답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축이냐 재개발이냐, 현재 질문자님이 세입자, 소유자냐에 따라 조금 달라지는데, 우선 세입자이고 재개발에 따른 이주라면 주거이전비, 이사비용에 대한 보상이 가능하나, 재건축이라면 실제 조합이나 시공사를 통한 보상은 전혀 없습니다 다만 소유자를 통해 이사비용정도만 협의에 따라 받을수 있으나, 임대인에 따라서 지급여부는 달라지게 됩니다. 소유자로써 재건축에서는 이주비와 이사비가 지원되는데 이는 조합에서 대여하는 방시긍로 지원되며, 쉽게 조합이 은행대출을 통해 이주비용을 지급해주는 것이기 때문에 조합원이 다시 입주할때에 상환하여야할 부분입니다. 이사비용의 경우만 조합에서 실비를 지급하는 정도로 보상이 이루어집니다. 이러한 이유는 조합에서 발생하는 비용은 결국 조합원들의 분담금으로 책정될수밖에 없고 이는 이사를 나가는 소유자들이 결국 부담하는 것이기때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제는 건설하는 신축아파트에 대해서 분양가를 일정수준 초과하지 못하도록 강제하는 제도를 말합니다. 이러한 분앵가 상한제는 모든 신규아파트에 적용하는 것이 아닌 공공택지에 개발되는 아파트에 대해서 일부적용하며, 분양가의 겨우 기본형 건축비와 택지비, 가산비용등을 기준가격 이상으로 할수 없으며, 이는 주택시장의 안정성과 실수요자 보호를 위한 목적으로 시행된 제도라고 보시면 됩니다. 다만 분양가 상한제로 인해 신규아파트가 주변 시세에 비해 낮은 분양가가 책정되게 되면서 청약당첨만으로도 그 시세차익을 확보가능해지기 떄문에 최근 유행하는 로또분양이라는 표현들이 여기서 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약비라는 게 중개사무소의 대필료를 말하는건가요? 통상적으로 재계약비라는 건 없습니다. 중개사를 통해 재계약서를 작성하는경우 대필료를 지급하지만 지역에 따라 다르나 20만원은 높은 수준입니다. 보통은 10~15만원 사이가 많습니다, 해당 부동산이 임대인을 대신해 계약대리를 하는 경우라면 어쩔수 없겠으나, 그게 아니라면 다른 부동산을 통해 대필료를 알알아보신뒤 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.그리고 전환율에 따라 5%인상과 보증금 차액의 월세전환을 고려하면 월 6만원 월세는 크게문제없는 수준으로 보이나, 임차인에게 선택권이 없는 것은 아니기에 잘 판단하여 동의하셔야 합니다. 보통 갱신청구권이 있다면 해당 조건을 거부하더라도 퇴거를 강제할수는 없고 갱신청구권을 사용하였더라도 무조건 5%인상이 강제되는 것도 아니기에 공시지가가 하락하였다면 시세도 하락하였다는 의미이므로 시세기준에 맞추어 계약조건 인하를 주장하시는것도 필요해보이므로 주변 시세를 확인하고 이를 기준으로 협의를 진행하시는게 필요해보입니다. 만약 인상이 되지 않고 동일조건에서 보증금만 600만원 인하할 경우 월세는 15000원수준으로 낮아지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우는 전세계약시에는 대략적인 수준을 알려주는게 통상적입니다. 심지어 네이버 부동산등의 매물에도 월평균관리비는 기재가 되어있기 떄문에 알려줄수 없다는 대답은 이해하기 어려운 부분입니다.관리비의 경우 수도와 전기, 가스비등이 포함된 경우가 있고 별도로 세대별 납부하는 경우가 있기에 구조에 따라 달라질수 있지만 평균적으로 면적당(1제곱) 3300~3600원이며, 전용면적 84제곱(34평)의 경우 28~35만원사이라고 보시면 됩니다. 최근에는 공공요금이 인상되었기에 불과 1~2년전보다는 크게 상승된 상태라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등차권 등기가 있다는 것은 이미 보증금 반환을 받지 못하고 퇴거한 세입자가 남아있다는 의미입니다. 