 한 세입자라면 잔금당일에 주택인도를 받으시면 바로 주민센터에 임대차계약서와 신분증을 가지고 가셔서 전입신고를 하시는게 가장 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금의 별도 적립등은 아파트 규모에 따라 정해져 있지만 세부적인 금액에 대해서는 아파트별 세대수나 규약에 따라 달라집니다. 즉, 아파트별로 장기수선충당금의 금액은 상이합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예전 20층이하 아파트들에서 로얄층은 전체층의 2/3정도 층을 말했습니다. 고층의 단점과 저층의 단점을 피할수 있는 층으로 대략 8층~11층사이이 이에 해당되었습니다 .최근에는 아파트가 고층화되고 조망권에 대한 소비자의 선호도가 높아지면서 이전과 다르게 최고층을 로얄층으로 보는 경향이 높고, 대표적으로 팬트하우스가 최고층에 위치하는 것도 이와 같은 이유로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 두가지가 가장 일반적인 비용입니다. 취득세의 경우 보통 주택의 경우 1~3%, 거기에 지방교육세나 농어촌 특별세등이 부과될수 있고 등기를 위한 등록세등이 추가적으로 발생하게 됩니다. 그리고 중개수수료와 법무사대리비용등이 추가적으로 발생하게 됩니다. 그외 이사비용이나 기타 인테리어등 선택적인 부분에 따른 비용이 추가적으로 발생할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 보존등기가 되었다는건 등기부가 개설되었다는 의미이기 때문에 등기는 이미 나왔다고 보시면 됩니다. 여기에 각 수분양자 명의로 이전등기를 진행하는 과정만 남아있다고 보시면 됩니다, 보통 보존등기가 끝나면 집단등기를 통해 각 소유자에게 이전등기를 하게 되므로 해당 시기를 거치면 제3자도 인터넷등기소등을 통해 등기부열람이 가능해질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다부실채권은 흔히 말해서 채무자가 원리금을 제때 상환하지 못해서 연채된 상태의 채권을 말합니다. 부동산에서는 채무자에 대해 담보로써 근저당,저당권등 담보물권을 설정하게 되는데 채권매입을 통해 이와같은 물권의 권리도 인수하게 됩니다. 이럴 경우 부동산 경매가 진행되면, 순위에 따른 배당을 통해서 자금을 회수할수 있다고 보시면 됩니다, 다만 일반적인 부동산경매와 NPL과는 차이가 있습니다. 부동산 경매를 통해 부동산의 권리를 얻는 것이라면, 부실채권(NPL) 매입은 경매가 아닌 유동화전문 회사를 통해 매입이 가능하고 경매를 통해 회수를 하거나 다른 전문업체에게 매각하여 자금을 회수하는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울 , 수도권 주택가격상승은 아파트에 한정된 부분이기 떄문에 전반적인 부동산 시장 회복으로는 보기 어렵습니다. 그에 따라 지방주택가격 회복까지 이어질 가능성은 높지 않아보입니다. 질문에서처럼 수도권과 지방 주택 모두 가격이 다시 회복하는 회복기는 일단 금리가 내려가기 시작하고 각종 위험요소등이 점차 사라지게 될 경우 기대가 가능하고, 현재 상황으로는 개선된 부분이 없기 떄문에 지방주택가격 상승을 기대하기는 어렵다는게 개인적 판단입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기순서상 건설사 앞으로의 보존등기가 된 이후에 각 수분양자들에게 이전등기가 되게 됩니다. 물론 조합원으로써 입주권을 얻은 경우에는 조합원 명의로 바로 보존등기가 되게 됩니다. 즉, 분양을 통해 입주하는 수분양자들은 보존등기후 개별등기를 하게 됩니다, 등기신청시에는 비용이 발생하며, 해당시기에 취득세를 납부하게 되고, 국민주택채권 매입과 등기 비용, 등록세등을 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의변경이라는게 결국 등기를 위한 등기원인이 있어야 합니다. 그에 따라 증여든 유상거래든 방식을 통해 공유지분으로써 명의변경이 가능합니다. 증여를 하는 경우라면 증여세 부담이 있을 수 있고, 매매의 방식이라면 정상적인 계약서작성과 자금의 조달, 이체기록등을 남기셔야 하고, 매도금액과 취득가액에 따라 양도소득세 납부 부담이 있을수 있습니다, 그렇기에 공동명의를 원하는 두 당사자간 관계나 세금부담등을 잘 따져 결정하셔야 합니다 , 보통 부부관계라면 법적으로 6억까지 증여비과세가 되기 때문에 부부관계에서는 증여를 통한 명의변경이 유리하고, 직계존비속관계라면 증여비과세가 5000만원까지이므로 매매와 증여 두 가지 방식을 잘 비교해보셔야 합니다.