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전세대출 문제 질문합니다 복잡한 세법때문에 머리가 아프네요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세대출을 대책 발표 이전에 이미 받은 경우는 이후 규제 지역 내 시가 3억 초과 아파트를 사더라도 즉각 회수 대상은 아니며,기존 세입 계약이 남아 있는 동안은 대출 유지 가능합니다, 대책 발표 이후(또는 시행일 이후)에 전세대출을 받으려는 경우는 규제 지역 내 시가 3억 초과 아파트 보유자는 전세대출 신규 신청 자체가 제한되며 전세계약을 맺은 뒤, 후에 이런 아파트를 사는 경우엔 대출 회수 대상입니다 즉 질문자님이 언급하신 정부 발표 이전에 전세 끼고 매매했다면 이 대책에 해당이 되지 않습니다발표 전 전세대출 및 계약을 체결했다면, 예외 적용되어기존 규정(만기까지 유지)을 따를 수 있습니다단, 이후 전세대출 연장이나 새 계약을 요청하는 단계에서는 이미 규제 기준이 적용되어 새로운 조건 또는 제한을 받을 수 있습니다
경제 / 부동산
25.07.03
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공인중개사 개업 사무실이 4년5개월만 최저라는데요. 부동산이 지금 폭등중인데 왜 그럴까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.요즘 서울·수도권 일부 지역은 신축 중심으로 가격이 반등하거나,특정 단지는 수억 원 상승하면서 폭등처럼 보입니다하지만 이는 극히 일부 지역의 현상이고, 전국적으로는 거래량이 매우 낮은 수준입니다지금처럼 가격은 오르지만 거래가 안 되는 시장은 소수의 매도자·매수자만 움직이는 국지적 활황일 뿐,전체 중개 시장에선 호황이 아닙니다그래서 폐업을 하는 중개사들이 많아지고 있습니다
경제 / 부동산
25.07.03
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안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자녀가 등기상 소유자가 되어야 LH 등으로부터 현물보상권자로 인정받는다고 합니다보상은 보상계획 공고일 이전의 실소유자 기준으로 정해집니다따라서 보상계획 공고일 전까지 등기 이전(증여 등기)을 마쳐야, 자녀분 명의로 현물보상권 인정을 받을 수 있습니다LH나 공공기관에 보상 기준일이 언제인지반드시 확인해보시고 진행을 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.03
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지방에 부동산 향후 어떤방향으로갈까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울,수도권은 여전히 조정지역 지정 등 규제가 많은 반면,지방은 대부분 비규제지역으로 대출, 전매, 세금 등 자유로운 편입니다국토부도 지방 중심의 공급 균형을 언급하며, 규제보단 활성화 유도 정책을 추진 할거 같습니다가능성 있는 지방 도시는 여전히 투자 기회가 존재합니다특히 교통 인프라 확충 예정 지역,대기업 이전,산업단지 조성,공급이 제한적인 도심 내 구축 아파트등 이런곳들은 그래도 가능하지만 모든 지방이 기회는 아닙니다지방 소도시,인구 감소 지역은 장기적으로 공실·가격 하락 위험이 큽니다따라서 지역 선별이 핵심이니 선택을 잘하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.03
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안녕하세요 자녀에게 부동산을 매도하려고 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전체적으로 취득세 감면 및 구조 설계는 잘 계획되어 있으나, 가장 큰 리스크는 증여세 및 향후 양도소득세에서의 불이익입니다시세보다 30% 저가 거래는 세무 당국에서 증여로 간주할 확률이 높습니다자녀가 향후 주택을 재매도할 때 취득가 기준이 낮게 잡혀 양도소득세 부담이 늘어날 가능성도 고려하시기 바랍니다따라서 증여세, 양도소득세, 전세권 등 법적·세무적 사항을 사전에 전문가(세무사,법무사 등)와 상담받아보시고 결정하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.07.02
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이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6.27 부동산 대책의 핵심인 6억 이하 주택에 한해 대출 허용 규제가 시행되면, 풍선효과가 매우 높은 확률로 발생할 가능성이 큽니다특히 8~10억대 중저가 아파트에 대한 수요 집중, 6억 이하 아파트 가격의 급등, 그리고 전세시장 불안정성 확대 등은 단기간 내에 나타날 수 있는 현상입니다정부가 이를 인지하고 보완대책을 내놓지 않는다면, 정책 효과보다 왜곡이 더 크게 나타날 가능성도 있습니다
