최근에 전세 시장에서 미스 매치가 일어나는 이유는 무엇인가요?
어느 방송에서 보니깐
전세 시장에서 현재 미스 매치가 일어나고 있다고 합니다.
손님들은 전세 대출이 되는 집을 찾고 있고
집 주인은 올 현금으로 들어올 사람을
찾고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세시장에서 미스매치라는 의미는 전세수요와 공급이 불균형하게 되어 실제로 원하는 전세가격이나 조건의 매물으 찾기 어려워지는 경우를 말합니다. 질문에서 집주인이 현금으로 들어올 사람을 선호하는 현상은 실제 전세대출에 따른 질권동의나 재계약시 연장에 따른 절차이행의 번거로움등등이 큰 이유이지 실제 전세대출을 가지고 입주하던 현금으로 입주하던 잔금시에 받는 금액에는 차이가 없고, 임차인 입장에서도 전세대출의 선호도는 금리나 규제에 따라 영향을 더 받지 주택별 가능여부가 핵심은 아니기에 사실상 미스매치와 위 부분들은 크게 연관성이 있다고 판단하기 어렵습니다.
현재 임대차시장에서 나타나는 미스매치의 문제는 사실상 공급부족과 규제에 따른 영향으로 해석할수 있습니다. 일단 현재 수도권 지역 공급절벽상황에 따른 임대차물량 감소와 기존 갭투자등으로 인해 공급되던 물량 역시도 규제로 인해 공급이 감소하게 되면서 수요는 그래도인데 공급이 크게 감소하게 되어 가격은 오르는 되는데서 발생하게 되었다고 할수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
최근 정부와 금융기관이 전세자금대출 보증 비율을 낮추거나 대출 기준을 강화하는 방향으로 바뀌었습니다
이로 인해 세입자가 은행을 통해 전세금 대출 받는 것이 더 어렵고 까다로워지는 상황입니다
세입자 입장에서는 은행 대출로 전세금을 마련하고 싶은데 대출 조건 제한으로 가능한 매물이 적어서 고르는 것이 어렵습니다
집주인 입장에서는 전세 대출로 들어오는 세입자는 절차·리스크가 더 번거롭다고 느끼고 대신 현금(자체 자금)으로 전세금을 준비하는 세입자를 선호하는 경향이 있습니다
결국 세입자가 원하는 매물, 집주인이 원하는 세입자 조건이 달라지는 미스 매치가 발생하는 것입니다
세입자들은 대출 가능한 집을 찾으려 하고
집주인들은 대출 없는 현금 세입자를 선호하고
이 때문에 수요와 공급 조건이 잘 맞지 않아 매물과 세입자 간 매칭이 어려운 구조가 된 것입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자는 대출 가능한 집을 찾는 데 집주인은 보증금 리스크 때문에 현금성 수요를 선호합니다.
전세대출 규제, 보증보험 조건, 역전세 우려가 겹치면 집주인은 안전한 형태로만 받으려 합니다.
결과적으로 대출 가능한 매물은 줄고 요구 조건은 높아져 미스매치가 커지게 됩니다.
어느 방송에서 보니깐
전세 시장에서 현재 미스 매치가 일어나고 있다고 합니다.
손님들은 전세 대출이 되는 집을 찾고 있고
집 주인은 올 현금으로 들어올 사람을
찾고 있는 이유는 무엇인가요?
==> 통상 세입자들은 대출 가능한 집을 찾고 집주인은 현금 세입자를 원하다보니 서로 조건이 맞지 않아 거래가 원활히 이루어지지 않는 것입니다. 이러한 미스매치가 장기화된다면 전세 거래량이 줄고 일부 지역에서는 전세가격변동이나 매물 잠김현상으로 이루어질 수가 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지난 해 정부의 수요억제 정책중의 일환으로 대출 규제를 실시를 하게 되었습니다.
그 중에 전세대출과 관련된 규제중에 신축일 경우 소유권이전부전세대출 제한 그리고 임대차가 종료가 되게 되면 임대인입장에서 전세보증금반환용 대출을 실행을 해야 되는데 그것이 1억으로 제한이 되는 등 전세시장이 임대인과 임차인 모두에게 부담스러운 거래가 되면서 월세로의 전환이 많아지게 되었습니다.
