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이번 정부의 부동산 공급정책으로 나올 카드는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현 정부가 내놓은 627 대책은 집 구매 대출을 완전 꽉 막아놓은 겁니다. 더 이상 대출끼고 집 사기 힘들어진 거고, 영끌이나 갭투자하는 사람들 다 막았습니다. 실거주 목적 아니면 아예 꿈도 못 꾸게 해놓은 상황입니다.그런데 집값을 잡으려면 결국 공급이 답입니다.전문가들 말에도 공급 정책은 이제부터 슬슬 나올 예정이며 아래와 같이 예상됩니다.4기 신도시 개발: GTX 중심으로 교통 좋은 곳에 스마트 신도시를 대규모 개발유휴 부지(놀고 있는 땅) 활용: 공공기관이나 기업이 갖고 있지만 안 쓰는 땅을 주택용으로 바꿔서 주택 공급도심 재건축/재개발: 서울, 수도권 낡은 아파트를 다시 지으면서 용적률_얼마나 높이 짓나, 도 더 높여서 한 자리에서 더 많이 공급하는 방식.직주근접 플랫폼 주택: 젊은 층(청년, 신혼부부) 대상 교통 좋은 역세권 중심에 슬세권 공급 확대.요약하면, 새 집 많이 짓고, 지금 있는 땅은 잘 활용하면서, 도심 재정비,고밀 개발도 활성화할 것으로 예측합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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토허제 매매 자격 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가제 지역에서 집을 매수할 때는 실수요 목적 여부가 핵심입니다. 부모님이 유주택자라도, 본인이 별도 세대로 분리해서 실제 거주할 목적이라면 허가 요건에 들어갑니다. 다만, 형식상 세대분리만 하고 실거주를 안 하면 문제가 될 수 있으니, 실제로 이사 나와서 거주한다는 점을 확실히 해야 합니다.본인 명의로 세대분리 후 실거주하는 조건이라면 허가 가능성 높습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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소형 아파트를 매수하려고 할 때 입지와 가격 중 어느 부분을 더 우선시하는 게 현명한 선택일까요??
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소형 아파트 보실 때는 입지를 우선 보시는 게 맞습니다.가격은 당장은 조금 싸게 사는 게 좋아 보여도, 결국 나중에 매도할 때 가치를 결정하는 건 입지예요. 교통, 학군, 생활 편의시설 같은 요소가 좋아야 수요가 꾸준히 있고, 그래야 가격도 방어가 됩니다.정리하면, 입지>가격>단지 관리 상태 이 순서로 보시는 게 현명합니다.좋은 입지에서 내 예산에 맞는 가격을 찾는 게 가장 안전한 전략입니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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58평 아파트 인테리어비 2억 썼으면 많이 쓴건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.솔직히 말씀드리면, 말씀하신 금액이면 “이 정도 주고 여기 들어가는 게 맞나?” 하는 생각 드는 게 당연합니다.현재 아파트 인테리어 평당 100~150만원 수준이며 재료에 따라 증가합니다.차라리 조금만 보태서 신축 아파트나 입지가 더 좋은 곳을 선택하는 게 거주 만족도나 향후 가치 측면에서 낫다고 보는 게일반적입니다.결국 핵심은 내가 지금 필요한 게 ‘위치’냐, ‘집 상태’냐, ‘투자 가치’냐 이 세 가지 기준입니다. 만약 조금 더 좋은 아파트 갈 수 있는 여력이 있다면, 장기적으로는 그쪽이 훨씬 나은 선택일 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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토지의 크기를 나타내는 필지라는 단위는 제곱마터로 환산하면 얼마나되는것인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.필지는 면적 단위가 아닙니다.한 필지는 하나의 토지 구획_필지 수 = 땅 조각의 개수를 뜻할 뿐, 크기는 제각각이라서 m²로 딱 떨어지게 환산할 수 없습니다.한 필지의 m²가 궁금하면, 그 필지의 면적값_토지대장, 등기부, 국토부 토지이용규제 확인서비스 등에 적힌 숫자를 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 상황을 보면, 근저당이 1억2천이고 시세가 2억7천~8천 정도라서 담보 여력은 충분히 있는 편입니다.그래서 보증금 3천만 원 정도라면 위험은 크지 않습니다. 다만, 소액임차인 범위에 안 들어가면 최우선변제권은 없으니까 조심할 필요는 있어보이며,안전하게 하려면 특약에 아래와 같이 넣으시면 좋습니다.1. 대출,근저당 현황 고지 : 현재 설정된 근저당 외에 추가로 담보권을 설정하지 않는다.2. 보증금 반환 보장 : 임대차 종료 시 보증금은 매매대금으로 우선 상환한다.3. 확정일자 & 전입신고 : 계약 즉시 전입신고하고 확정일자 받도록 명시.4. 추가 담보 설정 금지 : 임대인은 임대차 기간 중 새로운 근저당이나 가압류 등 권리 설정하지 않는다.정리하면, 3천만 원 보증금 자체는 괜찮은 수준이지만, 혹시 모를 리스크를 막으려면 등기부 변동 감시, 특약, 확정일자 세 가지를 꼭 챙기시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.보통 전세금을 돌려주려면 매매가 먼저 이뤄지는 게 가장 깔끔한데, 그게 안 되면 말씀하신 것처럼 전세퇴거자금대출을 활용해서 임차인 보증금을 내줄 수 있습니다. 다만 요즘 대출 규제가 있어서 집이 시세 대비 어느 정도 담보가치가 있는지, 본인 소득·신용 상황이 어떤지에 따라 한도가 달라지고 승인 여부가 갈립니다.즉, 원칙적으로는 가능하지만, 대출 규제 상황으로 금융기관 심사를 통과해야 하니 미리 은행이나 주거래 금융기관에 상담을 받아보시는 게 안전합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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장기보유특별공제 거주기간 문의합니다
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사원용 임대주택에 거주하다가 분양전환을 받으면, 분양받은 날부터 소유권이 생긴 걸로 보기 때문에 장기보유특별공제의 보유, 거주기간은 분양일 이후부터 계산됩니다.즉, 임대기간 동안 살았던 건 거주기간에 포함되지 않고, 분양받은 시점 이후의 기간만 인정된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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상가투자해서 원금이자 못갚으면 어떻게되나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.상가 대출을 못 갚아서 경매로 넘어가면, 은행은 담보 잡힌 상가를 먼저 경매로 팔아서대출금을 회수합니다.만약 경매 후 회수한 금액이 대출 잔액보다 적으면 그 차액은 여전히 빚으로 남습니다. 그럼 은행은 남은 채무를 다른 재산이나 월급, 예금 같은 것에 압류해서 받아낼 수 있습니다.즉, 상가 경매로 끝나는 게 아니라 부족분은 다른 재산에도 영향이 간다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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4년 살고 있는 전세집 곧 이사 가는데 곰팡이 제가 비용 다 내야 하는걸까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.말씀하신 경우는 세입자가 따로 벽지나 바닥 비용을 낼 필요가 없습니다. 벽지, 바닥 등은 통상적으로 집주인이 책임지는 원상복구 범위에 들어가고, 곰팡이 같은 경우 건물 구조나 환경 문제라서 임차인 책임으로 보지 않습니다.이사 청소만 깔끔하게 해주시면 되고, 벽지·바닥 교체 비용까지 부담하실 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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