답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트가격은 최근 보합세이거나 하락하고 있는 상황입니다. 질문에서처럼 현 시점 아파트 가격이 오르고 있는 곳이 있을수는 있지만 이는 지역내 호재등으로 인해 제한적으로 영향을 받는 것일수 있고 전체적인 부동산 시장 상황은 하락세로 볼수 있습니다. 특히나 가장 상승반응 빠른 서울 상급지에서도 주택가격 하락세 나타나기 시작하였기 때문에 사실상 전지역내 가격하락세가 나타나고 있다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 보증보험 지급거절 사유는 최초의 대항력과 우선변제권을 상실하였거나 ,상실했던 경우에 거절이 될수 있습니다. 특히 임차권 등기 없이 우선적으로 이사를 하게 되면 실거주요건을 갖추지 못해 대항력이 상실되기 때문에 보증이행이 거절될수 있습니다. 그리고 무단 전대, 양도시, 보증기관 구상권 행사전에 임차권등기말소 하는 경우등이 있울수 있습니다. 다른 이유로는 전세보증금에 대한 권리침해가 발생하였을 때 지급거절이 될수 있는데 대표적으로 대항력이 발생하기 전에 선순위 물권이 설정되었다거나 소유권이전이 된 경우등이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 목적물 변경 신청을 통해 임대차 주택을 바꾸는 방법이 기존 대출을 유지할수 있는 방법이긴 합니다만 해당 목적물 변경을 이용하기 위해서는 일정요건에 해당이 되어야 신청이 가능합니다. 일단 목적물 변경을 위해서는 은행에 방문하시어 새로운집에 대한 정보를 가지고 목적물 변경이 가능한지등을 사전에 알아보셔야 합니다. 만약 새로 이사하는 집이 현 주택보다 평가가액이 낮다면 대출액 그대로 목적물 변경이 어려울수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 어떤 기준은로 평가하는지에 따라서 위 답변도 달라질듯 보입니다. 일반적으로 소규모 건설사보다는 대형 브랜드건설사가 수주량이 많고 자금력도 튼튼하기 떄문에 더 안정적일수는 있지만, 단순히 이를 가지고 좋은 기업이라고 평가하기는 어려운 면이 있습니다. 보통 건설사들을 기준으로 브랜드평판순위를 정한 자료나, 수주량에 따른 순위 자료가 있기 때문에 이를 참고하시면 되고, 브랜드평판시 여러 요인을 종합적으로 판단하여 점수화 한것이기에 이를 보시고 판단하셔도 될듯 보입니다. 참고로 현재 건설사 브랜드평판 1위는 현대건설, 2위는 삼성물산, 3위는 대우건설입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 아파트 청약시에 당첨될 경우 효력이 상실됩니다. 질문처럼 빌라등에 대한 신축매수의 경우 아파트분양이 아니기 때문에 본인 청약통장유무나 청약점수와는 관계가 없습니다. 즉, 당근주택 사이트에서든 다른 방식을 통해 구매를 하더라도 다르지 않습니다. 그리고 당근주택 사이트의 경우 신뢰도는 직접 사용하지 않았기에 평가하기 어렵지만, 실제 임장을 하시고, 분양상담을 받으시면 확인이 가능한 부분이기 떄문에 사이트 신뢰여부보다 실제 매물이 괜찮은지를 판단하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 펀드는 투자자의 요구와 목적에 따라 다양한 종류로 구분됩니다, 크게는 공모 부동산 펀드, 사모 부동산 펀드, 상장부동산 펀드(리츠)로 구분할수 있습니다. 보통 공모부동산 펀드는 공개모집을 통해 투자자를 모집하는 펀드로 누구나 투자를 할수 있습니다. 주로 대형프로젝트나 안정적인 수익이 기대되는 부동산에 투자하며, 투자의 투명성이 높습니다. 사모부동산펀드는 소수의 투자자를 대상으로 비공개 모닙하는 것으로 투자규모가 크고 리스크 또한 높은 편입니다. 다만 하이리스크에 따른 하이리턴이 가능하고 주로 고수익 고위험 부동산에 투자를 하는 경우가 많습니다. 상장부동산 펀드는 흔히 알고 있듯 주식시장에 상장한 부동산 펀드로 해당 주식을 구매함으로써 간접참여를 하게 되고 배당을 통해 부동산 임대수익을 나누어주는 것으로 보통 개인이 참여하기에 유리하고 현금환급성이 높은 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권은 기존 개발구역내 토지등소유자로써 조합원으로 참여하여 받게 되는 입주권리이고, 분양권은 청약을 통해 당첨되어 부여받은 입주권리입니다. 입주권은 앞에서 말했듯 기존 구역내 토지등소유자로써 사업개발의 주체이자 건설비용을 부담하게 되는 시행사입니다. 여기서 기존 구역내 토지,주택의 가치를 권리가액, 그리고 발생한 건설비용등에 대해서 분담하여 지급하는 돈은 분담금이라고 보시면 됩니다. 결국 공사지연이나 물가상승등으로 건설비용이 증가하면 사업주체인 조합은 해당 비용에 부담하게 되므로 분담금이 늘어날수 있습니다. 입주권 매매시에는 어느시점에 매수를 하는지에 따라 조합원 승계가 가능할수도 현금청산대상이 될수도 있습니다. 그러므로 시점에 따른 지위인수가능여부와 청산시 지급하게될 분담금의 수준으로 잘 파악하여 거래를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일조건으로 새로운 임차인을 구하였다는 전제하에 발생되는 중개수수료는 환산보증금 9700만원 요율은 0.4%을 적용하면 대략 38만원 정도 발생하지만 한도액에 따라 30만원이 될듯 보입니다. 다만 앞에서 말했듯 중도해지의 경우 임대인이 다음 임차인에 대해 조건변경을 할 경우 해당 조건에 따라 중개수수료가 변동될수 있기에 이러한 점은 참고를 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 시장이 상승하게 되면 우선적으로 서울지역내 부동산 가격이 오르게 됩니다, 그에 따라 전반적으로 구축아파트가격들도 상승세가 나타날수는 있습니다만 문제는 최근 주택 양극화가 심화되고 있기 때문에 그 상승률은 구축아파트라고 해도 위치한 지역에 따라서 달라질수 있고, 동일지역내에서는 신축아파트에 비해 제한적일수 있습니다. 물론 별도 재건축 이슈등이 있는 구축아파트의 경우는 별도 상승여지가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구의 가격하락의 이유는 대표적으로 과잉공급으로 볼수 있습니다. 2021년부터 입주물량이 서서히 증가하다가 23년 급격하게 증가하게 되면서 공급앞에 장사없다고 전반적이 주택가격 하락세가 나타나게 되었습니다. 거기에 2020년도에 거의 전지역이 조정대상지역으로 묶이면서 부동산 시장이 경직된 부분도 하나의 원인이 될수 있습니다.