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집주인이 월세 현금영수증 발행을 한 달씩 뒤로 미뤄서 해주는데 뭐가 목적일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 현금영수증은 월세 소득공제를 받기 위해 필요한 서류로, 월세를 지급한 달에 발급받아야 합니다. 만약 집주인이 월세 현금영수증을 한 달씩 뒤로 미뤄서 발행한다면, 연말정산 시 실제 소비한 돈과 일치하지 않는 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 12월에 입금한 12월 월세에 대한 현금영수증을 다음년도 1월에 발행하면, 12월 월세는 2023년 소득공제 대상이 되지 않고, 2024년 소득공제 대상이 됩니다.이런 경우에는 임차인인 세입자가 직접 월세 현금영수증을 신청할 수 있습니다. 국세청 홈택스에서 주택임차료 현금영수증 발급 신청을 하면 됩니다. 이때 임대차계약서, 주민등록등본, 계좌이체 내역 등 월세 지급을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 합니다. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 월세 현금영수증 발급은 월세 소득공제시에만 신청 가능하며, 월세 세액공제를 받을 때는 필요하지 않습니다. 월세 세액공제와 소득공제는 중복공제가 안되므로 둘 중에 자신에게 유리한 공제방법을 선택해서 공제받아야 합니다.
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24.01.13
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건물 면적과 실제 평수는 차이가 왜 이렇게 심한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물 면적은 건물의 외벽을 포함한 전체 면적을 말하고, 실제 평수는 건물 내부에서 사용할 수 있는 면적을 말합니다. 건물 면적과 실제 평수의 차이는 건물의 구조, 벽의 두께, 계단, 복도, 발코니 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 건물 면적은 실제 평수보다 10-15% 정도 더 크다고 합니다. 따라서, 건물 면적이 17평이라면 실제 평수는 약 14.5평 정도일 것입니다. 하지만, 실제 평수가 10.7평이라고 한다면, 건물 면적과 실제 평수의 차이가 37%나 되는 것으로 보입니다. 이는 건물 면적이 과대 측정되었거나, 실제 평수가 과소 측정되었거나, 또는 둘 다 가능한 경우입니다.
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24.01.13
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농촌에 주택을 지으려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 토지이용계획서상으로 확인하신 지목이 전이고, 생산관리지역이라면 일반적으로 주택을 지을 수 있습니다. 다만, 생산관리지역에서는 건축행위에 제한이 있으므로, 건축하고자 하는 주택의 종류, 규모, 용도, 재료 등에 따라 건축허가나 신고가 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 단독주택, 근린생활시설, 발전시설 등은 건축허가나 신고 없이 건축할 수 있지만, 공동주택, 의료시설, 공장, 주유소 등은 건축허가나 신고가 필요합니다. 또한, 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하로 제한되며, 연면적은 150㎡ 이하로 지켜야 합니다.농촌에 집을 짓게 된다면 조심해야 할 것은 다음과 같습니다.토지의 소유권, 지목, 지형, 도로, 인허가 등에 관한 자료를 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가와 상의하십시오.농촌주택 표준설계도를 활용하면 건축설계비용과 인허가 절차를 줄일 수 있으며, 에너지 효율이 높고 안전한 주택을 지을 수 있습니다.농촌주택개량자금이나 농촌주택개선자금 등의 융자금을 신청할 수 있으니, 자격과 조건을 확인하고 이용하십시오.
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24.01.13
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분양가 상한제 아파트 양도세 비과세 문의(실거주 필수?)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트의 경우, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세 비과세가 가능합니다. 그러나 3년 이내에 양도하지 못한 경우에는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도따라서, 23년 5월에 완공되어 취득한 아파트를 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받으려면, 26년 5월까지 종전 주택을 양도하고, 새로 취득한 아파트에 1년 이상 거주해야 합니다. 보유 기간은 양도세 비과세 요건에 영향을 주지 않습니다.
