답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 계약자체가 이중계약으로 볼수 있지만 , 해당 계약이 위법은 아닙니다, 중요한 점은 각 계약간 의무이행을 시기에 맞게 하시기만 하면 됩니다. 즉, 두 계약상 일정을 맞쳐 계약진행에 문제가 없다면 얼마든지 가능은합니다. 다만 약속된 이행기간에 문제가 생겨 의무불이행을 할 경우 민사상 손해배상책임을 지게 됩니다. 질문에서 A씨가 계약서상 잔금일 보다 잔금일(입주일)을 앞당기는 것은 사실상 계약내용변경이므로 상대방 동의가 필요하므로 이는 거절하면 될 문제이고, 계약서상 A가 입주하기로 한날까지만 B가 퇴거하고 주택을 인도하면 문제가 되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 입주를 기준으로 하지 않습니다. 보통 계약금지급과 중도금 및 잔금시점을 기준으로 보시면 되는데 계약금을 지급한 상태에서 임차인 중도해지시 지급한 계약금 몰수, 임대인 중도해지시 지급받은 계약금의 배액상환을 하게 되면 계약해지가 가능합니다. 물론 이때 상대방 동의는 필요하지 않습니다. 다만 특약으로 별도 위약금을 기재하였다면 이에 따르셔야 합니다. 보통 계약금은 해약금으로써 보지만, 위약금의 역할을 하지는 않기 때문입니다,중도금 및 잔금 지급후 계약해지는 사실상 상대방 동의가 필요합니다. 그에따라 상대방이 요구하는 조건에 충족이 되야야지만 해지가 가능합니다. 즉, 상대방이 뭘요구하느냐애 따라 달라집니다. 일반적으로 임대차에서 계약중 해지시에는 임차인 해지요구시, 다음임차인 주선 및 중개수수료 부담, 임대인 해지요구 이사비용 및 중개수수료 부담을 통상적으로 하고 있지만 이를 한다고 일방적으로 해지되는것은 아닙니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 장기수선충당금 의무는 소유자 즉, 임대인에게 있습니다. 다만 장기수선충당금은 매월 관리비에 포함되어 청구되기 때문에 임대차중 임차인이 지급한 관리비에서 해당 항목에 대해서는 퇴거시 임대인이 반환을 해주여야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 오피스텔의 경우는 주택이 아닌 업무용시설에 해당합니다. 즉, 오피스텔 구입 이력은 생애최초 주택 판단시 주택구매이력에 포함되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 요구를 반드시 들어줄 의무는 없습니다. 임대차 계약서상 현 상태를 임대차하는 것임을 대부분 명시하고 있고, 해당 중문설치가 임대차를 통한 목적을 달성하는데 방해가 되는 요인도 아니기때문입니다. 즉 임차인에게 해당 요구 거절의사를 통보하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출에는 dsr규제가 있고 ,이는 소득에 따른 총부채상환비율을 의미합니다. 만약 주택담보대출 전에 신용대출을 받으시면 해당 원금과 이자가 주담대 한도산정에 영향을 주기 떄문에 한도가 더 줄어들수 있습니다. 1번경우처럼 해당 신용대출을 포함한 DSR이 범위이내라면 문제가 없을수 있지만 말처럼 해당 부분 모두 예상한도 일뿐 실제 은행에서 산정한 주택가격의 변동이나, 소득에 따른 정확한 한도 산정시, 그리고 개인대출에 이자변동에 따른 원리금상승등 예상하기 어려운 변수들이 있기에 은행에서도 확답을 하기 어려운것으로 보입니다. 만약 운이나빠 DSR한도가 초과되면 대출이 줄어서 나오는게 아닌, 대출자체가 일단 반려가 되기 때문에 계약상 의무불이행등 피해가 있을수 있습니다. 대부분은 다른 방법으로 자금을 단기차용한뒤 대출실행이후 신용대출을 받아 상환하는 방식으로 진행하는 경우가 많습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 리모델링은 선택하시는 건축방법, 건축자제 그리고 평형에 따라 차이가 큽니다. 즉, 단순히 답변을 드릴수 있을 사항이 아닙니다. 건축사나 시공업체 몇군데를 통해 견적을 받아서 비교해보셔야 합니다. 또한 해당방식의 건축은 행정청 허가등도 필수이기 때문에 이에따른 부수적인 비용등까지 고려하셔야 하므로 단순 실내 리모델링시 평당 평균가격을 기준으로 답변하기도 어렵습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 어떠한 주택담보대출상품을 이용하든 ltv규제에 따라 최대한도는 주택가격에 70%까지 입니다. (생애최초80%) , 또한 해당 주택가격은 거래금액이 아닌 kb시세와 같은 대출시 판단하는 주택가격을 기준으로 합니다. 그러므로 실제 주택가격은 거래금액보다는 낮게 보셔야 합니다. 그리고 문제가되는 부분은 dti,dsr처럼 소득에 따른 한도제한이 있기에 실제 대출 한도는 더 낮아질수 있습니다. 결론적으로 대략 6.5억이라면 대출로써 최대 4억~4.5억까지만 가능하기에 주담대를 제외한 구매필요금액은 최소 2.5억~3억정도는 있으셔야 주택을 구매하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년버팀목 전세대출의 요건은 임대차계약을 체결하고 거래금액의 5%이상 지불한 상태이면서 나이는 만 19~34세 이하, 소득은 연5000만원이하면 가능합니다. 당연 무주택자여야 하구요. 대출한도는 임차보증금에 80%까지 가능하며, 최대한도 2억까지 가능할수 있습니다. 질문의 경우 여자친구분 소득은 해당될듯 보이며, 직장의 종류는 따지지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 별도 말소등기를 하지 않으면 계약기간이 초과되어도 해당 등기의 효력은 유지가 됩니다. 2. 전세권과 근저당이 부딪칠 경우 우선 접수된 등기가 선순위이고, 전세권자체에 대항력과 우선변제권이 있기 때문에 후순위 근저당 보다는 선순위로 보시면 됩니다. 3. 전세권이 등기된 경우라면 법적 소송없이 바로 임의경매를 신청할수 있습니다. 다만 배당에 대해서는 낙찰가격에 따라 전액배당여부는 장담하기 어렵습니다. 즉, 낙찰가가 보증금과 동일하거나 낮다면 선순위 배당을 받아도 전액을 받지 못할 가능성도 있습니다, 다만 현재 등기부상 후순위 근저당이 있다면 사실상 주택가격이 보증금보다는 여유가 있어보이기에 임의경매 신청시 전액배당은 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.