답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 26년 7월 8일~ 27년 7월 7일이라면 후불 월세납입일도 7일로 보는게 일반적입니다. 반면 선불 납입방식이라면 질문자님 말씀처럼 8일이 되는것이 맞고, 만약 특약상 별도로 '매월 8일 납부'의 기재가 있다면 8일이 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발이 된 이후를 말씀하시는 듯 보입니다. 재개발 조합원의 실거주의무는 사실 모든 재개발에 대해서 일괄적용되는 규정은 아닙니다. 보통은 토지거래구역 여부와 지자체 허가요건, 사업유형등에 따라 달리질수 있고, 이 부분은 이후 조합이 설립된 이후에 조합을 통해서 확인이 가능할수 있습니다. 실거주의무가 없는 경우 전월세 임대차가 가능할수 있고 있다면 실거주에 따라 임대차가 제한될수 있습니다. 보통 지금처럼 토지거래허가구역내에서는 실거주의무가 부여되어 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 새로운 세입자는 입주시점이기에 책임이 없어 당연히 임대인에게 하자보수를 요구하는 것입니다. 그리고 해당 교체요구에 따라 하자보수의무는 임대인에게 있기에 교체등 하자보수든 해주시면 될듯 보입니다. 다만 해당 비용에 대해서는 하자의 원인이 이전임차인에게 있다면 연락하여 원상복구에 따라 수리비용등을 요구하시면 되는 부분으로 현재 임차인과는 별개의 부분입니다. 다만 이미 퇴거한 임차인이 이를 수용하고 비용을 지급할 가능성이 낮고, 부식의 경우는 사용관리상 책임보다는 노후화에 따른 부분으로 보여 사실상 임대인이 부담하는게 맞아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대출자체만으로 실거주 의무가 부여되지는 않습니다. 실거주의무의 경우 대출상품에 따라 요건이 있는 경우 적용될수 있지만 없는 경우라면 실거주 의무는 부여되지 않습니다 . 다만 규제지역내 주택을 낙찰받는 경우 1세대 1주택 양도비과세 적용을 위해 2년거주를 하셔야 할수는 있습니다 물론 낙찰받고 즉시는 아니면 보유기가내 2년 실거주만 하시면 됩니다. 만약 비규제지역이라면 2년보유후 매도시 1세대1주택 양도비과세는 거주기간 관게없이 적용이 가능합니다. 참고로 토지거래허가구역내 아파트라도 낙찰로 소유권을 이전받는 경우 토지거래허가를 받지 않아 실제 실거주없이 임대차를 하셔도 관계 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준이 누구냐에 따라 달라지지 않을까요? 집을 가진 사람들은 주택가격이 하락하면 그만큼 자산이 줄어드는 것이기에 오열을 할수 있고, 무주택자의 경우는 주택매수기회시점에서는 유리하기에 환호를 할수 있겠죠, 이건 기본적인 인간심리상 개념이구요, 좀더 경제적인 관점에서 주택가격이 떨어지면 안좋은 이유를 설명드리지만, 최소한 우리나라에서 주택가격이 떨어진다 혹은 폭락한다라고 하면 이떄는 나라경제전체가 붕괴됩니다. 흔히말해 일본의 잃어버린 30년이나, 미국의 서브프라임모지기 사태등이 현실화되어 나타날수 있습니다. 기본적으로 주택구매에서는 대출을 이용하여 구매를 하게 됩니다. 그런데 주택가격이 떨어지면 담보가치가 떨어지는 것이기에 채권자는 더 많은 담보를 요구하거나 대출원금에 대한 축소를 요구하게 됩니다. 그렇게 되면 소유자의 경우 당장의 큰 원금상환의 자금이 없기에 해당 채권은 부실채권화 되게 됩니다 .문제는 은행에서는 대출을 하고 해당 채권을 금고에 보관해두는게 아니라 이를 할인하여 다른 금융기관간 혹은 정부기관과 연게되어 채권을 사고 팔고를 하게 됩니다. 이를 유동화라고 하는데, 한곳의 채권이 부실화되면 해당 채권이 이동했던 경로의 금융기관 전부가 손실을 입게 되고 이게 채권하나가 아니라 주택가격 하락에 따라 그많은 주택담보채권이 대부분 이렇게 되면 은행은 유동성을 확보하기 위해 다른 채권의 원금회수하려고 하고 반대로 신규대출은 통제를 할수 밖에 없스비다. 그러면 기업들도 자금줄이 쪼여지게 되고 기업 유동성도 나빠지게 되죠 , 결국 금융권, 기업, 개인이 모두 무너지는 상황으로 이어질수 있기 떄문에 주택가격의 폭락이나 하락은 경계가 필요한부분입니다. 흔히들 주택가격안정화가 주택가격을 낮추는 것이라고 생각하시는데, 아닙니다. 목적은 현재의 주택가격이 물가상승률이상의 비정상적인 상승을 막는게 목적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 동의를 다하시고 주의해야할 점을 물으시면 대응에 한계가 있을수 있습니다. 11월 만기에 6~2개월전 임대인에게 연락이 왔고 매매동의를 하였다면 연장을 하지 않겠다는 의미로 해석될수도 있습니다. 물론 이게 그렇다라고 할수는 없지만 상대방에 따라 충분히 퇴거의사로 보여질수도 있기 떄문입니다. 