답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분이 헌법소원으로 청구된 이유는 A민간업체가 개정된 특별법(우선분양전환의무의 범위를 확대하고 임대주택의 제3자 매각 시에도 가격통제되는 것)이 분양전환이 되지 않은 임대주택까지 소급적용하게 되는 것은 재산권 및 영업의 자유를 침해한다고 판단하였기 때문입니다. 그런데 이러한 주장에 대해서 헌법재판소는 심판청구를 기각하는 판단을 하였습니다. 다만 위 사항등은 분양전환이 완료되지 않은 기존 공공건설임대주택에 대해서 개정된 특별법이 적용되느냐의 문제가 중요시 되었던 부분이였기에 실질적인 임대사업자 감소로 이어질것으로 보이지는 않겠으나, 개정된 법 자체가 민간임대사업자에 대한 의무와 규제를 강조한 것이에 추후 임대사업자의 공급등에 부정적인 영향을 줄 가능성은 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주거 환경이 열악한 청년층에 대해서 정부의 공공임대주택 확대는 실질적인 도움이 될수 있는 부분이고, 특히나 주택가격 상승에 따라 주거비용이 증가는 현 청년세대의 주거불안정을 만드는 요소이기에 시세보다 저렴한 공공임대주택의 공급은 가장 직접적인 도움이 될수 있습니다. 다만 , 공급량에 한계가 있어기에 지원요건이 까다롭고 높은 경쟁률로 인해 혜택받는 정년층의 범위가 적다는 단점이 있기에 더 많은 재원확보와 장기적인 계획을 통한 공급량 확대등이 개선되어야 할 부분으로 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출도 구입시기에 받는 것과 구입후 전세보증금 반환을 위해 받는 것은 상품의 종류가 다릅니다. 우선 현재 수도권내 주택의 경우 전세퇴거자금은 1억한도로 제한되는데, 이는 매매와 전세계약일자가 25년 6월 27일이전이라면 이전기준이 적용되겠으나, 본인이 이시간 이후에 구매할 예정이라면 위 규제가 적용되어 전세퇴거자금 대출은 최대 1억으로 제한될수 있습니다. 물론 해당주택이 비수도권이라면 LTV70%한도로 대출이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금의 경우 시행사 또는 시공사와 은행이 협약등을 통해 제공하는 집단대출의 성격으로 일반적은 주택담보대출보다는 그 자격기준이 덜 까다로운데 이는 시행사 또는 시공사가 일종의 지급보증을 두기 때문입니다. 그렇기에 보통은 신용도에 문제가 없는 경우에는 중도금대출 신청 및 승인에는 문제가 없으며, 해당 대출원금 및 이자는 잔금시에 일시상환을 하게 됩니다. 질문에서 말하는 일정소득이 없는 경우로써 주부들도 대부분은 중도금 대출이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주소지에 전입신고를 하여 세대주든 세대원이든 세대구성이 되었다면 일반적로는 확인이 되어야 하는게 맞습니다. 질문과 같이 실제거주했는데 나오지 않는 경우는 실거주는 했으나 전입신고를하지 않는 경우가 해당될수는 있지만 실제 어떠한 오류나 문제로 그러한지는 답변드리기는 어렵고 질문에서 인테리어 문제가 예상되는 경우 실제 방문하여 둘러보신뒤에 판단을 해보시는 방법이 맞지 않을까 생각됩니다. 결국은 현재의 인테리어 상태나 퀄리티를 판단하기 위함이라면 직접둘러보시는게 정확할것으로 보이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 6.27규제 적용 기준은 6월 27일 이전에 정식매매계약서를 체결하고 계약금 납부까지 완료한 상태라면 적용되지 않고 기존 규제가 적용됩니다. 다만 질문에서 말한 전세퇴거자금대출 규제의 경우는 본인의 매매일 뿐 아니라 현 임대차의 계약일자도 해당 시점 이전이여야합니다. 