경제
본인명의 1주택을 어머니께 증여하는건에 대하여.
약 5년전 제 명의로 대출을 하여 현재 살고 있는 주택(빌라)를 매입하여 어머니와 같이 살고 있습니다.
제가 결혼 준비를 하고 있는데 현재 살고 있는 1주택을 정리하는게 맞는거같아
어머니한테 명의 이전(증여)를 하려고 합니다.
주택 구입당시 6천만 정도에 매입 했으며
현재 시세는 5천 정도로 보고 있습니다.
아직 대출은 2천정도 남아있고 이 대출을 어머니께 명의이전하면서 승계하려고 했는데
심사가 통과하지 못해 은행쪽에서 대출은 그대로 제 앞에 남겨두고 명의 이전은 가능하다고 하더군요.
이렇게 어머니께 명의이전시 양도세나 증여세 등 어떠한 세금이 붙고 어느정도 금액이 나올지 궁금합니다.
직속간에는 5천 정도는 증여세가 안붙는다고 봤는데 맞는걸까요
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 명의가 변경되는 과정에서 본인명의 대출을 남겨두는게 가능하다는 부분은 조금 확인이 필요해보입니다. 보통은 대출승계와 명의변경은 동시에 이루어지는 게 일반적이기 때문입니다. 그리고 직계존비속간 증여의 경우 5천만원 한도에서는 비과세되기 때문에 해당금액을 초과하지 않는다면 증여세문제는 없으나, 증여신고 및 취득세납부는 하셔야 합니다, 다만 이렇게 하시면 이후에 본인 주택구매시 현 대출유지로 인한 주담대가 어려울수 있고 이는 DSR산정시에 영향을 줄수 있어 한도또한 제한될 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대해서는 좀더 정확한 확인이 추가적으로 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
어머니께 증여 시 시가 5천 기준 직계존비속 10년간 5천만원 공제 적용이 가능하며 그 초과분에 증여세가 부과됩니다 현재 시세가 5천이면 공제 범위 내라 세금이 없을 가능성이 높습니다 다만 대출 2천을 본인이 계속 부담하면 채무 인수 여부에 따라 증여가액 산정이 달라집니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
시세가 5000만원이고 과거 매입가보다 낮아 공제 범위 내에 해당하므로 납부할 증여세와 양도세가 없습니다. 취득세는 명의를 받는 어머니가 약 200만원 내외를 지방세로 납부해야 합니다. 대출이 본인 명의로 남을 경우 향후 원리금을 본인이 대신 갚아주면 추가 증여로 간주되어 세금이 부과될 수 있으니 이 점 은행에서 정확히 확인을 받아야 합니다. 즉 증여세는 면제되지만 어머니의 취득세는 발생하게 되고 남은 대출 2000만원을 본인이 상환할 경우 세무 리스크가 발생할 수 있는점 주의하시면 됩니다. 가급적 어머니 명의의 소득으로 갚으시거나 결혼 전 대출을 완전히 상환하고 증여하시는 것이 가장 깔끔합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 1주택 대출 2억 상태에서 어머니께 증여 시 증여세는 5천만 원 공제로 면제되지만 어머니가 취득하는 취득세 약 1,750만 원이 발생하며 양도세는 매입가 6천보다 시세 5천이 낮아 발생하지 않습니다.
대출은 본인 명의로 유지되므로 문제 없고 증여세 신고만 신경 쓰면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
자녀 > 부모 증여시 10년간 5천만원 까지는 공제가 됩니다. 시세가 5천만원이므로 납부할 증여세는 없습니다. 양도소득세는 매입가 6천보다 현재 시세 5천이 낮아 이익이 없으므로 과세 대상이 아닙니다. 취득세는 명의를 받는 어머니가 내야 합니다. 증여 취득세율 3.5% (지방교육세 등 포함 약 3.8%)가 적용되여 약 190만원 내외가 발생합니다. 대출 승계 미이행 시 주의할점은 대출 2천만원을 질문자님이 계속 갚아준다면 그 원리금만큼 어머니께 현금으로 추가 증여하는 것으로 간주될 수 있습니다. 담보물권자 어머니와 대출자 질무자님이 달라지는 상황이므로 은행으로부터 명의 변경 후에도 대출 유지가 가능하다는 확약을 만드시 문서나 녹취로 혹시 모르니 남겨두시길 바랍니다. 그리고 세금이 0 원이라도 증여세 신고는 하셔야 나중에 어머니가 집을 팔 일이 생길 때 취득가액 5천만원이 명확하게 인정이 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모자식간에 증여세 비과세 한도는 5000만원입니다.
따라서 증여세는 비과세 처리가 가능할 것으로 사료되고 어머니께서는 증여 취득세 3.5% 정도 예상됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
어머니께 명의 이전 시 대출은 본인 명의로 남지만, 주택 가치가 대출금을 빼고도 5 천만 원을 초과하므로 증여세가 부과될 가능성이 높습니다. 증여세 공제 한도 내인 금액까진 면제지만, 초과 분은 신고 및 납부해야 합니다.
증여세 신고는 증여 일로 부 터 3개월 이내에 해야 하며, 신고하지 않으면 가산 세가 부과될 수 있습니다. 대출 승 계가 어려워도 명의 이전 자체는 가능하므로 절차 상 문제는 없습니다.
양도소득세는 '유상'으로 자산을 넘길 때 발생합니다. 지금처럼 대출 승 계 없이 그냥 명의만 넘기는 방식은 순수 증여에 해당하므로 본인(증여자)이 내야 할 양도세는 발생하지 않습니다.
증여세는 안 나와도, 어머니께서 명의를 가져오실 때 내는 취득세는 반드시 발생합니다. 증여 취득 세율은 일반적으로 공시 가격의 3.5%~4%(지방 교육 세, 농어촌 특별 세 포함 시 약 4% 내외)가 부과됩니다. 기준은 시세 5000만 원이 아닌 정부에서 공표한 공시 가격 기준입니다.
은행 심사 미 통과로 대출 승 계가 안된다고 하셨는데, 이는 세무 상 '부담부 증여'가 아닌 '일반 증여'로 처리됩니다. 결과적으로 증여세 면제 한도 내라 세금 면에서는 차이가 없으나, 서류 절차는 간소해집니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 직계존속 공제 5천만원이 있어 증여세는 0원 취득세만 납부하시면 될 것으로 보여집니다. 사전에 한번 더 정확하게 확인을 해보시고 진행하시기 바랍니다