어머니 명의 아파트 빚포함 증여시 세금

Question

이혼가정이라 어머니랑 살고있고,

저는 무주택자고 어머니는 구축 아파트 1대가 있으십니다.

구매는 9천만원에 하셨고 지금 빚이 4천만원 남은 상태입니다.

현재 시세는 올라서 1억 7천정도 하더라구요.

가로주택정비사업에 채택되어 곧 재개발이 들어가게 되는데

분담금도 많이 나오고, 갚아나갈 날들을 생각해서

어머니께선 제 소유로 돌리고 제가 대출받아 갚아나가시길 희망하십니다.

그 후에는 어머니랑 실거주를 계속 하구요.

이쪽 세금에 대해선 문외한이라 아무것도 모르는데

이렇게 명의를 넘기게 되면 상속세를 내야하는 것 같더라구요.

저도 여유가 없는 상황이라, 최대한 절세 할 수 있는 방법을 알고 싶습니다.

재개발 완료 후에는 거의 4~5억까지 시세가 뛸 것 같은데,

그때 되서 어머니 명의로 대출 신청 후 제가 대출까지 넘겨받는게 더 나을지,

아니면 지금 빚4천/구시세 9천/현시세 1.7억 상태에서 넘겨받는게 더 나을지

알려주시면 좋겠습니다.

혹은 어머니 명의로 계속 냅두고 제가 갚아드리다가

어머니 사망시 상속하는게 더 나을지 이런것도 좀 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 증여를 하게 된다면 가장 가격이 낮게 형성이 된 시기에 하는 것이 좋습니다.

부모자식간에 5000만원까지 증여세가 비과세 이고 결혼을 하게 되면 혼인공제 1억해서 1억5천만원까지 비과세로 증여가 가능한 부분이 있습니다. 증여가 부담스러운 경우 일반 매매 형식으로 자식이 주택담보대출을 내어서 기존 어머니 대출 갚고 소유권이전방식인데 어무님이 1가구 1주택자이면 양도소득세 비과세를 받을 수 있고, 또한 시세보다 조금 낮게 거래를 하게 되면 따님이 취득세를 조금 낼 수 있으므로 그런식으로 일반 매매로 진행을 하는 것이 좋을 수도 있다고 보여 집니다. 매매와 증여등을 잘 따져보고 유리한 쪽으로 하는 것이 좋고 보다 정확하고 가장 절세적인 방법을 위해서는 인근 세무사님과 협의를 해보시는 것도 방법으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 상속은 어머니가 사망시에 이루어지는 것이고, 살아계시는 동안 명의변경은 증여라고 하셔야 합니다. 그리고 명의를 넘겨받는 방법은 증여와 매매 방식이 있는데, 기본적으로 직계존비속간 증여는 5천만원까지 비과세되지만 이를 초과한 금액에 대해서는 증여세가 부과될수 있고, 매매의 방식으로 명의를 받으실 경우 어머니에게는 양도세, 본인은 취득세가 부과될수 있습니다. 다만 양도세에 있어 어머니가 1세대1주택이라면 양도비과세 되므로 크게 문제되지 않을 것으로 보이고, 실제 본인 취득세만 부담하면 되기 떄문에 정확한 세금 사항은 확인이 필요하나, 대략적으로는 매매로 하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 상속이나 증여 모두 시세기준으로 이루어지기 떄문에 개발이후에 시가가 더 상승한뒤 진행하시면 지금보다는 세금부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 시기는 현시점에서 매매방식으로 하시는게 가장 유리할듯 생각은 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

어머니 명의 아파트를 현재 증여받을 경우 상속세가 아닌 증여세 과세 대상이며, 시가 1.7억원에서 채무 4천만원을 차감한 금액을 기준으로 계산됩니다. 재개발 후 시세가 4~5억원으로 상승하면 증여세 부담이 급격히 커지므로 절세 관점에서는 현재 시점 증여가 상대적으로 유리합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 증여는 세금 부담이 크고, 이 상황에서는 상속이 가장 유리할 가능성이 높습니다

지금 어머니 명의에서 자녀 명의로 이전하면 상속세가 아니고 증여세가 기본입니다

빚(채무)을 넘겨받는 부분은 양도세 성격이 섞입니다

지금은 명의 건드리지 말고,어머니 1주택 비과세 + 상속공제 5억을 활용하는 게 세금·현금 부담 모두 가장 적을 것으로 보이니 세무사한테 상담을 받아 보시기 바랍니다

세금에 관해서는 세무사한테 상담을 받는것이 가장 정확합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지금 넘기면 상속세가 아니라 증여세 + 취득세 + 어머니 양도세 이슈이고 재개발 후 4~5억이 되면 금액 기준으로 세금을 매기게 되어 전체 세 부담이 커질 위험이 있습니다, 다만 어머니 전체 재산 규모가 크지 않다면 그냥 어머니 명의로 두고 자녀가 대출만 대신 갚아드리다가 상속받는 구조도 세금 면에서는 충분히 현실적인 선택입니다.

만약 위 아파트가 더 크게 오를 것으로 확신하고 장기적으로 자녀 단독 소유, 활용이 확실하다면 재개발 본격화 전에 부담부 증여하는 것이 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 6

저도 여유가 없는 상황이라, 최대한 절세 할 수 있는 방법을 알고 싶습니다.

재개발 완료 후에는 거의 4~5억까지 시세가 뛸 것 같은데,

그때 되서 어머니 명의로 대출 신청 후 제가 대출까지 넘겨받는게 더 나을지,

아니면 지금 빚4천/구시세 9천/현시세 1.7억 상태에서 넘겨받는게 더 나을지

알려주시면 좋겠습니다.

혹은 어머니 명의로 계속 냅두고 제가 갚아드리다가

어머니 사망시 상속하는게 더 나을지 이런것도 좀 알려주시면 감사하겠습니다.

==> 현재 상황에서 실거래가격을 17,000으로 판단하는 경우 증여 5000만원, 부채인수 4000만원, 나머지는 현금 지급을 해야 나중에 증여문제가 발생되지 않습니다. 따라서 가로주택정비사업지라면 향후 가치는 좋을 것으로 예상됩니다.