답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방의 경우는 2주택자까지는 다주택자로 보지않습니다. 보통 3주택자 부터 다주택자에 해당이 되며, 양도세에 있어서 규제지역(조정대상지역내 )2주택자가 아닌 경우 지금과 같은 중과세율적용은 대상이 아닙니다. 즉,지방 2주택자인 질문자님은 이번 양도소득세 중과유예중단에 따라 세금부담이 커지지 않을것이기에 급하게 주택을 처분할 이유가 없습니다 .현 지방 2주택자의 경우 매도주택을 2년이상 보유하고 처분하는 경우에는 양도소득세 산출시 기본세율 적용대상입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재 소유자가 이전을 받은 뒤에 받았던 근저당을 모두 말소한 상태로 현 임대인의 경제적 상황이나 권리상 문제는 없어 보입니다. 등기부상 매우 복잡해 보이나 ,이는 이전 소유자들의 가압류 및 근저당의 내용등이 포함되어 그런 것이고 2004년 매수자인 현재 소유자부터는 별도의 문제가 없어 보입니다. 그에 따라 등기부만 보면 근저당 및 별도 물권이 없는 깨끗한 물건으로 보이며, 전세계약을 체결하는데 있어 권리상 문제는 없어보입니다. 다만 , 시세와 보증금에 대해서는 권리관계와 별도로 체크해보셔야 하고 전세가율이 어느정도 수준인지는 판단을 해보시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국 아파트 수명이 30년은 잘못된 부분입니다. 아파트처럼 철근 콘크리트 구조의 경우 평균수명이 50년이상 유지보수를 꾸준히 하는 경우 100년까지도 사용이 가능합니다. 실제 외국에서는 철근콘크리트 구조의 건물은 50년이상 사용하는게 일반적입니다. 우리나라의 경우 주택가치상승을 위해 30년이 지나면 재건축을 준비를 하기 떄문에 그만큼 사용을 못하는 것이지, 단순 건물사용수명이 짧아서 그런게 아닙니다. 빌라의 경우도 말그래도 30년 이상 사용하였다고 해서 건물이 무너지거나 하지 않고, 보통 건물은 의무적으로 정기적인 안전진단를 받아야하고 해당 진단에서 E등급 사용불가판정이 떨어지게 되면 그때서 행정청에서 출입통제 및 퇴거를 진행하게 됩니다, 그래도 대한민국이 이제는 선진국 반열에 있는 나라인데 오래된 건물이 무너져 사람이 죽을떄까지 아무런 책임도 지지 않고 있을 정도는 아닙니다. 법에 따라 안전을 위한 점검의무 및 그에 따른 행정조치등이 체계적으로 되어 있습니다. 물론 생각하지 않은 건물붕괴등은 어떠한 이유로든 나타날수 있는데, 주로 지진과 같은 자연재해나 부실공사로 인한 붕괴등은 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 생각으로는 국내관광산업은 이전까지는 유적지나 눈에보이는 관광명소를 중심으로 지자체가 주최하는 축제등을 통해 관광객 유입을 많이 활성화하였으나 최근에는 TV프로나 유튜브, 인스타등을 통해 재발견되는 관광지를 중심으로 발길이 많아지는 쪽으로 변화된것으로 보입니다. 기존 대형지역축제에서는 외부 업체의 단기영업에 따른 바가지논란과 정작 소음과 주차문제등에 따른 지역주민들의 불편만 가중되었다고 한다면 지금 개발되지 않은 관광대상지를 소규모단위로 찾게 되면서 오히려 로컬 음식점과 로컬시장을 이용하고 이는 지역경제활성화에도 큰 도움이 되고 있다 판단이 됩니다. 실제 지자체에서도 기존 대규모지역축제를 축소하고 지역내 각 단위별 맞는 체험프로그램 개발등을 통해 관광객을 분산, 유치하는 쪽으로 흐름이 바뀌가고 있고, 소비자 입장에서도 단순히 눈으로보이는 관광이 아닌 지역에 대한 본래의 느낌을 느끼고 체험하면서 더 만족도가 높아지고 있어 이러한 방향의 관광상품 개발이 지역경제활성화에도 필수적인 요소로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복층은 원칙적으로 다락의 개념으로 전용면적을 구성할떄 면적에 포함되지 않는게 일반적입니다, 다만 층고(다락층의 높이)가 1.5미터를 초과하는 경우로써 층수로 보게 되면 면적에 포함이 되게 됩니다, 즉, 복층아파트 34평이라도 해당 목적물에 따라 복층의 면적이 포함되어 있을수도 되지 않을수도 있어 이 부분은 개별적인 별도 확인이 필요할수 있습니다. 일반적으로 오피스텔등은 대부분 면적상 포함되지 않는 경우가 많지만, 아파트의 경우는 포함되는 경우가 좀더 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의를 단독명의로 바꾸기 위해서는 쉽게 질문자님의 지분을 어머니에게 매매를 통해서든 증여를 통해서든 넘기셔야 합니다. 어떤 방식으로 할지는 관련된 세금에 따라 정하시면 되는데, 주택가격에 따른 양도소득세와 증여에 따른 증여세부분을 잘 고려하여 가장 세부담이 적은쪽으로 선택하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직도 쏙 들어간 이야기는 아닙니다. 