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24.01.13
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월세 재계약이 5% 이상 구두 계약으로 이루어 졌어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약을 구두로 하셨다면, 그것은 법적으로 유효한 계약이 될 수 있습니다. 다만, 구두 계약은 증거가 부족하기 때문에, 임대인과 임차인이 서로 합의한 내용을 서면으로 작성하고 서명날인하는 것이 좋습니다.월세 재계약시 임대인이 월세를 인상할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우: 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 월세를 기존의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 양자가 서로 합의한 경우: 임차인이 계약갱신을 요구하지 않고, 임대인과 재계약을 하기로 합의한 경우에는 월세 인상률에 제한이 없습니다. 즉, 임대인과 임차인이 협의하여 월세를 정할 수 있습니다.귀하께서 말씀하신 상황은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고, 임대인의 인상 요구에 동의한 경우로 보입니다. 이 경우에는 임대인이 월세를 5% 이상 인상할 수 있습니다. 따라서, 귀하께서는 부당하게 올린 금액에 대한 보상을 받을 수 없습니다.하지만, 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박하였다면, 그것은 부당한 행위로 간주될 수 있습니다. 이 경우에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임대인이 월세 인상을 통보하지 않고, 임차인이 입금한 월세를 그대로 받아들이는 경우에도, 임차인은 초과입금한 월세를 반환받을 수 있습니다.따라서, 귀하께서 할 수 있는 것은 다음과 같습니다.1 임대인과 재계약한 내용을 서면으로 작성하고 서명날인하십시오. 이때, 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박한 사실이 있으면, 그것을 증거로 확보하십시오.2 임대인이 월세 인상을 통보하지 않고, 귀하께서 입금한 월세를 그대로 받아들인 경우에는, 초과입금한 월세를 반환받으십시오. 이때, 임대인이 거부하면, 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청하십시오.3 임대인이 월세 인상을 강요하거나 협박한 경우에는, 임대인에게 손해배상을 청구하십시오. 이때, 임대인이 거부하면, 법원에 소송을 제기하십시오.
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24.01.13
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버팀목 전세자금대출 매매사실 고지해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리의 전세대출 상품으로, 일정한 자격 조건을 만족하는 세대주가 이용할 수 있습니다. 이 대출은 전세계약 체결 후 3개월 이내에 신청할 수 있으며, 대출 기간은 2년이고 최대 4회까지 연장할 수 있습니다.버팀목 전세자금대출을 이용하려면, 전세계약서에 대출 및 보증보험 가입에 동의하고 협조한다는 특약을 넣어야 합니다. 또한, 대출 실행 전에 주택도시보증공사에서 전세금안심대출 보증서를 발급받아야 합니다. 이 보증서는 전세금의 80% 이내로 발급되며, 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 임대차 계약을 위반하는 경우에 보증금을 대신 지급해주는 역할을 합니다.그런데, 귀하께서 말씀하신 상황은 전세계약을 체결한 후에 임대인이 소유권을 이전하는 경우로, 이 경우에는 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다. 보증보험 가입을 위해서는 임대인이 소유권을 보유하고 있어야 하기 때문입니다. 따라서, 임대인이 소유권을 이전하면, 보증보험 가입이 취소되거나 무효화될 수 있으며, 이 경우에는 버팀목 전세자금대출도 이용할 수 없게 됩니다.이런 상황을 방지하기 위해서는, 전세계약서에 임대인이 소유권을 이전하는 경우에는 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행한다는 특약을 넣어야 합니다. 또한, 은행에도 이 사실을 고지해야 합니다. 은행에 고지하지 않으면, 은행은 임대인이 변경된 것을 모르고 기존 임대인에게만 대출금을 지급하게 되고, 이 경우에는 귀하께서는 전세금을 받을 수 없게 됩니다.따라서, 귀하께서 할 수 있는 최선의 선택은 다음과 같습니다.1 전세계약서에 대출 및 보증보험 가입에 동의하고 협조한다는 특약을 넣습니다.2 전세계약서에 임대인이 소유권을 이전하는 경우에는 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행한다는 특약을 넣습니다.3 전세계약 체결 후 3개월 이내에 버팀목 전세자금대출을 신청합니다.4 주택도시보증공사에서 전세금안심대출 보증서를 발급받습니다.5 은행에 임대인이 소유권을 이전할 것이라는 사실을 고지합니다.6 임대인이 소유권을 이전하면, 새로운 임대인과 재계약하고, 버팀목 전세자금대출 임대인 변경 절차를 진행합니다.
