답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 단독주택의 경우 주변에 비슷한 구조와 평형의 비교대상을 찾아 실거래가격을 비교하여 적정한 시세을 알수 있지만, 이도 정확하다고 할수는 없습니다. 대부분은 주변부동산등을 돌면서 시세를 문의하여 평균적인 가격으로 생각하시는 게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 문제가 될만한 소지는 없어보지만, 임대인에게 전출신고 할것을 요청하거나, 계약서를 가지고 주민센터를 방문해 강제전출을 시킬수도 있는것으로 알고 있습니다. 다만 이렇게 할 경우 감정이 상할수 있기에 사전에 임대인과 처리방법을 협의하시는게 좋을 듯 보입니다. 참고로 위와 같은 경우에도 내 보증금보호를 위한 대항력등에는 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세든 전세이든 임대차 계약이후 전입시 전입신고와 확정일자를 꼭 받으셔야 합니다. 입주당일 주민센터를 계약서를 가지고 방문하시어 전입신고를 하시면서 확정일자도 같이 받으시면 됩니다. 또한 월세보증금인 5000만원 이상될 경우는 전세보증보험 가입을 하시는게 좋습니다. 그리고 이사한 이후에는 옵션전자제품을 비롯해 집안내 훼손되거나, 작동이 되지 않는 부분이 있는지 꼼꼼히 확인하여 사진등을 남겨두시고 임대인에게 통보해두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.HUG보증보험의 경우 위기단계라는게 실제 보증보험 운영 및 보상 중단에 대한 위기라는 인식을 말하는듯 보입니다. 이는 보증보험의 공사 보증배수 현황 및 추정치 자료를 분석해 나온 결과를 말하는 듯 보이고 여기서 보증배수란 자본대비 보증금액 비율로 최근 부동산 가격하락과 임대인의 보증금 미반환이 늘어나면서 급증하는 현상이 일어나고 있고 공사의 총액한도가 자기자본의 60배를 초과해서는 안되는데 현재 52.2배 정도로 증가하면서 위와같은 내용이 나오는것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 전용면적은 실제 현관문을 기준으로 안쪽 사용공간 모두를 포함합니다. 다만 베란다와 같은 공간은 공급면적에 포함되지 않기에 흔히들 서비스 면적이라고 합니다. 그래서 베란다확장시 실 전용면적보다 넓게 사용가능한 이점이 있으며, 아파트의 경우는 실제 주차장, 관리실등의 부지면적을 공급면적에 포함하지 않아 일반적인 빌라,오피스텔의 비해 같은 공급면적이라도 전용면적이 넓습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 중요도에 따라 입지 기준은 차이가 있습니다. 예를 들면 자녀교육이 중점이라면 학교가 가깝고 각종학원이 밀집한 주거지역을 중점으로 볼 수 있고, 젊은 신혼부부라면 직장과 가깝거나, 교통이 편리한 주거를 우선순위로 보는점이 그렇습니다. 일반적으로 외부적인 교통, 교육에 대한 부분이 입지에 큰 영향을 미치고 같은 지역내라면 아파트 브랜드, 단지규모등을 차순위로 보는 경향이 강합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양이 늘어나면서 질문과 같이 분양을 미루거나 자금유동성이 나빠져 선분양으로 진행하던 공사들도 지연되는 상황도 충분히 가능한 상황입니다, 다만, 현재 주택수요가 거의 없고 미분양이 늘어나는 만큼 공급부족에 따른 주택가격상승이 바로 나타나기는 어려울듯 보입니다. 결국 구매수요가 있어야 공급부족에 따른 가격상승도 가능하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라는 직계존비속간의 거래는 기본적으로 증여로 추정합니다. 즉 매매를 통해 거래했더라도 정확한 잔금지금등의 증거와 시세에 대비해 고가,저가거래가 아니여만 매매로 인정되게 됩니다 . 질문처럼 국가가 아무것도 모르지는 않습니다. 이유는 부동산 거래시 실거래가 부동산거래신고를 하게 되었고, 거래당사자간 사항도 기재하여 신고하기 때문 입니다. 다만, 실제 증여세보다 취득, 양도세가 적다면 절세의 목적을 위해 조건은 갖추어 매매를 진행할 경우 이를 증여세 회피를 위한 매매로 모두 잡아내기에는 한계가 있는것도 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 과정에서 정확한 기간을 알수는 없습니다. 다만 시공사를 선정했다는건 사업계획승인 단계로 볼수 있을 듯 보입니다. 보통 이 과정에서 관리처분인가를 거쳐 실제 착공을 위한 이주까지 시행사에 진행에 따른 차이는 있지만 짧게는 3년 정도로 보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 신탁유지 중에는 불가하지만, 만약 신탁 전에 법률행위에 의해서 발생된 권리변동 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우라면 압류가 가능할수 있습니다. 또한 법률개정에 따라 세금에 대한 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경되면서 세금을 체납할 경우 세금징수를 위한 신탁재산에 대한 공매가 들어올수 습니다.