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부모님이 오피스텔을 구매하시려고 하는데 안전할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트와 달리 오피스텔은 유동성(매매 거래 속도)이 느립니다투자자 수요가 제한적이고, 전용면적도 작아 실수요자 선호도 낮은 편입니다10년 이상 지나면 노후화로 인해 매매가 하락하거나 안 팔리는 경우도 많습니다취득세는 건축법에. 따라 4.6% 적용됩니다경우에 따라 부가세 환급 불가일수도 있습니더주택 수 포함 여부에 따라 종부세, 보유세 영향 가능성 있습니다최근 국세청은 오피스텔 거주·임대용 사용 시 주택으로 간주하여 세금 부과를 강화하고 있습니다원룸 임대는 공실 리스크 외에도 세입자 관리·수리·하자 대응 등 손이 많이 갑니다피해야 될 오피스텔은 신축이 아닌 10년 이상 된 오피스텔,유동성 낮은 지역(거래 거의 없는 곳),부모님이 직접 관리하셔야 하는 상황,전체 자산의 절대 다수를 몰아 투자하는 경우는 피하시는게 좋습니다판단을 잘해서 결정하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.28
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6억원의 상한선을 정부의 강력한 부동산 경제 정책이 시행이 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출이 6억으로 묶이면 15~20억 이상의 주택을 살 때 자기자금(현금)이 대폭 필요합니다따라서 고가 아파트 수요가 위축되고 거래량이 줄어들것으로 보입니다대출로 접근 가능한 가격대(10억 미만)의 주택 수요가 상대적으로 증가하고 일부 지역(경기, 인천, 수도권 외곽) 중소형 주택이 가격 상승 가능성이 있습니다대출 제한으로 갭투자 및 다주택 수요가 위축될것으로 보입니다갭투자시 수익성이 떨어질것으로 보이고정부 추가 규제(DSR 확대, 전세대출 제한 등) 가능성이 높습니다주로 실수요자 위주로 거래가 이루어질것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.28
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2종근생 건물에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원룸 구조로 장기 임대 운영 중이면 주택 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 것은불법 용도변경 가능성이 높습니다건축법 제14조·제22조에 따르면, 건축물의 용도는 승인받은 대로 사용해야 하며, 임의로 변경해 사용하면 위법입니다특히 2종 근생시설을 주택(다세대/도시형 등)처럼 사용하면 불법 용도 변경에 해당합니다,건축물대장 확인 (고시원 등록 여부, 변경 이력),건축물 내부 도면 확인 (화장실/주방 개별 여부 등),해당 구청 건축과에 문의 용도변경된 사실 없이 주거용으로 운영 중이면 위법 가능성 있고 정식 용도변경 또는 용도적합 증명 없으면 불법입니다확인을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.28
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이번에 부동산 규제가 바뀌었는데 뭐가 바뀐건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예를 들어 20억 주택이 투기과열지구에 해당할 경우:LTV 20% 적용 시 → 대출 가능 최대 4억 원입니다따라서 최소 16억 원은 자비로 준비해야 합니다다만 실거주 1주택자 우대나 보금자리론·정책대출 등 활용 시에는 우대 LTV 또는 금리 혜택 가능하고 실제 필요한 자금은 줄어들 수 있습니다은행마다 조건이 다르니 사전 상담이 중요합니다
경제 / 부동산
25.06.28
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급등한 집값에 대응해 수도권 주택담보대출에 강력한 규제를 하겠다는데요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,2단계 스트레스 DSR도입을 예정대로 추진하되, 수도권 주담대에만 스트레스 금리 가산폭을 0.75%→1.2%포인트(p)로 대폭 확대합니다 이 규제 방식은 기존 DSR 산출 시 금리에 스트레스를 더하는 방식으로 지원 한도를 축소하는 조치입니다 연봉 5,000만 원 근로자가 받을 수 있는 대출이 약 4,200만 원, 연봉 1억 원 근로자는 약 8,400만 원 정도 줄어드는 수준입니다 ,금융위·금감원·국토부·한은·은행연합회 합동회의에선 수도권을 중심으로 금융회사의 주담대 운용 실태를 월·분기 단위로 촘촘하게 감독하겠다고 밝혔습니다 또한, 전세대출 보증비율을 90%까지 낮추고, 3단계 스트레스 DSR 도입도 예고되어 가계대출 전반에 걸쳐 규제를 한층 강화할 것으로 예상됩니다 ,3월 19일 발표된 주택시장 안정화 대책에는 수도권 주요지역(강남·서초·송파·용산)에 대한 토지거래허가구역 지정 등의 규제와 함께 주택담보대출 포함 가계대출 총량 관리 강화가 명시되어 있습니다 이처럼 거래허가 + 투기 억제 + 대출규제가 한데 묶인 종합 대응책입니다
