답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우도 실거주를 하기에는 크게 나쁘지 않습니다. 주거안정효과도 크게 다르지 않구요, 문제라면 거주기간동안의 시세변동성이 아파트와 비교해서 안좋을수 있고, 매매시 수요가 많지 않아 처분에 어려움이 있을수는 있습니다. 그리고 매수시기를 고려할때 시장상황보다는 자금의 조달 및 유지에 문제가 없는 시점과 주택수준으로 구매를 결정하시는게 가장 안정적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1)처럼 하셔야 합니다. 일단 이사하는 곳에 전입신고시 기존주택에 대한 대항력을 상실하기 때문에 어쩔수 없는 부분으로보이며, 소액임차인인 만큼 전입신고가 늦더라도 최우선 변제에 해당이 될수 있는 보증금이기에 방법상 현주택 보증금반환전까지는 전입신고를 늦추셔야 합니다. 필요에 따라 가족중 한분을 현 주택에 전입신고 한뒤 본인만 새주택으로 전입신고를 하는 방법도 고려해볼수 있긴 합니다. 질문2) 무슨말인지 이해가 되지 않지만, 일단 계약이 유지중이기에 주택내 둘러보는 것은 질문자님 동의하에 가능한 부분입니다. 둘러보던 누가 보러오던 일단은 출입문 비번등은 오픈하지 않는게 좋고, 알려줄경우 다시 바꿔두시는게 좋을듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 금액에 290만원은 수치상 나올수가 없습니다. 이건 계산을 안해봐도 되는 수준입니다. 정상적인 법정중개보수는 주택매매로써 거래금엑 5천미만 0.6% 거래금액 3900만원 이므로 중개수수료는 23만 4천원입니다. 그런데 290만원을 받았다면 금품초과수수에 해당되며, 이는 지자체등에 신고대상 및 중개사법에 따른 처벌,처분대상이 되게 됩니다. 그리고 초과된 중개보수에 대해서는 반환을청구하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국내 건설업자체의 호황에 따라 발생된 부분은 아니며, 대우건설의 경우는 주요테마에 속하게 되면서 주가상승이 나타났는데 대표적인 요인이 원전 모멘텀으로 동남아 원전건설, 전력수요증가에 따른 원전건설의 필요성등이 부각되면서 실제 원전수주경험이 있는 현대건설, 대우건설 주가가 기대감으로 상승된 것으로 볼수 있습니다. 그리고 중동전쟁 및 우크라이나 재건테마등이 함께 포함되면서 급등이 나타났습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 현 전세입자의 퇴거문제에 대해서는 매도인이 책임진다는 내용으로 특약을 넣어두시면 될듯 보입니다. 사실상 전세입자를 승계하는 계약은 아니기 때문에 매도자가 잔금일 당일에 보증금에 대한 반환을 하였다만, 임차인이 당일 퇴거를 거부하고 버틸 이유는 없기떄문입니다. 보통 중개사가 오전중에 이러한 반환과퇴거에 대해서는 확인을 중간에서 해주는 경우가 많기에 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 부분으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격이 8억이고 선순위 융자금 3,3억과 질문자님 보증금 1.5억을 더하면 4.8억으로 주택가격 대비 60%이내로 보이기에 금액적인 부분에서는 위험도가 높다는 보기 어려우나, 후순위 임차권의 경우 경매후 임차권이 소멸되기 때뮨에 권리상 리스크는 어쩔수 없이 발생할수 있습니다. 일단 경매가 진행되어도 배당을 통해 보증금 회수에는 문제가 없는 수준으로 보이긴 하나, 이는 예상치일뿐 주택가격 역시도 경매낙찰금액이 아니기에 단순계산상 안전하다고는 하나, 100%라고는 하기 어렵다고 이해를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 직계존비속간 증여추정을 피한 일반매매를 위해서는 시가 30%이내로 하셔야 합니다. 그에 따라 거래금액은 2.8억까지는 가능할수 있는데, 세무적인 리스크를 피하기 위해서는 매물시세기준으로 10~20%내외로 하시는게 안정적입니다. 그에 따라 3.2억~3.6억정도로 하시면 될듯 보이고, 거래금액외 자금에 대한 입금기록과 계약서작성등을 명확하게 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의갱신된 경우라면 중도해지는 상대방동의가 필수적이고, 동의없이는 만기가 되기전 보증금 반환은 불가합니다. 다만, 갱신시에 갱신청구권을 사용하여 연장하였을 경우에는 해지에 대한 의사통보한 3개월후 계약이 자동종료가 되기에 해당시점에는 보증금 반환이 가능할수 있습니다. 즉 갱신청구권 사용여부나 묵시적갱신여부에 따라 이사갈때 보증금반환이 가능할지는 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법률상 갱신청구건사용시 5%이내인상제한이 되지만 무조건 5%인상이 되는 것은 아닙니다. 그에 따라 인상여부는 상대방과 협의를 통해 정해지게 되는게 일반적입니다. 다만 주변시세가 많이 오른 경우 임차인도 별 거절의사없이 5%이내인상을 하게 되지만, 주변시세가 현 보증금보다 낮아지는 경우나 차이가 없는 경우 5%인상에 대해서 거부의사 및 보증금하향에 대한 요구를 할 가능성이 높은게 일반적이빈다. 보통 임차인 입장에서도 무조건 인상을 못해주겠다는 경우는 많지 않고, 주변시세와 보증금간 차이에 따라 달라지는 경우가 많기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1. 방공제는 최우선변제금만큼 공제가 되므로 현재기준 과밀억제권역에 속하는 부천의 경우는 4800만원으로 보입니다 .질문2. 방공제 뺴고 나머지가 나올지는 본인한도에 따라 달라집니다. 본인최대한도에서 방공제가 제외되는 것기에 때문에 질문의 예상금액보다 낮아질수도 같을수도 있습니다 .그리고 방공제의 경우도 특정요건에 해당이 되는 경우 제외될수 있기에 이부분도 확인을 해보셔야 합니다. 질문3. 대환이라는게 결국은 대출받은 금액만큼을 상환하고 다른 대출로 전환이 되는 것이기에 방공제만큼 상환하는게 아닌 대출전액에 대해서 다른 대출로 전환되는 것으로 알고 있습니다. 질문4. 신생아대출 방공제 면제요건은 일반구입자금보증 가입시에 면제가 가능하다고는 알고 있는데, 자세한 세부사항은 은행을 통해 확인하시는게 도움이 될듯 보입니다 .