어떻게 보면 근저당이 있는 것보다 더 임대인에 대한 신뢰가 떨어질수 있는 부분입니다. 쉽게 보면 임대인이 다음 임차인을 구하기 전까지는 보증금을 반환할 능력이 없는 상태이고, 이미 세입자의 보증금을 의무기간내 반환하지 못한 이력이 있다는 것이기에 계약을진행할때 신중하게 판단하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 심사가 완료되어 대출 실행이 결정된 상황이라면 현재 주소지 이동에 따라서 문제가 발생될 가능성은 낮습니다. 대출신청시점이 대출자격의 기준이 되기 때문에 이후 변동된 사항은 문제가 없습니다. 다만 대출상품이 공공저금리 대출로써 무주택자격요건이 있는 경우 부모님과 합가에 따라 주택수변경등의 문제가 있을수 있기에 이에 대한 우려가 있다면 은행을 통해 정확히 확인해보시는게 필요해 보입니다. 개인적 판단으로는 아무런 문제가 없을것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권은 물권으로서 등기부상 등기가 되는 권리입니다. 그리고 용익물권에 해당되기 때문에 그 자체로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권은 임대차계약에 따라 형성되는 권리이나 , 이는 물권이 아닌 채권으로 볼수 있고 등기되지 않는 권리입니다. 즉, 제3자가 등기부를 볼떄 전세권은 등기를 통해 등기부상 존재하므로 확인이 가능하나, 임차권은 등기가 되지 않아 등기부상 존재하지 않기에 실제 권리확인은 임장등을 통해서만 확인 가능합니다, 그리고 임차권은 채권이기 떄문에 그자체로는 대항력과 우선변제권이 없으며, 이러한 권리불안정성으로 인해 주택임대차보호법에 따라 전입신고,확정일자 부여를 조건으로 부여해주는 것입니다. 그리고 임차인입장에서 가장 큰 차이는 보증금 미반환시 임차권만 있다면 반환소송을 통해 승소판결문을 가지고 경매를 신청하여야 하지만, 전세권은 그자체로 소송없이 바로 목적물을 경매신청할수 있습니다. 즉 전세권이 임차권에 비해서는 강한 권리가 부여된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 보금자리론의 경우 질문처럼 신규주택을 구입한 직후 은행이나 정부로부터 처분요청을 받지 않습니다. 이유는 매년마다 사후검증과정에서 신규주택취득이 확인되면 해당 시점으로부터 처분요청을 받기 떄문입니다. 이런 경우 기존주택 처분기간은 취득시점이 아닌 처분 요청을 받은 날로부터 6개월이기 떄문에 사후심사를 받자마자 구매를 하였다면 최대 1년 6개월까지도 처분을 미룰수 있습니다. 즉, 본인의 대출신청시점을 기준으로 남은기간과 6개월정도를 플러스 하여 산정해보시면 거의 비슷한 시기가 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 투자목적에 따른 매물이 구분되어 있는 것은 아닙니다만 일반적으로 시세차익을 노리는 투자의 경우는 상승세가 빠르게 나타나는 부동산에 대해서 선택을 하게 되는 것으로 보입니다. 그런 관점에서보면 구분자체는 잘 하신듯 판단됩니다. 자신증식을 위해서는 수익형이냐 차익형이냐는 정확한 정답이 없습니다. 수익형의 경우 단기간내 수익실현이 가능한 특징이 있지만, 차익형의 경우 일정기간 보유에 따라 수익발생이 가능하고, 각 투자방식에 따른 리스크도 늘 존재하기 떄문에 결국은 투자시점에 유리한 방식을 적절히 선택하여 그에 맞는 매물에 투자하시는게 자산증식을 위한 가장 중요한 부분으로 볼수 있습니다. 예를들어 주택가격이 상승하는 시점에서는 갭투자등을 통한 시세차익확보가 유리할수 있고, 반대로 상권이 형성될 가능성이 높거나 이미 형성중인 곳에서는 임대수익이 유리하기 떄문에 상가투자를 선택할수도 있습니다. 참고로 토지의 경우는 장기간 보유를 하여야하고 다른 매물에 비해 각종 규제와 법률에 따른 이용가능성이 복잡하기 떄문에초보투자자에게는 투자수익을 창출하기 어려운 경우 환경이며, 시간도 많이 소요되므로 투자대상으로써 쉽게 선택할 대상은 아닙니다.