답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전원주택의 경우 비교시세가 없기 때문에 사실상시세가 부정확하고, 아파트 처럼 일괄된 주택유형이 아닌 만큼 해당 전원주택을 마음에 들어하는 수요자를 찾아야하기에 더 거래가 없습니다 , 그리고 토지와 주택에서 토지는 시간에 따라 가치가 일반적으로 상승되지만 건물의 경우 감가가 되기 떄문에 오히려 가치는 하락하게 됩니다. 그에 따라 본인이 구매한가격보다 높게 받는것은 해당 지역입지등이 어느정도 받쳐주지 않는다면 사실상 어렵다고 보셔야 합니다. 일단은 주변 부동산을 통해 현재시점의 시세등을 대략적으로 알아보신뒤에 해당 가격을 기준으로 매매가격을 정하시는게 필요할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 앱이든 포인트, 머니, 돈을 빠르게 모을수 있기 위해서는 일정기간 꾸준하게 유지하여 수익을 높이는게 우선되어야 합니다. 단순히 많이 준다고 해서 모두가 동일한 포인트, 머니, 돈을 획득하는 것은 아니기 때문입니다 .지금하시는 아하도 결국은 앱테크인데 개인별로 일별 받는 아하코인이나 베리에는 큰 차이가 있습니다. 전문가와 비전문가 하루투자시간, 게시글 등록숫자등 많은 부분에 따라 차이가 나기 때문입니다 그에 따라 빠르게 모이는 앱선택도 중요하지만 본인이 아느정도의 노력과 시간을 들이셔야 남들보다 조금 빠르게 모을수 있다고 보셔야 합니다 , 그리고 앱테크의 개별수익은 사실상 크지 않기에 여러앱을 동시에 진행하시는게 수익성에서는 더 유리할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전세든 월세든 만기일에 퇴거시 다음임차인 여부와 관계없이 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주어야할 의무가 있습니다. 즉, 만기해지의 경우라면 만기일 퇴거시 다음임차인 여부와 관계없이 반환을 요구할수 있습니다. 문제는 임차인이 전세금을 받아 그대로 모아두는 경우는 거의 없기에 만기시점에 임대인 자금이 없다면 질문처럼 반환을 하지 못할가능성도 있습니다. 그래서 임대차보호법등으로 이러한 경우 주택인도를 거절하고 임차권 등기, 보증보험청구, 혹은 반환소송을 거쳐 경매신청등의 법적 조치를 취할수 있습니다. 보통은 다음 임차인이 구해지면 해당 보증금을 받아 기존임차인에게 반환을 해주면 되기 때문에 임차인 입장에서도 위와 같은 법적절차를 거치는 것보다는 다음임차인을 구하는게 더 안전하다는 인식이 있어 되도록 빠르게 만기해지를 통보하여 시간적여유를 주는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출에 대해서는 2년단위가 일반적이지만 요건에 따라서 단기연장을 해주는 경우도 있습니다. 상품마다 차이는 있는데 질문에서 청년전세대출의 경우는 부분적으로 허용하는 것으로 알고는 있습니다. 무조건은 아니겠으나, 일정요건에 해당이 되는 경우 가능하므로 연장시점 이전에 미리 이러한 부분을 확인해두시는게 필요하고 그에 따라 임대인과 협의하여 해당 요건에 계약을 맞추시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 이런게 다 안되는 상황이라면 사실상 재계약서를 2년으로 작성하고 특약으로써 6개월 연장이라는 점을 기재, 그리고 해당 임대차계약서로 2년을 기존대로 연장한뒤 중도해지로써 6개월뒤 보증금반환을 받아 대출도 중도상환으로써 처리를 하셔도 됩니다. 대출을 안갚는게 문제이지 빨리 갚는것은 금지된부분이 아니기 떄문입니다 단, 이럴 경우 은행등에서 중도상환수수료를 부담시킬수는 있는데, 허그청년전세대출은 기금자체에서는 중도상환수수료가 없는 것으로 알고 있습니다. 다만, 연계은행등에서 별도 규정이 있을 경우도 있기에 이는 확인을 해보셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정확한 상황은 등기부를 통해 확인이 필요하겠으나, 일단 매매가격이 3억이고 전세보증금이 2.7억, 카드 연체압류(질문에 기재를 안한상태)를 합쳐 매매가격을 초과하지 않는다면 매매금액을 받아 모두 상환 및 반환하고 등기를 넘기면 되기 떄문에 무조건 위험하다고는 할수 없습니다. 만약 매매가격을 초과한 상태라면 질문자님이 대금을 지급해도 모두 상환을 할수없는 상태라는 점에서 위험하다고 할수 있습니다. 중요한 건 계약을 하더라도 특약등으로 위 권리등의 말소조건을 명시하셔야 하고, 잔금지급후 이러한 부분들은 모두 상환 영수증이나 말소등기접수증, 임차인의 경우 보증금반환을 받고 퇴거하였는지에 대한 확인을 하셔야 합니다. 이러한 부분들은 대부분 중개사가 도움을 주게 됩니다. 그리고 경매에 넘어가는 것은 등기부상 경매개시등기가 있는지를 확인하시면 되고 , 실제 압류등기가 말소되고, 보증금 반환만 이루어진다면 다른 물권이 없는이상 경매신청을 할 권리가 없기에 문제될 가능성은 낮습니다. 결론적으로 중요한건 기존 채무에 대한 잔금일에 상환여부가 핵심이 될듯 보이고, 상환이 일반적으로 가능한 매매가격과 채무라면 문제가 없겠지만, 매매가격보다 채무금액이 높은 경우는 계약을 피하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중복신청의 경우 공고문과 지역, 유형에 따라 가능여부가 달라집니다. 