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24.01.13
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구두 계약으로 월세를 올려 주었는데, 지나고보니 5%가 넘어요 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약을 구두로 했다면, 그것도 계약으로서 효력이 있습니다. 구두계약은 계약의 중요 사항에 대하여 쌍방의 의사가 일치해야 합니다. 월세 재계약의 경우, 임대인과 임차인이 임대료, 보증금, 임대기간 등에 대해 합의하면 구두계약이 성립된 것입니다.그러나 구두계약은 입증이 어렵기 때문에, 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받는 것이 좋습니다. 만약 구두계약을 녹음했다면, 그것도 증거로 사용할 수 있습니다.월세 재계약시 임대료를 얼마나 인상할 수 있는지는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 2020년 6월 9일부터 시행된 개정법에 따르면, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우, 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 계약갱신청구권이란, 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우, 임대료 인상은 쌍방의 협의에 따라 결정됩니다. 이때 임대인은 임차인에게 인상 사유와 금액을 통지해야 합니다.따라서, 구두 재계약시 임대료를 5% 이상 인상한 것이 부당하다고 생각하시는 경우, 다음과 같은 점을 확인해보시기 바랍니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용했는지 여부임대인이 인상 사유와 금액을 통지했는지 여부구두계약의 내용을 입증할 수 있는 증거가 있는지 여부만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용했고, 임대인이 인상 사유와 금액을 통지하지 않았으며, 구두계약의 내용을 입증할 수 있는 증거가 있다면, 임대인에게 인상분을 돌려받을 수 있을 가능성이 있습니다.
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24.01.13
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이사 나갈 때 퇴실청소하고 집주인이 보증금 안돌려주면 어떻게 하나요? (외 추가질문)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 물건들을 다 빼고 퇴실 청소를 했음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 민법 623조에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차인에게 임차권을 반환하고, 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환하여야 합니다. 즉, 임차인이 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 반환하였다면, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 임차권등기명령제도란, 임차인이 임차권을 등기하도록 법원에 명령을 신청하는 제도입니다. 임차권을 등기하면, 임차인은 임대인에 대해 우선변제권을 가지게 되어, 임대인이 임대차목적물을 처분하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다. 이는 임대인에게 보증금을 반환하도록 강력한 압박수단이 됩니다. 임차권등기명령제도는 임차인이 임대차목적물을 반환한 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 신청비용은 2만원입니다. 2 퇴실 청소는 하되 잔금받기 전까지 집에 물건들을 놔둬도 문제가 없는지에 대해서는, 임대차계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 합니다. 이때, 임차목적물은 임차인이 임차한 때와 같은 상태로 반환하여야 합니다. 만약 임차인이 임차목적물을 반환하지 않거나, 임차한 때와 다른 상태로 반환한다면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 비워두고, 퇴실 청소를 하여 임대인에게 반환하는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 잔금받기 전까지 집에 물건들을 놔둔다면, 임대인이 임차목적물을 반환받지 못했다고 주장할 수 있으므로, 임차인은 임대인과 사전에 협의하거나, 임대차계약서에 그러한 내용이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.3 이사 나가는 날 오전에 부동산에서 잔금을 치르는데 집주인이 안오는 경우도 있을 수 있습니다. 보통, 임차인은 임대차기간이 만료되거나 임대차관계가 종료된 때에 임차목적물을 반환하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환합니다. 이때, 임차인과 임대인은 임차목적물의 상태를 확인하고, 보증금의 정산을 하기 위해 함께 만나는 것이 일반적입니다. 그러나, 임대인이 집이 멀다고 하거나, 다른 사정이 있다고 하여 오지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우, 임차인은 부동산에서 잔금을 치르기 전에, 임차목적물의 상태를 사진이나 동영상으로 촬영하고, 임대인에게 전송하여 확인을 받는 것이 좋습니다. 