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경매로 아파트를 매입하려고ㅗ 하면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,아파트 경매 매입 절차① 경매 물건 검색사이트 이용:대법원 경매정보: https://www.courtauction.go.kr민간 경매정보 사이트: 지지옥션, 스피드옥션, 굿옥션 등② 물건 분석현장 실사: 직접 가서 건물 상태, 점유자(세입자) 여부 확인등기부등본: 말소기준권리, 근저당권, 가압류 등 권리관계 분석임대차 관계: 선순위 세입자가 있으면 인수 가능성 있음③ 입찰 준비입찰 보증금: 최저가의 10% (현금/수표 지참)입찰서류: 입찰표, 신분증, 인감증명서, 도장 등입찰 장소: 해당 물건 담당 법원 경매계④ 낙찰 결정입찰일에 최고가 입찰자에게 낙찰낙찰자에게는 1~2주 후 '매각 허가 결정' 통보⑤ 잔금 납부매각허가 결정일부터 약 1개월 이내에 잔금 납부해야 함납부 완료 시, 소유권 이전등기 가능소유권 이전 및 점유 확보등기 이전: 법원에서 매각허가서 수령 후 등기 신청점유 해결: 세입자나 전 소유자가 거주 중일 경우 명도소송 또는 협의가 필요합니다이런 절차로 경매에 참여합니다초보자는 경매 컨설팅 전문가나 공인중개사 도움을 받아 현장 분석 및 권리분석하는 것이 안전합니다경매는 싸게 살 수 있지만, 권리 분석 실패 시 폭탄을 떠안을 수도 있어서 등기부, 현장조사, 세입자 정보는 꼭 확인해야 합니다잘만 준비하면 시세 대비 수천만 원 절약도 가능하니, 공부 , 실전 경험이 제일 중요합니다
경제 / 부동산
25.05.17
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집 근처 교통이 불편해서 이사하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.교통이 삶의 질을 깎아먹는 수준이면 이사 고려가 현명합니다마음에 드는 집보다 내 몸과 시간을 아껴주는 동선이 더 오랜 기간 내 삶을 지탱해줄 수 있습니다가능하다면 역세권 또는 대중교통 허브 인근으로 이사를 하시는게 좋습니다 우리의 일상생활에서 교통이 제일 중요할때가 많습니다본인에게 맞는 집을 선택해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.17
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HF 전세대출 안전성 문의드립니다ㅜㅜ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 오피스텔 기준, 전용면적 85㎡ 이하일 경우 전세보증금이 1억 이하이면 최우선변제 대상입니다.즉, 경매로 넘어가더라도 3,500만 원은 법적으로 우선 배당받습니다.그러나 나머지 6,500만 원은 선순위에 밀려서 못 받을 가능성도 있습니다 그래서 보증보험에 가입할 수 없다면 절대 권장하지 않습니다.최악의 경우, 전세금 6,500만 원 손실 가능성 존재하므로 가능하다면 보증보험 가입 가능한 집으로 이동하거나, 전세금 축소를 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.17
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부동산 법인 설립시 장단점이 무엇일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,세금면에서 법인의 장점법인세율(통상 10~25%)이 개인 종합소득세율(최고 49.5%)보다 낮은 구간이 많아 세금 부담이 적을 수 있습니다감가상각, 이자, 차량비, 직원 인건비 등 다양한 비용을 경비로 처리해 과세소득을 줄일 수 있고 가족을 임원으로 등재해 급여 분산이 가능 해서 세금 절감 효과가 있습니다,세금면에서 법인의 단점양도소득세 비과세 혜택 없습니다1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 같은 개인만의 혜택이 없고 법인 이익에 대해 법인세를 내고, 그 이익을 대표자가 가져오면 배당소득세까지 이중과세가 됩니다구분 개인 법인,금융 및 자금조달 법인의 장점금융기관 신용도에 따라 자금 조달이 유리할 수 있고, 일정 수준 이상 자산을 갖춘 법인은 대출 규모가 커질 수 있습니다,법인의 단점설립 초기엔 대출이 어려울 수 있고 신용 없는 신규 법인에는 금융기관이 소극적입니다개인보다 대출이자율이 높은 경우도 있습니다,보유 목적에 따라 개인에게 유리한 경우1주택 비과세를 노리는 실거주 목적장기 보유 및 양도차익에 대한 세금 혜택을 고려할 때 유리합니다,법인에게 유리한 경우다주택 보유자이거나부동산 임대업·매매업 등 지속적인 부동산 거래 및 수익 창출을 목표로 할 때자녀 증여나 상속 설계가 필요한 경우는 법인이 유리합니다
경제 / 부동산
25.05.17
