답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우 시세확인이 매우 유리합니다. KB시세뿐 아니라 실거래가, 그리고 비교가능한 목적물등이 매우 다양하기 때문에 은행에서도 실제 주택가격의 평가를 시세와 크게 다르지 않게 보고, 그 금액 기준 LTV를 적용하기 때문에 대출한도가 높아질수 있습니다. 이에 반해 주택은 일단 토지와 건물을 별개로 등기하고 있으므로 건물만에 대한 담보로써 시세보다 낮은 한도가 나온다는 점, 그리고 단독주택과 비교가능한 비교대상이 거의 없고 실거래 역시 정확치 않아 은행에서는 개별공시지가와 감정평가를 기초로 하여 주택가격을 산정하기 때문에 실제 가치보다 주택가격이 낮아지게 되고 이에따라 대출한도 역시 낮아지게 됩니다. 그 차이에 대하서는 목적물, 입지, 지역, 면적등 차별 요인이 많아 평균적이고 구체적인 숫자로 제시하기는 어렵습니다. 단독주택매매시에는 공적장부 확인시 건물과 토지 모두를 확인하셔야 하는 주의점이 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 의무가 아니기 때문에 임차인 선택에 따라 가입을 고려하시면 됩니다. 문제는 혹 계약만료가 되는 시점에 임대인의 경제적 상황변화나 중간 임대인 변경등으로 만기시 보증금회수가 어려워 지는 경우가 발생되면 보증보험을 통한 구상권청구는 안되기 때문에 문제가 될 여지는 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.산술적으로는 전체분양가에서 계약금을 제외한 나머지 금액이 잔금이 됩니다. 다만 분양지급과정상 중도금을 중도금대출도 없이 본인이 원할때 한번에 내는것은 아닙니다. 보통은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금30%으로 진행되며, 각 시기별로 납부를 해야할 의무가 있습니다. 만약 중도금 지급을 하지 않았을 경우, 혹은 중도금대출에 따른 이자가 있을경우 분양계약서상 약관에 따라 이자비용등이 추가로 청구될 수도 있습니다. 질문처럼 어떠한 합의에 따라 잔금시에 계약금을 제외한 나머지금액을 다 넣는다면 분양가 1.79억에서 계약금 1630만원에 제외한 나머지를 내시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 이해관계인이 아닌 제3자라도 목적물 주소만 알면 열람이 가능합니다, 최근에는 인터넷 등기소를 통해 간단하게 열람,발급이 가능하며, 열람시 수수료가 발생됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.별도 범위가 있는 것은 아니고 필요에 따라 개발이 필요한 일정지역내를 묶어 지정하게 됩니다. 즉 지구단위계획도 한 지역내 여러곳이 있을 수 있기에 정해진 범위에 따라 맞추어 지정하는 것은 아니기에 공법상 범위에 대한 면적기준등이 있진 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 만기일에 보증금 반환을 하지 못할 경우 임차인은 전입신고를 유지한 상태에서 임차권 등기명령을 신청을 시작으로 법적 반환절차를 진행하셔야 합니다, 임차권 등기이후에는 대항력이 유지되므로 이사를 하셔도 되지만 보증금 회수는 시간이 걸릴수 있습니다. 2. 솔직히 새로 이사갈 집은 현재 주택 보증금 반환이 어려운 상태라면 계약을 하지 않아야 합니다. 이유는 무리하게 될 경우 본계약해지에 따라 계약금 몰수등의 피해를 볼수 있고, 전세대출 역시도 기존전세대출 상환이 안되면 추가적인 대출진행도 어려울수 있기 때문입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 만기6~2개월전 합의를 통해 재계약을 하셨다면 합의갱신으로 볼수 있습니다. 2. 질문자님이 계약갱신청구권을 사용한다고 하시고 특약으로 사용한 것을 기재하시면 중도해지시 통보3개월후 계약이 종료되고 중개수수료 부담하거나 다음임차인을 주선하지 않아도 됩니다. 만약 갱신청구권을 사용하지 않으면 특약대로 적용이 됩니다. 3. 계약갱신청구권 사용 부분에 따라 달라지는 것이므로 반드시 갱신청구권사용을 통보하시고 그에 따라 계약서에 특약으로 기재하시면 적용가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 갱신청구권을 사용해 추가 거주가 가능하고 조건 변경은 거부하시면 됩니다. 2. 갱신청구권을 사용한 경우, 임대인이 임대사업자인경우에는 5%이내 인상이 가능하지만 이에 해당하지 않으면 시세대로 인상이 가능합니다. 3. 2처럼 갱신청구권을 사용하지 않고 임대인이 개인이라면 시세대로 인상을 할수 있기에 사용을 하셔야 5%이내 인상만 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 청구시에는 이미 임차권 등기를 통해 대항력및 우선변제권이 있음에도 상황에 따른 전출을 막는것은 잘 이해가 되지 않습니다. 질문에서 말한 방법은 임대차등기가 되지 않고 전입신고에 따른 대항력이 있을 때 가족을 통한 임시적인 방법입니다. 현재는 이미 대항력이 임차권등기로써 유지되고 있기 때문에 해당 방법을 통해 대항력을 유지한다는것도 말이 되지 않습니다. 그리고 제일 걱정스런부분은 이행청구과정 중 보증보험사 전출금지를 요구한 만큼 해당방식으로 임의전출을 할경우 문제가 되어 이행자체가 안될수 있기에 당장은 질문처럼 하시는게 좋지 않아보입니다. 가장 유리한 방법을 제시하여 도움드리고 싶지만 결론적으로 이행청구과정중 부분은 보증보험사 판단에 따른것이고, 그에 따른 예외사항등도 보증보험을 통해 확인을 하셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 부담부증여라고 하고 부담부증여는 재산외 채무도 함께 증여하는 것을 말합니다. 쉽게 부동산(주택)등을 증여하면서 주택에 설정된 근저당도 함께 증여를 하는 것을 말합니다. 이럴 경우 증여가액에서 대출금액을 제외한 금액에 대해서 증여세가 부과되기 때문에 일반적인 증여보다는 유리할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.