아직 휴전이 이어지고는 있으나 ,이란이 협상에 참여하지 않고 있어 언제 다시 전쟁이 시작될지 알수 없는 상황입니다. 이부분도 늘 뉴스를 통해 실시간 속보가 나오고 있는 상황입니다 그리고 우리나라 주가가 계속오르는 것은 이러한 미국,이란전쟁의 소재가 어느정도 반영이 끝났기에 더이상 큰 주가변동성에 영향을 미치지 않는 상황으로 볼수 있습니다. 즉 악재가 계속되면 주식시장에서는 더이상 악재로 보지 않는 것으로 여기서 다른 큰 변화가 발생되지 않는이상 매수심리에 영향을 주지 않는다고 볼수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전입신고 이동은 언제 해야하나요?-> 보증금 반환이 된 이후에 하셔야 합니다. 보통 보증금반환이 완료되고 새로운 주택에 전입신고를 하면, 현 주택에서는 자동전출이 되시면 됩니다. 2. 보통 보증금은 언제 들어오나요?-> 만기일(퇴거일) 당일에 들어오게 되는데, 시점은 차이가 있긴 합니다. 보통은 오전에서 오후가되는 시점에 이루어지긴 하는데, 다음 임차인이 입금을 해야 반환이 되는 경우에는 오후 1시전후로 되는 경우가 많습니다. 3. 보증금을 받고 난 다음 방에 짐은 언제 빼야하나요?-> 사실 이사짐은 당일오전에 모두 빼게 됩니다. 보통 오후에 새로운 사람이 입주를 하기 떄문인데 짐을 다 뺀뒤에 보증금을 돌려받는게 일반적입니다, 즉 동일날짜에 퇴거와 보증금 반환이 이루어집니다. 이는 주택인도와 보증금반환이 동시이행관계이기 때문입니다. 4. 바닥 찍힘과 벽지 찢김이 조금 있는데 보상해야하나요?-> 임차인 원상복구의무에 따라 해당부분은 임차인 과실로써 볼수 있어 해당 복구비용에 대해서는 배상을 하셔야 합니다. 단, 그 구체적인 비용에 대해서는 임대인과 협의를 통해 정하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분은 임대인과 말씀하셔야 할 부분입니다. 장기수선충당금은 기본적으로 임차인이 퇴거하는 시점에 거주기간동안 납입한 부분을 임대인이 반환하는 것이고 거주기간동안 관리비는 본인이 부담을 하셔야 할 부분입니다. 즉 이 부분이 불가능하다는게 아니라 이를처리하는 것은 임대인과 임차인의 정산을 통해 처리할 부분이지 관리사무소가 처리할 부분은 아니라 판단이 됩니다. 관리사무소는 퇴거일기준 관리비내역정산과 임차인 거주기간동안 부담한 장기수선충당금의 내역을 확인하는 곳이고, 보통 관리사무소에서 정산을 하는 것이 아니기에 임대인과 정산을 하신뒤에 임차인이 받아야할 돈이 있다면 받고 부족한 금액에 대해서는 임대인에게 지급하고 최종적으로 임대인이 미납된 관리비를 납부하여 처리하면 될 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며임차인은 즉시 목적물을 명도한다. -> 법에 명시된 사항으로 특별히 기재하지 않아도되나, 기재를 하실 경우 월차임 2기 연체시 계약이 해지되고 그에 따른 손해배상(구체적인 명시)를 해두시는게 좋습니다. 2.차임 및 관리비 연체 시 연 12%의 지연손해금을 부담한다. -> 기재하시면 될듯하나 12%가 과도한 지연손해금으로 인정되면 특약자체가 무효가 될수는 있습니다. 3. 입주 시 사진 및 영상으로 상태를 확인하며,퇴거 시 이를 기준으로 원상복구한다.통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인이 전액 부담한다.-> 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 목적물을 원상으로회복하여 임대인에게 반환한다, 이러한 경우 임대인은 보증금을 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 경우 이들을 제외하고 잔액을 반환한다,4.임대인의 사전 서면 동의 없이구조변경, 인테리어, 타공 등을 할 수 없다.5.임대인 동의 없는 전대 및 동거인 추가를 금지한다.-> 임차인은 임대인의 동의없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할수 없다,6.사전 동의 없는 반려동물 사육 및 실내 흡연 금지,위반 시 손해 전액 배상한다. -> 임차인은 반려동물 사육하지 않는다, 이를 위반할 경우 계약해지 및 도배비용, 청소비용을 부담한다라는 식의 구제척인 손해배상내용을 적어두시는게 좋을듯 보입니다. 7.보증금은 목적물 인도, 열쇠 반환,공과금 정산 완료 후 반환한다.-> 필요X8.계약 종료 전 신규 임차인 모집을 위한방문에 협조한다.-> 기재하시면 됩니다. 9.임차인 사정 해지 시 2개월 전 통보,중개수수료 및 공실 손해 부담-> 통보기간은 법에 따른 조항으로 기재할 필요없으며 중개보수 및 공실손해부담은 별개의 중도해지시 가능한 부분으로 두개를 동시에 작성하것은 효력이 없을 수 있습니다 .그에 따라 "중도해지"시~~~~X개월전 통보 및 중개수수료 및 다음잉차인주선등의 별도 요건을 적는게 맞을듯 보입니다. 10 .퇴거 시 전입신고 즉시 말소한다. -> 필요X