최소한 질문자님이 연장을 원하시는 상황이였따면 갱신청구권이 있는 경우에 이를 사용하여 연장의사를 분명하게 밝히시는게 맞습니다. 물론 만기 2개월전 까지 지금시점이라도 갱신청구권을 사용한 연장의사를 밝히시는게 맞고, 임대인이 매매에 동의를 하지 않았냐고 한다면 매에에는 동의를 했지만, 만기퇴거를 의미한 것은 아니라는 점을 이야기하셔야 할듯 보입니다. 임대인 입장에서는 갱신청구권을 사용한이상 실거주외 법적요건이 아니면 거절이 어렵기에 월세를 끼고 매매를 하던지 , 임차인에게 이사비용등을 지급하는 조건으로 퇴거를 요청할수 밖에 없기 때문입니다. 계약갱신청구건에 대한 내용은 아래를 참고하시면 됩니다. 전세 재계약 전 반드시 알아야 하는 계약갱신청.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원룸이 임대차로 되어 있다면 다른 곳에 전입신고시 해당 주택의 대항력을 상실하게 되어 권리보호에 위험이 될수 있습니다. 그에 따라 서울의 경우 고시원 단기거주이므로 전입신고없이 거주만 하시고 인턴을 마치신뒤 퇴거를 하시는게 맞아 보이고, 현재상태에서는 기존집에 대한 전입신고는 유지를하시는게 맞을 듯 보입니다 .만약 인턴 마무리후 정직원 채용이 되신다면 그때는 기존주택을 중도해지든 ,만기해지든 정리하시고 전입주소지를 옮기시는게 맞아 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.젠트리피케이션도 결국은 시장원리에 따라 나타날수 밖에 없는 현상이기에 현상자체를 막기는 어렵습니다. 특히나 건물주가 높은 임대료를 거부할 이유가 없고, 이는 본인 재산권에 대해 행사이기에 시장경제 국가가 이를 막기에는 법적 논란이 발생할수 밖에 없는 부분입니다. 결국은 편법을 동원하여 기존임차인을 내쫓거나 하는 불법행위에 대해서는 단호한 처벌과 법강화를 통해 억제해야 하나, 근본적으로 이러한 흐름자체를 막기는 어렵습니다. 인터넷상에서는 이를 해결하기 위해 상생협약이나 정부가 매입후 공공임대상가등을 통해 기존 소상공인을 지켜야 된다는 의견이 많은데, 사실상 현실가능성은 낮다는게 개인적 생각입니다. 건물주 입장에서는 법률상 퇴거가 가능한 시점에 더 많은 임대료와 브랜드체인점 입주에 따른 건물가치상승의 매력을 포기하기는 쉽지 않고 ,정부가 건물을 매입 혹은 건설하여 공공임대하는 부분도 공공성이 높은 주택에 대해서도 잘 못하고 있는 부분인데 세금을 써가면서 위 상권내 소수 소상공인을 보호하기위해 이를 할지도 장담하기는 어렵기 떄문입니다. 당장은 이를 해결한 방법은 없다라고 판단이 되고, 분명 이에 대한 규제필요성은 있기에 이 부분은 좀더 연구를 해야되지 않나 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자의 투자목적은 주택가격에 상승에 따른 시세차익입니다. 단순히 전세가율은 내가 투자하는 금액단위의 정도만을 결정할수 있는 것이지 이게 투자대상의 판단기준이 될수는 없습니다. 예를 들어 재건축호재가 있는 지역내 구축의 경우 갭투자를 하시면 실거주편의성이 낮기 때문에 전세가격은 낮지만 입지적 요건이 반영하여 시세는 상승되기에 전세가율은 자연스럽게 낮아지게 되고 ,그에 따른 투자자금이 많이 들어가게 됩니다. 그런데 해당 단지가 전세가율이 낮다고 해서 투자가치가 없다라고는 볼수 없기 떄문입니다. 보통 전세가율은 신축일수록 높고 구축일수록 낮고 시세 확인이 가능한 아파트가 , 빌라보다는 전세가율이 낮습니다. 그리고 향후 주택가격상승가치가 충분하면 높은 전세가율이라도 시세가 상승하게 되면서 자연스레 전세가율이 낮아지는 거것이에 전세가율이 높다고 해서 무조건 위험한것도 아닙니다. 반대로 시세상승요인이 없는 지역에 단순히 투자금이 적게 들어가는 전세가율 높은 빌라등을 선택하시면 질문처럼 깡통전세등의 투자실패가 나타날수 있는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시점을 제3자가 판단을 할수는 없습니다, 통상적으로 재정적 상황이 된다면 최대한 빠르게 구매하는게 유리할수는 있지만, 대출이 부족하여 구매를 못하다면 고려하기 어렵기 떄문입니다, 그리고 결국은 내가 살면서 주택가격이 오르는 것은 큰 투자효과로는 보기어려운데, 그나마도 타지역보다 상승기대감이 있는 지역이라면 질문에서처럼 평수가 적더라도 교통호재(고양은평선. GTX-A)가 있는 화정동이 유리하지 않을까 생각은 됩니다. 파주운정이 신도시로써 GTX-A와 함께 가격이 많이 올랐던 것은 사실이나, 서울 접근성에서 일산, 화정, 대곡, 창릉신도시등 대도시 주거권이 있기에 상승의 영향을 직접적으로 받기에는 한계가 있을 것으로 생각이 됩니다. 특히나 창릉신 서울 접근성은 위 지역모두가 파주운정에 비해서는 유리하기 떄문입니다.