경제 / 부동산
25.07.02
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이번 정부의 민간 임대시장을 억제하는게 맞는걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.민간 등록임대사업자의 과도한 세제 혜택이 투기적 투자로 전환될 우려가 있다고 보고 이를 제한하려는 것입니다 정부는 공공기관을 중심으로 하는 임대주택 확대가 더 투명하고 형평성 있다고 판단하고, 공공의 공급 비율을 키우고 있습니다 하지만 이 접근은 현실적 어려움을 동반하고 있습니다민간이 공급했어야 할 전세·월세 물량이 줄면서 서민 주거 불안이 확대될 수 있고공공 임대는 건설·배분이 느리고 규모가 제한적이라 단기적으로 수요를 충족하기 어렵습니다잦은 방침 변경은 민간 임대 공급자들의 신뢰를 떨어뜨려 추가 공급 유인에 미흡하다는 지적이 나옵니다 민간 임대 공급을 완전히 억제하기보다는, 규제는 유지하되 일정 범위 내에서 협력과 역할 분담을 통해 공급을 유지하는 것이 바람직해 보입니다
경제 / 부동산
25.07.02
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매수 시 대리인이 계약할 경우 주담대 문제 없을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다단, 정확한 대리인 계약 표시와 서류 요건을 충족해야 합니다금융기관은 실제 대출 신청인(본인)이 계약 당사자여야 대출 승인을 해줍니다따라서 대리인이 계약을 해도, 계약서상에 대리인 명시와 위임장 등 서류가 제대로 갖춰져야 문제가 없습니다,필수 서류 (대리 계약 시)위임장 매수자 본인 계약/대출에 대한 명확한 위임 내용 기재인감증명서 매수자 본인 3개월 이내 발급본인감도장 매수자 본인 대리인이 가져가야 함신분증 사본 매수자 본인 주민등록증 또는 운전면허증신분증 대리인 실명확인용,계약서에 대리인 표시가 없으면 어떻게 되나요? 큰 문제 될 수 있습니다 반드시 계약서에 대리인 표시가 필요합니다계약서에 대리인 표시가 없으면, 계약상 실제 계약자가 대리인으로 간주될 수 있습니다그 경우, 은행은 대출 신청자(본인)가 계약 당사자가 아니다라고 보고, 주담대 불승인 가능성이 생깁니다등기 시에도 명의 불일치로 문제 생길 수 있고, 법적으로 매매계약 무효 주장도 발생할 수 있습니다계약서 제1조(매매의 목적) 등에 대리인 김철수는 홍길동의 위임을 받아 본 계약을 체결함 문구가 포함되면 더 안전합니다
경제 / 부동산
25.07.02
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집 생활기스 기준과 사전 연락 자세한 상담 원해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생활기스란 일반적인 일상생활에서 발생하는 자연스러운 마모나 손상을 말합니다이에 따라 세입자가 수리 책임을 지지 않아도 되는 경우가 있고, 반대로 고의·과실로 발생한 손상은 세입자 부담이 될 수 있습니다,생활기스에 해당하는 예시 (세입자 책임 아님)가구로 인해 생긴 벽면 스침 자국바닥에 생긴 일반적인 마모오래 사용하면서 자연스럽게 색이 바랜 벽지햇빛으로 인한 커튼 퇴색 등,생활기스가 아닌 경우 (세입자 책임 가능성)못을 박은 흔적, 벽에 큰 구멍바닥이 긁힌 자국(가구를 끌어서 생긴 깊은 흠집 등)물이나 곰팡이로 인한 심각한 얼룩담배로 인한 벽지 변색, 냄새의도적으로 변경한 구조물이나 원상복구 안 된 경우, 핵심 기준: 자연스러운 사용으로 인한 마모냐, 세입자의 과실/고의냐가 판단 기준입니다임대인 또는 중개인이 집을 볼러 오는 경우, 반드시 사전 연락이 필요합니다.사전 동의 없이 무단으로 들어오는 것은 명백한 사생활 침해이며 불법입니다문을 열고 사진을 찍은 것도 동의 없이는 프라이버시 침해가 될 수 있습니다관련 법 조항 (민법 제620조 등)세입자의 권리는 계약 기간이 끝나기 전까지 보호되며, 임대인이라도 마음대로 출입할 수 없습니다짐을 뺐더라도 계약이 종료된 것이 아니므로, 해당 집에 대한 거주 권리와 사생활 보호는 유효합니다따라서 무단 출입은 여전히 문제가 되고 있습니다집이 비어있고 비번을 알려줬어도 집보러 가기전에 연락은 한번 하고 가는게 순서입니다
경제 / 부동산
25.07.02
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부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현금 흐름 중심의 월세형 자산 투자에 우선적으로 초점을 맞추시고 국내의 경우 교통 호재(서울·수도권 GTX, 부산 서부) 및 재건축 기대 지역 위주로 선별하시기 바랍니다여유자금이 있다면 소액간접투자(REITs, 조각투자)로 분산하면서 안정성과 유동성을 확보하시면 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.07.02
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