답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매는 말그대로 주거안정을 위해 꼭 필요한 부분입니다. 지역이나 입지를 떠나 거주지가 있어야 기본적인 생활이 가능하기 때문입니다. 그런데 아파트가 많다는 것과 내가 주거안정을 위해 자가주택을 구매하는 것은 다른 문제로 보입니다. 물론 이러한 공급이 향후 내 주택의 가격에 영향을 줄수 있지만 실거주용주택은 투자용 목적과는 다르고, 실질적으로 내주택인상분만큼 주변주택도 상승되기에 사실상 실거주주택은 투자개념이 아니라고 보는게 맞아 주택공급여부와 관계없이 안정적인 생활을위해 언젠가는 주택구매가 필요할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 산정을 위해 환산보증금을 산출한 결과 입니다. 보통 임대차에서 중개보수를 산정할때 전세의 경우 전세보증금이 거래금액이 되지만 월세의 경우는 환산보증금이 거래금액이 됩니다,환산보증금의 산출방법은 보증금 +(월세X100)으로 이며, 위 1000 / 60 은 환산보증금 7000만원이 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 위 주택이 속한 지역이 규제지역내라면 신용대출로 1억을 넘게 받은뒤 주택구입자금으로 사용하면 즉시회수가 될수 있어 이를 초과한 대출은 불가하다고 보시면 됩니다 .그리고 주택담보대출의 경우 규제지역이라면 15억이하 최대6억그리고 생애최초가 아닌 경우 LTV40%가 적용중에 있기에 5.8억이 최대, 그외 6억으로 보시면 됩니다, 그에 따라 단순규제내용으로만 보면 규제지역에서는 주담대+신용대출을 해도 최대 6.9억 (방공제 및 주택평가액이 다를 경우 이보다 크게 낮아질수 있음) 안정적으로 6억정도가 한도로 보이고, 비규제지역이라면 LTV70% , 신용대출에 대한 별도 구입제한이 없는 만큼 이보다는 더 많은 수준의 자금조달이 가능할수 있습니다. 물론 정확한 한도은 개인에 따라 너무나차이가 크기에 은행등을 통해 최종확인이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 간단하게 아파트에 거주를 원하는 사람이많고 이는 수요증가로 볼수있기에 가격이 오르는 것으로 이해를 하시면 됩니다. 우리나라의 경우 아파트 거주가 가장 일반적인 거주형태이고 , 자금부족 혹은 매물감소에 따른 어쩔수 없는 이유가 있지 않는 이상 빌라나 다가구주택에 거주를 비선호하는 심리가 있기 때문입니다. 결국 공급이 제한적인 부동산특성상 아파트에 대한 수요만 계속늘어나기 때문에 아파트 가격만 지속적으로 상승하게 되는 구조입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반려동물과 함께 거주하는 경우 매물에 따라 가능여부가 달라집니다, 쉽게 임대인이 반려동물 금지특약으로써 계약을 진행하게 되면 당연히 불가하고 그외의 경우는 별도 임대인동의를 구하거나 위 특약이 없다면 별도 말없이 키우는게 일반적입니다. 다만 반려동물을 키울 경우 퇴거시점에 청소비용이나 벽지교체등의 원상복구의무 혹은 특약으로써 주어질수 있기에 이러한 부분들은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 재계약시 계약서작성에 따른 중개보수는 발생되지 않습니다 다만 대필료등의 비용만 추가로 발생될수 있습니다. 주택임대차의 경우 임차인이 2기 월차임을 연체한경우에는 계약해지가 가능하고 그에 따른 손해배상이 가능할수 있습니다 다만 중개보수의 부담은 이러한 부분과는 관계가 없는 부분으로 3기월세연체하였다고 임차인이 중개보수를 부담하여야한다는 법이나 제한은 없습니다. 