질문의 조건에서는 6.24일 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였다면 두 요건에 모두 해당되어 현 전세퇴거자금 1억한도 적용은 되지 않을것으로 보이고 이전기준에 따라 대출이 허용될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인수여부는 말소기준권리를 기준으로 선순위면 인수, 후순위면 말소라고 보시면 되는데, 임차인의 대항력은 사업자등록일자를 통해 확인하셔야하고 해당 일자와 말소기준권리 등기접수일과 비교하시면 됩니다. 그리고 보증금의 경우는 사실상 배당요구표등을 통해 확인하실수 있습니다. 그리고 실제 임장을 통해 실제 임차인을 만나 정확한 금액을 확인하는 과정을 추가하시면 도움이 될수 있습니다. 단, 후순위 임차권이라면 배당이후 소멸되기에 크게 신경쓰지 않아도 되겠으나, 선순위 대항력있는 임차인이라면 위 과정은 반드시 확인하시고 공매시 입찰가격에 반영을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신탁등기부동산의 경우 특약보다도 계약시점에 신탁사로부터 임대차 동의서를 받으셔야 합니다. 신탁등기의 경우 등기부상 소유자는 계약당사자가 아니기 떄문에 신탁사의 동의가 있어야만 보증금에 대한 보호가 가능합니다. 그러므로 중개사나 임대인을 통해 신탁사동의서를 요구하시고확인하셔야 합니다. 만약순서상 계약서 작성이 우선되어야 하는 경우라면 특약등에 본 계약은 우선수익자 및 수탁자의 동의가 완료될 경우 효력이 발생하며, 동의를 받지 못할 경우 즉시 무효가된다라는 명시를 해두시는게 필요합니다. 그리고 신탁사 동의전까지는 보증금 입금은 하지 않으셔야 하고 동의서를 받은 뒤에는 특약에 신탁사 지정한 계좌(임대인)을 명시하고 해당계좌로 입금을 하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률이 좋고 입지가 좋아 사업성이 뛰어난 단지라도 제한된 규제와 조합원간 혹은 사공사와의 마찰 가능성은 더 높아지기에 이로 인한 사업진행지연이 발생하는게 가장 큰 이유라고 볼수 있습니다. 이는 수익이 클수록 사람들의 욕심도 집중되기 때문입니다. 그리고 질문에서 말한 재건축초과이익환수의 경우는 사실상 있던 것을 뺏어간다기 보다는 개발로 인해 발생하는 이익에 대해서 일정비율을 가져가는 것이기에 기존 원주민 입장에서 반발을 할수 있을지 언정 재건축사업자체를 지연시킬이유로는 부족해 보입니다. 대표적으로 은마아파트 재건축의 경우 거의 10년넘게 지연된 이유가 서울시의 용적률 제한과 조합간의 법적분쟁등이 지연의 가장 큰 사유로 나타났던 것처럼 결국은 이익집단간의 마찰이 사업성이 뛰어난 서울지역내에서도 재건축을 지연시키게되는 이유라고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 양극화 해소는 서울 및 수도권을 규제한다고해서 해결될 것으로는 판단되지 않습니다. 예전처럼 해당 지역에 규제가 강하게 적용되면 타지방지역등이 풍선효과를 보는 구조였으나, 이제는 지방소멸화에 따라 지방내 주택투자 및 거주 필요성이 낮아지고 있기에 이러한 풍선효과도 기대하기 어렵기 때문입니다. 결국 해결방법은 지방도시의 통합과 산업유치에 따른 지방활성화정책이 장기적플랜으로 운영하여 지방을 살려야만 개선이 가능하다는 판단이 듭니다. 다행인건 현재 정부에서도 수도권에 대한 규제를 하고는 있지만 다른 한편으로는 부산 북극항로산업단지육성 ,세종시 행정수도이전등을 통한 지속적인 지방지역살리기 노력을 하고 있는 것으로보아 이러한 문제들에 대한 원인을 정확히 파악하고 정책운영을 하려고 하기에 장기적인 관점에서 개선되기를 기대해보는게 맞을듯 보입니다.