또한 전세대출을 받기 위해서는 기존 집의 면적이나 임차보증금 등에 한도가 있을 수 있고 또한 선순위 근저당권등이 있을 수도 있습니다. 이러한 여러 이유로 미스매치가 일어난다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
손님들이 많이 찾는 집은 전세대출을 받고자 하는 집이고 이런 집들은 대부분 보증보험을 들어야 하는 경우가 많습니다.
다만, 아파트를 제외하고 일반 빌라나 주택은 전세가율이 높아서(전세 가격이 높아서) 전세 보증보험 가입 가능한 집이 많이 없습니다.
그러다보니 주인들은 대출을 받지 않고 들어올 사람을 찾게 되는것이고 시장에 그런 사람들이 많이 있지 않아 매칭이 잘 완되는것입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
최근 전세 시장에서 임차인과 임대인의 요구가 엇갈리는 '전세 미스매치' 현상은 자금 조달의 안정성과 비용 부담에 대한 시각 차이에서 발생합니다. 현재 시장 상황을 바탕으로 그 이유를 정리해 드리겠습니다.
1. 임차인이 전세 대출 가능 주택을 찾는 이유
임차인은 목돈 마련의 부담을 줄이기 위해 전세자금대출을 적극 활용하려 합니다. 특히 최근 전세 사기 여파로 인해 대출 심사가 까다로워지면서, 대출 승인이 난다는 것 자체가 해당 주택의 권리 관계가 깨끗하다는 보증으로 통용됩니다. 따라서 대출이 불가능한 집은 위험 자산으로 간주하여 기피하는 경향이 강해졌습니다.
2. 임대인이 '올 현금' 임차인을 선호하는 이유
반면 임대인이 현금 입주자를 선호하는 핵심 이유는 부채 관리와 규제 회피에 있습니다.
추가 대출 제한: 임대인이 해당 주택을 담보로 이미 대출을 받은 경우, 임차인이 전세 대출을 받으려 하면 은행에서 선순위 채권 감액이나 말소를 요구합니다. 임대인 입장에서는 가용 자금이 묶이는 상황을 피하고 싶은 것입니다.
반환 보증 및 서류 복잡성: 전세 대출 시 임대인의 동의나 질권 설정 통지 등 행정적 절차가 수반되는데, 자금력이 있는 임대인들은 이를 번거로운 간섭으로 느끼거나 추후 보증금 반환 분쟁 시 불리하게 작용할 것을 우려합니다.
DSR 규제 강화: 최근 금융권의 가계대출 관리 강화로 인해 임대인의 기존 대출 규모가 크다면, 임차인의 전세 대출과 얽히는 과정에서 본인의 금융 스케줄이 꼬이는 것을 방지하려 합니다.
결국 임차인은 안전성을, 임대인은 자금 운용의 자유도를 우선시하면서 시장의 미스매치가 심화되고 있습니다. 이러한 집을 계약하실 때는 반드시 등기부등본상 근저당 설정 여부를 확인하고 특약 사항에 대출 미승인 시 계약금 반환 조건을 명시하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 시장의 미스매치는 전세 대출 규제 강화와 공급 부족이 맞물린 결과로 세입자와 임대인 선호가 완전히 엇갈리고 있습니다.
전세사기 트라우마와 전세 공급이 부족하여 지금과 같은 상황이 나타나는 듯 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집주인인 임대인은 대출 규제로 인해 나중에 전세금을 돌려주기 위한 퇴거 대출으 받기 힘들어졌습니다. 그래서 돌려줄 때 리스크가 없는 현금 많은 세입자를 선호합니다. 임차인은 전세가가 올라 대출 없이는 목돈을 마련이 불가능하므로 전세자금대출을 꼭 받아야하는 상황입니다. 집주인이 갑인 시장이라 대출 절차가 번거롭거나 거절될 위험이 있는 세입자 대신 올 현금 세입자만 골라 받는 갑질 현상이 나타나는 것입니다. 요약하자면 돈 돌려줄 길 막힌 집주인과 돈 빌려야 하는 세입자 사이의 충돌입니다.