말그대로 임대차계약과 중개보수 부담은 별개의 문제이며, 중개보수나 대필료는 각자부담하는게 원칙이나 합의에 따라 다르게 조정할수 있다라고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능하십니다. 보통 토지의 경우 지목에 따라 주택건축이 불가할수 있는데, 질문처럼 기존주택이 있던 자리라면 주택을 건축하는데 문제가 없을 것으로 보이고, 별도의 멸실신고와 신규주택에 대한 건축허가를 받아 진행하시면 될것으로 보입니다. 다만, 원하는 주택을 건축하는데 있어 용도지역에 따라 정해진 건폐율과 용적률이 있기에 규모나 층수등에서는 일정한 제한이 있을수 있고 건축법에 따른 세부적인 제한사항도 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보는 관점에 따라 차이는 있을수 있는데, 현재 정부가 대출과 각종규제를 강하게 하는 것은 맞습니다 , 거기에 민감도가 높은 세금규제까지 진행하고 있기에 실수요자 입장에서는 주택구매가 이전보다 쉽지 않는것도 사실입니다.다만 반대로 이전 정부에서처럼 모든 규제가 풀렸다고 해서 주택구매가 용이한 것도 아닙니다. 결과적으로 다주택자들의 세금부담만 줄어들었고 다주택자의 수만 더 늘리고 시장내 가격상승 역시도 이어졌기 떄문에 신규주택 구매자입장에서는 이것도 좋은 상황은 아니였다고 볼수 있습니다.개인적으로 아무 생각없이 단순 규제를 강화하는 것을 잘못되었다 생각하지만 , 정부가 정책에 대한 확실한 방향성과 시장문제에 대한 부분을 잘 짚고 규제를 적용하는 상황이라면 현재의 어려움은 시장안정화를 위해 나아가는 과정상의 문제로 이해를 할수 있어 보입니다. 물론 문재인정부에서처럼 시장실패로 이어질 경우 더큰 문제가 나타날수 있겠으나, 현재 정부가 문재인 정부에 비해서는 능력치가 나은 상태로 보이기에 좀더 지켜볼 기대는 있다 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 둘의 용도부터 차이가 있습니다. 일단 아파트는 주거시설에 해당이되나 오피스텔은 원칙상 업무용시설로써 구분이됩니다. 주거용 오피스텔이라도 취득시점에 취득세에서는 주택외 건물로 보기 때문에 주택의 취득세율 1~3%가 아닌 취득세율 4%가 적용되게 됩니다. 그리고 내부구조나 시설상의 차이가 법으로써 구분되어 있었으나, 점차 오피스텔에 대한 규제가 완화되면서 현재는 위에서 말한 구조상 차이(바닥난방 및 욕조등등)은 거의 없다고 보시면 됩니다. 보유세의 와 양도소득세의 경우는 주거용 오피스텔은 실제용도에 따른 주택기준으로 적용되어 차이가 없으나, 주택수에 포함이 되는 만큼 다른 보유주택이 있는경우 중과세대상이 될수 있는 여지는 있습니다.매매기준에서는 오피스텔은 사실상 투자목적이 아닌 실거주용 측면에서 구매라면 아파트보다는 비추천하는데 이유는 오피스텔은 장기적으로 가격상승률에 제한이 있을수밖에 없고, 부동산 시장 하락시에는 더 빠르게 하락하게 되는 특징이 있고, 관리비에 대한 부담과 매매시 처분이 쉽지 않다는 단점이 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대별 주택수 판단기준은 동일주민등록표에 함꼐 거주된 세대를 기준으로 하게 되는데, 외조모의 경우 동일세대로 구성되어 세대원으로 편성되기에 1세대 1주택으로 볼수 있습니다. 그렇기에 취득세 산정시 무주택자 기준이 아닌 1주택자 기준으로 적용이 될것으로 판단이 됩니다. 단, 취득세에서도 주택수제외 예외조항에 해당되는 경우에는 이와 다르게 무주택자기준으로 적용될수 있는데, 이는 별도 확인을 하셔아 합니다. 그리고 양도소득세는 매도시점을 기준으로 주택보유수를 판단하게 되며, 보통 매도 기준일자는 잔금일 또는 등기접수일중 빠른날이라고 보시면 됩니다 .