답변 내역

지역 시세에 따라 차이는 있겠지만 일반적인 전환율(5.5%)을 기준으로 판단할 경우 1억당 월45~48만원 사이로 볼수 있기에 전세시세가 4억이라면 월세시세의 경우 1억 / 120만원정도는 될것으로 보입니다. 물론 산술적인 수치이기 떄문에 입지요인과 동일지역군 임대차시세에 따라 이보다 낮아지거나 높아질수 있는점은 참고하셔야 합니다.

서울지역내 거래량이 상승한 이유는 4월들어서면서 시중은행등의 주택담보대출 금리가 연4%밑으로 떨어진점과 전세사기등으로 인해 아파트 수요가 증가하면서 전세가격이 상승되었고 그에 따라 주택에 대한 가격의 상승까지도 반영된듯 보입니다. 그리고 현재 정부의 부동산 규제완화정책과 종합부동산세 폐지 공약등에 따라 고가 주택에 대한 수요증가등이 일어난듯 보입니다. 다만 이러한 거래량 상승의 경우 대부분이 똘똘한 한채라고 불리우는 마포, 강남3구등 상급지의 매수세가 증가된 것이기에 전체적인 부동산 시장 회복으로는 보기 어려운 점이 있습니다.

대출에 대한 사항은 모두 은행을 통해 확인하셔야 합니다. 아무리 답변을 해도 실제 은행에서 판단하는 기준에 따라 대출한도나 가능여부가 달라지기 때문입니다. 보통 주택담보대출은 ltv70%까지 한도가 됩니다. 여기서 주택가격은 거래금액이 아닌 은행이 판단하는 주택가격을 기준으로 산정되게 됩니다. 은행에서 해당 주택을 4억으로 산정되어 있다면 최대 2.8억까지 대출이 가능할수 있습니다. 물론 방공제와 dsr,dti 즉, 소득에 대한 부채상환을 고려하면 한도는 이보다 더 낮아질수 있습니다, 거기에 취득에 따른 세금과 부수비용을 고려하면 4억주택을 구매하기 위해서는 최소 1.2~1.4억은 보유하고 계셔야 합니다. 물론 은행대출외 회사내 지원대출등을 통한다면 자기보유자금은 더 낮아도 구매가 가능할수 있지만 단순히 주택담보대출만을 고려하신다면 현재 상태로 대출을 풀로 받아도 주택구매는 어려울듯 보입니다.

주택의 경우 원칙적으로 숙박업등의 등록을 할수 없습니다. 그리고 에어비엔비의 경우 숙박업의 등록이 필요하게 떄문에 사실상 주택에서 에어비앤비를 내국인 상대로 한다면 불법일 가능성이 높습니다. 다만 주택이라도 숙박업중 외국인 민박업과 같은 종류로 등록한 경우 에비앤비 운영은 합법이지만, 이때는 내국인에 대한 숙박은 금지됩니다. 그러므로 외국인을 상대로만 하셔야 합니다.

법적으로 대단지를 구분하는 기준세대에 대해서는 정해진 바 없습니다. 일반적으로 중소형 아파트이 경우는 1000세대 이상 단지부터는 대단지로 보는게 일반적이고, 33평이상의 대형 평수로 구성되는 아파트의 경우는 500세대 이상을 대단지로 보게 됩니다. 일반적으로 여러종류의 평행이 단지내 포함되기 때문에 1000세대 이상을 대단지로 보시면 됩니다.

재건축된 아파트의 경우로써 등기부등본이 없는 경우 제3자가 해당 목적물의 근저당의 확인은 불가합니다. 만약 임대차를 통해 계약을 진행하는 임차인이라면 계약서상 특약사항에 임대인의 확인을 거쳐 근저당 금액을 기재하고 부채잔액증명서등의 서류를 통해 근저당권을 확인하셔야 합니다.

기준중위소득 기준은 가수원수에 따라 다르게 산정되어 있습니다. 2024년도 기준중위소득의 기준은 1인가구 2,228,445원 / 2인가구 3,682,609원 / 3인가구 4,714,657원 / 4인가구 5,729,913원 입니다. 여기에 180%을 산정하시면 되는데, 계산의 따라 중위소득 180%는 1인가구 4,011,201원 / 2인가구 6,628,696원 / 3인가구 8,486,383원 / 4인가구 10,313,843원이 됩니다

1주택자라도 민영 청약중 중대형평수에 대해서는 1순위 자격부여가 되는 경우가 있습니다. 그에 따라 별도 보유주택매도 없이도 청약을 진행하실수는 있습니다. 다만 공공주택의 경우나 민영이라도 국민주택이하의 보급형 주택의 경우 1순위 자격요건에 무주택세대주등이 있다면 해당부분에는 청약을 하실수 없습니다. 그에 따라 꼭 보유중인 청약통장을 해지하실 이유는 없고, 원하시는 청약단지내 입주자모집공고에 따라 1순위가 불가하다면 매도를 하셔도 되고, 그외 1주택자까지 가능하다면 별도 매도없이 청약을 하시는 것처럼 대응하시면 됩니다.

단독주택의 경우 토지에 대한 공시지가와 건물에 대한 개별공시지가는 별개입니다. 그에 따라 토지공시지가에 면적을 곱한 금액이 토지 공시지가가 되고, 건물에 대한 개별공시지가와 합친 것이 실제 가격으로 보시면 됩니다. 즉, 질문과 같이 계산하시어 판단하시면 됩니다.

경매물건은 대부분은 개인이 낙찰받습니다. 낙찰받는게 힘든건 개인이라서가 아니라 입찰자들간 가격제시에서 최고가를 써내지 못했기에 낙찰되지 않는것입니다. 사실 경매대상물에 대해서 어느정도의 가격을 적어 입찰할지는 개인판단에 따른 것이기에 경험이 쌓여야만 낙찰률도 높아질수 있습니다. 그러므로 계속해서 경험을 해보시면서 낙찰율을 높이셔야 하는 부분입니다.