답변 내역

금리 인하가 주택가격을 반드시 상승시키는 것은 아닙니다. 부동산 가격의 경우 수요와 공급에 따라 결정되는데 금리의 경우 구매시 자금조달에 영향을 주기 때문에 금리가 낮을 경우 자금조달이 용이해져 주택수요가 증가할수 있고 그에 따라 부동산가격이 상승할수 있다는 이론이지, 반드시 금리가 인하되면 주택가격이 상승한다는 것은 아닙니다. 또한 현재 금리는 이전 코로나에 비해 급격하게 상승된 고금리상태이기 떄문에 이전 저금리 상태에서 주택을 구매한 영끌족이나 신규주택을 구매하는 사람들에게는 매우 부담스러운 상황입니다. 질문자님이 현 기준금리가 높지 않다고 하시는데, 예로 대출금리 1%가 상승하면 대출금액이 2억이라고 하면 연 200만원의 추가 이자부담이 발생하게 되고, 월 15~18만원정도의 주거비용이 상승하게 됩니다. 근데 현재 코로나시대이후 우리나라 기준금리 기준으로 3%가 올랐으나, 동일대출금액이라면 실제 이자부담은 연600만원이 늘어난 것이고, 월로 보면 50만원의 추가이자부담이 생기게 된 것입니다. 과연 이게 주택보유자나 주택구매예정자들에게 부담이 안되는 수준의 상황인지는 판단을 해보셔야 합니다.

종합부동산세는 주택의 경우 1주택자는 12억초과시, 다주택자는 주택가액의 합이 9억을 초과시 과세대상이 됩니다. 그리고 합산의 경우 그 기준은 토지, 건물, 주택에 따라 다르며, 보통 주택은 주택끼리, 토지의경우는 용도구분(건물바닥토지, 농지등)에 따라 합산하여 합산 금액이 과세기준을 초과하는 경우에 부과됩니다. 그러므로 주택과 토지등을 구분없이 모두 합쳐 계산하는것은 아닙니다. 다만 공동주택의 경우 주택가액에 토지에 대한 대지권까지 포함된 금액이기에 토지만을 별도로 보지는 않습니다.

쉽게 공매는 채무자의 부동산에 대해 세금체납에 따른 공공기관이 압류 후 한국자산관리 공사을 통해 매각하여 체납금을 회수하는절차이고, 경매는 채권자(저당권자,압류권자)등에 의해 법원에 신청을 통해 진행되는 처분 과정입니다. 이때 주체는 법원입니다. 경매와 공매는 진행절차상 입찰도 차이가 있는데, 공매는 인터넷을 통해 입찰을 하게 되고, 경매는 입찰일에 법원에 참석하여 경매입찰을 진행하게 됩니다.

보통 부동산에도 유형에 따라 조사도 다르게 됩니다. 또한 가격을 판단하는 기준에 따라서도 평가가 달라지기 때문에 질문처럼 문의하시면 원하시는 답변을 드리기 어렵습니다. 다만 보통 주택가격을 평가하는 PIR기준(가구소득에 대한 주택가격)으로 22.12월 자료를 바탕으로 하면, 서울은 17.8로 1위 , 2위는 경기, 3위는 인천 으로 서울및 수도권이 전부 상위권에 랭킹되어 있으며, 지방에서는 부산, 대구, 대전, 광주, 세종, 울산 순으로 나타나고 있습니다. 단순 가격에 대한 차이는 있지만 가구소득 역시 지역에 따라 차이가 있기 때문에 다를수 있습니다.

해당 지역은 사실 이전부터 크게 가격이 올랐던 곳이고, 최근에 가격이 다시 오른다면 1기신도시에 대한 정부의 재건축완화정책에 따른 기대감으로 볼수 있습니다, 정부에서 1기신도시 중 선도지구로 선정되는 경우 안전진단 면제와 행정인허가 절차 축소등의 혜택이 있기 때문에 투자수요에 따른 주택가격 상승효과가 그 이유로 볼수 있습니다

유상증자가 이루어짐에 따라 현재 주식을 보유한 주주들에게 보유주식에 따른 일정비율로 청약을 통해 주식을 추가매수하는 것을 말합니다. 해당 청약시 1주당 가격은 1061원이 되고 본인 보유에 따른 청약가능주스는 52주 최대 62주까지 청약이 가능하다는 말입니다 유상증자는 기업입장에서 자금일 부족하여 주식을 추가발행하여 주주와 일반투자자에게 자금을 조달하는것으로 일반적으로주식시장에서는 악재로 볼수 있습니다. 또한 해당 유증을 통해 모집된 자금을 운영자금으로 사용할 목적이라면 악재입니다. 반대로 시설투자등을 진행하는 경우는 유증자체는 악재이지만, 향후 기업확정을 위한만큼 충격은 적은 편입니다.

보통의 저층의 단점은 층간소음외에도 1층의 경우 사생활보호 문제나 도난등 보안상 위험이 있을 수 있고, 여름철에는 병충해 침입등이 있을 가능성이 높습니다. 그리고 최근 주택 가치에 큰 영향을 미치는 조망권이 고층에 비해 좋지 않다는 점이 실제 가치가 낮은 이유일수 있습니다.

지급방법에 대해서는 임대인의 요구에 무조건 따라야할 의무는 없기에 현금지급은 거절하시면 됩니다. 그리고 현금지급보다는 은행이체가 입증근거로써도 안전합니다. 혹시 수표로 지급을 하셨다면 수표 번호를 적거나 사진으로 남겨두시고, 지급후에 임대인 서명이 포함된 현금지급영수증을 꼭 받아 보관해두시면 됩니다.

감정평가의 경우 은행에서도 하나의 기관을 통해 평가하지 않습니다. 최소 2개이상의 감정평가를 통해 평균가격으로 정하는게 보통이기 떄문에 감정평가사의 규모에 따라 차이가 생기지는 않습니다. 다만 감정평가시 객관적인평가기준에 따라 실시하여도 개인의 판단이 일부 포함되기 때문에 감정평가사에 따라 차이가 발생할수는 있습니다. 이는 개인에 따른 차이이지 회사에 따른 신뢰문제로 보기는 어렵습니다. 결국 감정평가사 개인에 따른 차이는 있어도 회사규모에 따른 신뢰성에는 차이가 없다고 볼수 있습니다.

부동산에서 매수자를 구할 경우 계약서 작성전 가계약금을 받게 됩니다. 그리고 계약서 작성시에 거래금액과 지급방식등을 협의하여 정한뒤 실제 계약서를 작성하게 되고 해당 시점에 계약금을 받게 됩니다. 계약금의 비중은 당사자간 협의로 정해지게 되는데 일반적으로 거래금액의 10%로 하게 됩니다. 그리고 중도금 포함여부도 합의로 정하시면 됩니다. 중도금 없이 잔금으로 바로 넘어가는 단계라면 잔금일에 나머지 거래대금을 받으시고 등기이전에 필요한 서류을 매수자 또는 대리하는 법무사에게 전달하고 주택점유를 매수자에게 인도하시면 됩니다.