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부동산 제도 중 전세제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차인(세입자) 입장의 장점 큰 금액을 보증금으로 맡기기 때문에 매달 월세를 내지 않아도 됩니다.월세를 내지 않기 때문에 그만큼의 금액을 저축하거나 투자에 활용할 수 있습니다.보통 2년 계약이며, 법적으로 갱신청구권이 보장되어 최대 4년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다., 임대인(집주인) 입장의 장점임차인으로부터 받은 전세금을 활용해 투자나 다른 재산 취득에 활용할 수 있습니다. 매달 월세를 관리하지 않아도 되어 번거로움이 줄어듭니다,임차인 입장의 단점수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 한 번에 마련해야 하는 부담이 큽니다.계약 종료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생길 수 있습니다(이른바 ‘깡통전세’ 문제)전세금을 맡기는 동안 그 돈을 직접 운용해 이익을 얻을 수 없습니다,임대인 입장의단점계약 만료 시 목돈을 한꺼번에 돌려줘야 하기 때문에 자금 운용에 부담이 클 수 있습니다집값이 하락하면 전세금을 돌려주는 데 어려움이 생길 수 있습니다
경제 / 부동산
25.05.17
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부동산 관련 공부는 책보다 실제 강의를 드는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가성비를 따지면 처음부터 비싼 강의를 듣는 건 비효율적일 수 있습니다.기초 무료강의를 듣고 쉬운 책으로 시작해보시고 필요할 때 소규모 유료 강의를 듣는 방식이 더 좋을수도 있습니다시작해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.17
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부동산 관련 대출시 기존 마이너스통장이 있는 경우에 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택담보대출은 신용대출과 별도로 취급되긴 하지만, DSR 규제는 통합 적용된다고 합니다즉, 주택담보대출 자체는 담보가 있으므로 가능한 상품이지만,신용대출이 많으면 받을 수 있는 한도가 줄어듭니다특히 투기과열지구/조정대상지역에서는 규제가 더 심하다고 합니다
경제 / 부동산
25.05.17
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도시의 도약을 위한 삶의 변화, 필요할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.도시의 도약과 개인 삶의 변화는 단순한 인프라 확장 이상의 문제이기 때문에, 고민이 깊어지는 건 매우 자연스러운 일입니다이 주제는 도시계획, 사회학, 심리학, 정책 등 여러 분야가 얽힌 복합적인 문제이기도 하고 도시의 도약은 시스템과 인프라의 개선만으로는 한계가 있고, 시민들의 삶의 방식과 인식 변화가 함께 이뤄질 때 더 깊고 지속적인 발전이 가능하다고 봅니다도시는 시스템을 바꾸고, 시민은 삶의 태도를 조금씩 바꾸며 서로 영향을 주고받아야 합니다도시가 좋아지면 나도 좋아지고, 내가 변하면 도시도 달라진다는 인식이 현실적이고 지속가능한 방향인거 같습니다
경제 / 부동산
25.05.17
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공인중개사 자격증을 취득을 하면 협회에 꼭 가입을 해야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 단순히 취득한 상태에서는 협회 가입이 법적으로 의무사항이 아닙니다.중개사무소를 개설하거나 개업 중개사로 활동하더라도, 협회 가입은 선택 사항입니다실무에서는 대부분의 개업 공인중개사들이 협회에 가입합니다협회에서는 중개 관련 교육, 서식 제공, 정보 제공, 법률 상담 등을 지원합니다공제 가입(중개사고 대비 보증보험 등)을 위해 협회 가입이 사실상 필요한 경우도 많습니다.지역 부동산 시장에서 신뢰 확보와 네트워크를 위해서도 협회 가입이 유리한 경우가 있습니다
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.17
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옆상가에서 수도시설 비협조적일때는 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건물 관리주체(관리단/건물주)가 있다면, 해당 주체를 통한 조율 시도가 제일 좋을거 같습니다반반으로 나눠서 임대를 줬다면 분명 임대를 준사람은 수도에 대해서 잘알텐데 확인을 해보고 요청을 해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.05.17
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