일단 지역이 다른 동일유형의 경우는 중복신청시 기존예비입주자 지위도 상실될수 있어 불가하다고 보시면 되고, 다른 유형 즉. 국민임대, 민간임대의 경우의 중복은 허용되는 것으로 알고 있습니다. 다만, 이러한 규정등도 복잡하기 떄문에 정확하게는 먼저 신청한 곳을 제외한 나머지 한곳에 대해서는 청약전 공고문을 기초로 하여 분양회사등에 문의를 해보시는게 좋을듯 보입니다. 예비신부의 경우는 공고문에 따라 차이가 있는데, 예비신혼부부의 경우로써 같은 유형,공고에서 중복신청을 할 경우 전부 무효가 될수 있습니다. 혼인신고전이라도 이러한 부분은 그대로 적용이 되고, 청약전 공고 요건 중 중복당첨 조정에 대한 규정을 확인하신뒤 진행하시는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 소음문제로 인한 계약해지는 사실상 질문자님이 해지에 따른 모든 손실을 감수하셔야 합니다. 이와 비슷한 문제들이 실제 법원을 통해 계약해지 및 보증금 반환청구가 진행된 사례가 있긴한데 결론부터 말하면 임차인이 패소한 경우가 대부분입니다. 세부내용상 층간소음은 임대인이 만든 하자가 아닌 외부요인에 따른 부분으로 하자보다는 사용자간의 분쟁으로 볼수 있습니다. 중요한건 법령에 따른 기준을 초과하는지 여부가 핵심인데, 소음기준이 적용불가한 오래된 구축의 경우는 이를 적용할 수 없습니다. 즉, 신축이라면 개정된 소음기준이 있고 해당 기준을 초과하는 경우 인정이되지만 개정전 건축된 오래된 구축에는 이러한 건축시 소음방지규정이 없이그대로 적용되기 어렵습니다. 즉 건축시 소음기준은 소급(개정이전시점도 적용)되지 않습니다. 결국 해당 건물이 신축이라면 소음기준여부에 따라 달라지겠으나, 구축으로써 해당 소음기준이 없다면 계약해지의 정당한 사유가 발생되기 어렵다고 보시면 됩니다. 그리고 소음은 앞에서 말한 외부적 요인으로 임대인의 사용수익에 필요한 유지관리 법적의무에 포함되지 않습니다. 통상적으로 임대인과 잘 협의하여 퇴거를 하는 방식으로 잔행할수 밖에 없고 대부분 중개보수와 다음임차인 주선의 패널티는 피하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신에서의 중도해지는 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 따라 해지통보를 하신 3개월 뒤에는 보증금반환 및 퇴거를 하시면 됩니다. 물론 3개월간은 계약이 유지되므로 거주의무가 있어 즉시퇴거는 어렵습니다. 두번째로 윗집누수에 따른 벽지손상은 원상복구의무에는 해당되지 않으나, 윗집에 대해서 손해에 대한 부분을 청구하셔야 합니다. 문제는 벽지가 손상이 되었음에서 이를 그대로 방치하고 조치를 취하지 않으면 관리의무가 있는 임차인에게도 책임이 전가될수 있기에 임대인에게 누수사실을 전달하고 윗집에 대해서는 손해배상을 요구하셔야 합니다. 세번째로 계약기간중에 내부를 보여주는 것은 본인의 선택사항이므로 보여주지 않는다고해서 문제가 되지는 않습니다. 그런데 위처럼 갈등을 심화시키고 퇴거를 하시면 결과적으로 임차인에게도 유리할건 없습니다 즉, 문제의 원인은 윗집누수로 인한 부분인데, 두분이 다툼을 하면서까지 여러문제에 직면할 이유는 없다 판단이 되므로 일단 윗집에 배상요구를 한뒤 도배등을 진행하신뒤에 계약해지등은 잘 협의를 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울의 경우 토지거래 허가구역으로 지정되어 있기에 일단 매물을 찾아서 당사자간 약정서를 작성하고 이를 통해 사전 토지거래허가를 받게 됩니다. 물론 해당 허가시에 토지구입자금계획서등을 제출하셔야 하고 실거주목적이라는 점을 기재하셔야 합니다. 이렇게 사전허가가 되면 실질적인 매매계악서를 작성하고 나머지 계약금을 지급하시면 됩니다. 그리고 부동산 거래신고를 하셔야 하는데 해당시점에 자금조달계획서를 제출하여야 하고 그에 따른 증빙서류도 함께 제출을 하셔야 합니다. 그 후 잔금시점에 매매대금 나머지부분을 지급하고 입주하시면 되고, 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세가아닌 공시지가를 기준으로 판단하기에는 정확도가 떨어질수는 있습니다 .보통 보증보험에서 공시지가의 126%이내 보증금과 선순위물권의 합이 포함되어야 하는데 126%는 대력 1.14억이 되고 질문의 보증금은 9700에 선순위 근저당이 2400만원이므로 가입요건을 초과하게 됩니다. 참고로 근저당에서 채권채고액을 1400만원으로 낮춘다고 하며, 1.11억이 되어 가입요건에 해당이 되긴 합니다, 물론 이렇다고 해서 무조건 가입이 되는 것은 아닙니다. 그리고 근저당의 경우 일부대출상환을 한다고 해서 자동으로 감액되는 것이 아닌 등기부상 감액등기를 신청하여야 하는데, 이러한 부분까지도 확실한 확인이 필요하고 계약서상 특약으로 넣으시는게 필요할듯 보입니다, 이런 복잡함 없이 전세보증금을 낮추거나 아님 보증보험 가입특약을 넣으면 되는데 이를 피하는것 자체는 계약에 대해서 한번더 고려할 필요는 있어 보입니다.