답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.관악구에는 서울대학교를 포함한 대학교가 밀집해 있습니다특히 신림동, 봉천동 등은 과거부터 고시촌, 자취방, 원룸촌으로 유명했고대학생, 고시생, 취업준비생 등 저소득 1인 가구의 주거 수요가 폭발적으로 증가했고,이에 따라 저렴한 반지하, 옥탑, 원룸 등이 대거 공급됐습니다관악구는 전체적으로 관악산을 중심으로 경사지가 많고,그로 인해 건물 지하 공간 확보가 용이한 지역입니다반지하를 지을 때 건축비를 줄일 수 있고, 경사면에 짓기 좋기 때문에 자연스럽게 건축 당시 반지하 포함 구조가 많아졌습니다오래된 주택 구조가 그대로 유지되고 있고관악구는 서울 25개 구 중 평균 임대료가 가장 저렴한 편입니다그래서 저소득층, 청년층, 1인 가구 등 취약계층의 유입이 많고,반지하 주택도 계속 수요가 존재하고 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,새로운 집 계약서는 필요 없습니다전세보증보험은 기존 주택(보증금 미지급 주택)에 대한 청구입니다새로운 집의 계약서 유무와는 무관합니다,새로운 집에 전입신고는 필수 아닙니다(보증보험 청구 요건에는 포함 안 됨)기존 집의 전입신고 상태는 반드시 유지해야 합니다퇴거 전에 전출하면 대항력 상실 → 보증보험 청구 거절 위험이 있습니다임차권등기명령 후 이사(실거주 이전)해야 보증보험 청구 가능합니다따라서 등기 → 전출 → 새집 입주 순서가 중요합니다,조건부로 받을 수 있습니다기존 전세대출이 남아있다면 DSR 규제로 인해 주담대 한도가 줄어듭니다일부 은행은 기존 전세대출 상환 조건부 주담대로 사전 승인 가능합니다즉, 전세금 반환이 확정되지 않은 상태에서 대출이 어렵진 않지만, 한도가 줄 수 있고 일부는 조건부로 묶일 수 있습니다,보증보험 처리기간은 보험사마다 상이합니다 (1개월 내 처리되기도, 2~3개월 걸리기도 합니다)그 사이 새집 잔금일과 충돌할 경우 계약금 손실 또는 자금 공백이 발생할 위험이 있습니다,보증보험사 콜센터(예: HUG, SGI 서울보증)에 직접 연락해 서류 목록, 예상 지급일, 실무 기준 등을 체크하시기 바랍니다, 새 집 자금계획은 DSR/DTI 고려해 은행과 사전 상담 필수입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트값은 장기적으로는 오를 수 있지만, 전제 조건은 입지가 좋고 수요가 지속적으로 있는 지역은 오를수 있습니다지방, 비선호지역, 신축 아닌 구축 등은 장기적으로 하락 가능성이 큽니다지금은 무리한 매수보다는 시장 상황을 더 지켜보거나, 여유 있을 때 실거주 중심으로 접근하는 게 안정적일 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출을 사용했다면, 6개월 내에 기존 주택을 반드시 팔아야 하며, 이를 어기면 대출 회수나 향후 대출 제한 등의 불이익이 있습니다현금으로 분양권을 취득했다면, 입주하지 못해도 전매는 가능하며, 기존 주택 매각 의무는 없을 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재건축/재개발 조합의 경우:조합이 새로운 시공사를 선정하거나, 공동도급사에게 공사 승계 요청합니다,공공기관 사업:국가계약법 또는 지방계약법에 따라 재입찰 필수입니다,민간 건축:시행사가 공사 중단 보상 협상 후 다른 시공사 선정합니다,면허 취소 시 공사와 비용 처리공사 진행 중단 → 발주처가 다른 업체로 변경비용 부담 대부분 기존 업체가 책임짐 (보증사, 대출, 하도급 등)계약 해지 정식 해지 절차 필요, 손해배상 청구 가능성 높음법적 책임 민사/형사/행정적 책임 가능성 있음회복 가능성 파산 시 법원 회생절차 / 아니면 폐업 수순,상황에 따라 회생절차를 신청하거나, 타 업체와 공사 승계 MOU 체결 등 방법을 고려할 수 있습니다특히 재개발·재건축 사업이라면 조합과의 협의가 필수입니다건설법무 전문 변호사, 세무사, 회계사와 동시 대응이 필요할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.어머니와 숙모가 조합원 자격이 있는지를 우선 확인하세요 (재개발구역 지정일 기준 소유 여부가 핵심)공동명의라면 조합원 1명으로 인정될 가능성도 있으므로, 분할 방법이 필요할 수 있습니다세금은 각자 부담이고, 증여받은 자산의 취득가액이 세금 결정에 중요합니다현금청산은 편하지만 수익이 적을 수 있습니다분양권은 수익이 크지만 제약과 리스크가 있습니다이 사안은 금액도 크고 이해관계도 복잡하므로, 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다분양권 자격 여부, 전매제한 및 추가분담금 등을 확인해 보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차인은 전기, 수도, 가스, 인터넷, TV 수신료 등 개별 사용에 따른 공과금을 별도로 부담한다,임차인의 고의 또는 과실로 발생한 주택 내 손상은 임차인이 수리 또는 원상복구한다,임차인이 계약 기간 내에 임의 퇴거할 경우, 잔여 계약기간의 1개월분 월세를 위약금으로 지급한다,본 임대차 목적물 내에서는 금연을 원칙으로 하며, 흡연으로 인한 손해가 발생할 경우 임차인이 전적으로 책임진다,임차인은 임대인의 사전 동의 없이 반려동물을 키울 수 없다임대인 입장이라면 이런 특약을 주로 넣습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 재계약은 임대인과 임차인이 합의하여 계약서를 새로 작성하면 됩니다기존 계약을 연장하거나 금액을 조정하는 경우에도 꼭 공인중개사 입회는 필요 없습니다다만, 계약서를 반드시 서면으로 작성하고 임대인·임차인 양측 서명(또는 날인)을 받아야 합니다은행에서는 부동산 날인이 들어가는 계약서를 원하는 경우가 있으니 그부분은 확인을 하시기 바랍니다또 전세보증보험은 그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다그부분을 확인하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2020년 행정수도 기대로 급등했다가2021~2024년 지속적 하락으로 누적 20% 이상 하락했습니다2025년 1~4월 대선 기대감에 거래량·가격 급등했는데 현재는 정치 테마가 사라지며 다시 안정세 또는 하락가능성 있습니다세종시의 아파트 시장은 정치 상황에 따라 크게 좌우되기 때문에, 특히 투자 접근 시에는 정책 변화, 지역 개발 계획, 장기 수요 등을 충분히 감안한 신중한 판단이 필요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지목이 답인 토지에는 원칙적으로 주택을 지을 수 없습니다농지(전, 답, 과수원 등)에는 주거용 건축물 신축이 불가하며,농막은 예외적이고 임시적인 구조물로 허용되는 것입니다자세한 사항은 시군구청 건축과, 도시계획과, 농지과 등에 문의하면 절차와 가능 여부를 구체적으로 안내받을 수 있다고 합니다계획관리지역이라면 비교적 전환과 건축이 수월한 편이고 비도시지역의 농림지역은 전환이 거의 불가능에 가까우니 문의를 해보시기 바랍니다