경제 / 부동산
25.06.28
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준공전 아파트의 공시가격 확인 방법 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.준공 전 아파트는 공시가격이 아직 공식 발표되지 않았을 가능성 큽니다국토부 공시가격 사이트에서 검색이 안 되면, 관할 구청에서 임시산정가를 확인해 보셔도 됩니다분양가 기준 60~70%로 추정 가능하며재산세나 종부세 대상 여부 확인 목적이라면, 입주 직전 시점에 다시 조회하는 것이 정확합니다
경제 / 부동산
25.06.27
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부천 대장동 청약 넣었는데요 무주택기간 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인(2020)부터 이혼(2024)까지 계속 무주택을 유지했다면, 무주택기간 3년 이상 체크가 정확합니다청약홈 제출 전에 무주택기간은 주민센터 전입세대 열람, 등기부등본 등으로 입증할 수 있도록 관련 서류도 준비해두시면 좋습니다
경제 / 부동산
25.06.27
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전세자금대출 불가시 반환특약 안적었을때 계약금 반환이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약이 없는경우 계약금은 통상 위약금 성격을 띠며, 임차인이 일방적으로 계약을 취소하면 돌려받기 힘듭니다.중도금·잔금 전 단계라도, 계약 해지 사유가 없으면 집주인 귀책이 아닌 경우 계약금 반환이 어렵습니다 특약이 없었다면 전세대출 거절은 계약 해지 사유로 자동 인식되지 않습니다즉, 집주인의 귀책 사유로 보기 어렵고, 법적 강제성도 없습니다 집주인과 원만한 합의를 통해 계약금 반환을 요구하시는게 좋을거 같습니다내용증명을 발송해 대출 불가 사실과 계약금 반환 요청 내용을 서면으로 남기는 것이 좋습니다 현재 상태가 계약 위반에 해당하는지 확인하기 위해 변호사 상담 또는 주택전문가 상담을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.27
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요즘 유튜브 채널 중 경제유튜브 괜찮은 채널 추천 좀 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 입문: 슈카월드 → 재미있게 경제 흐름 파악2. 심화: 삼프로TV → 시장 흐름·금리·정책 분석3. 실전: 김작가TV, 신사임당 → 투자 인터뷰, 부동산·창업 기획4. 코인: 코인캐치로 암호화폐 전문 분석여러 채널을 비교해보며 자신에게 맞는 스타일을 찾아보세요
경제 / 부동산
25.06.27
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1가구당 1주택 구매시에도 모든 대출이 최대 6억원 이라는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.과거에는 서민·실수요자를 위한 규제지역 내 주택 구입용 담보대출에 대해 6억 원이 한도였지만,이제는 그 기준이 사라지고,모든 차주가 소득 대비 DSR(40%), LTV(지역·주택가에 따라 40~60%) 한도 내에서만 대출받을 수 있습니다 대출 가능액은 개인 소득, 기존 부채, 구매하려는 주택의 가격·지역 등에 따라 다르게 계산되니,소득과 기존 대출,구매하려는 주택의 가격(특히 규제지역 여부 포함)LTV·DSR 비율을 종합적으로 계산하시면 됩니다정확한 대출 가능 금액을 알고 싶다면,은행 상담을 받아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.27
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