또한, 임대인이 보증금을 계좌로 보내준다고 하면, 임차인은 임대인의 계좌번호와 입금확인증을 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 보내주지 않거나, 임차목적물의 상태에 이의를 제기한다면, 임차인은 임차권등기명령제도를 활용하거나, 소송을 제기할 수 있습니다.4 이런 경우 부동산에서 집주인에게 미리 남은 보증금을 받아놨다가 부동산이 직접 임차인이 퇴실 청소한 것을 확인하고 임차인에게 돈을 보내줄 수도 있습니다. 보통, 부동산은 임차인과 임대인의 중개업무만을 담당하고, 보증금의 반환은 임차인과 임대인이 직접 하기 때문에, 부동산이 보증금을 대신 받아두거나 보내주는 일은 드물지만, 임차인과 임대인이 부동산에게 그러한 역할을 요청하고, 부동산이 수락한다면 가능합니다. 그러나, 이런 경우에는 부동산이 보증금을 임의로 사용하거나, 임차인과 임대인의 의견이 다를 때 중재하는 역할을 해야 하므로, 부동산이 거절할 수도 있습니다. 따라서, 임차인은 부동산에게 미리 상담하고, 부동산이 동의한다면, 부동산과 임대인과의 계약서를 작성하고, 보증금의 입금확인증을 받는 것이 좋습니다.5 임차인의 계약기준과 상황 (2022.3~2024.3 / 반전세 / 보증금 1억 / 월세 60만 / 관리비 5만) 으로 봤을 때 중개수수료는 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
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24.01.12
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해외 거주중인 세대원의 주택 구매 문의 드려도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해외 거주중인 세대원의 주택 구매에 관한 문의에 답변드리겠습니다.질문1) 상기 상황에서 세대원으로 2024년에 주택 구매시 취득세율이 1세대 2주택으로 되어 세금을 많이 내어야 하는지 문의?답변: 세대원으로 주택 구매시 취득세율은 1세대 1주택과 동일하게 적용됩니다. 즉, 주택가격의 1%입니다. 다만, 2024년 1월 1일 이후에 주택을 취득하는 경우에는 조정지역에 해당하는 주택이라면 실거주 의무를 2년 이상 이행해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 1세대 2주택으로 양도소득세가 과세됩니다. 조정지역 여부는 3에서 확인할 수 있습니다.질문2) 부모님은 집을 파실 생각은 없고, 계속 거주 하실 것인데, 다른 세금 문제나 혹은 다주택자가 되어 세금을 더 많이 내게 되는 리스크는 없는지?답변: 부모님은 집을 파지 않고 계속 거주하신다면, 다른 세금 문제나 다주택자가 되어 세금을 더 많이 내게 되는 리스크는 없습니다. 다만, 부모님의 주택이 조정지역에 해당하는 경우에는 세대원으로 주택을 취득하신 후 2년 이내에 세대분리를 하지 않으면, 부모님의 주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택이 취소될 수 있습니다. 이 경우에는 부모님의 주택을 양도하실 때 1세대 2주택으로 양도소득세가 과세됩니다.질문3) 세대원으로 주택 구매시에 예상치 못한 리스크들은 없는지?답변: 세대원으로 주택 구매시에 예상치 못한 리스크는 다음과 같습니다.세대원으로 주택을 취득하신 후 2년 이내에 세대분리를 하지 않으면, 세대원의 주택과 부모님의 주택 모두 양도소득세 비과세 혜택이 취소될 수 있습니다.세대원으로 주택을 취득하신 후 2년 이내에 세대원의 주택을 양도하면, 양도소득세가 1세대 2주택으로 과세됩니다.세대원으로 주택을 취득하신 후 2년 이내에 세대원의 주택을 전세 또는 월세로 두면, 임대소득세가 과세됩니다. 임대소득세는 종합소득세로 신고하셔야 합니다.세대원으로 주택을 취득하신 후 2년 이내에 세대원의 주택을 대출로 두면, 대출이자가 필요경비로 인정되지 않습니다. 대출이자는 소득금액에서 차감할 수 없습니다.
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24.01.12
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부동산 매물 중에 빌라, 주택, 연립 등의 차이는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매물 중에 빌라, 주택, 연립 등의 차이는 다음과 같습니다빌라는 법적인 용어가 아니고, 4층 이하의 공동주택을 일컫는 말입니다. 빌라에는 다가구주택, 다세대주택, 연립주택이 포함됩니다.주택은 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 단독주택은 1개 가구가 독립된 생활을 할 수 있는 주택이고, 공동주택은 여러 가구가 함께 모여서 사는 주택입니다.연립주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4층 이하인 공동주택입니다. 각 세대마다 별도의 소유권을 가질 수 있습니다.다세대주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4층 이하인 공동주택입니다. 각 세대마다 별도의 소유권을 가질 수 있습니다.다가구주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 3층 이하인 단독주택입니다. 여러 가구가 거주할 수 있지만, 1개 가구가 소유권을 가지고 있습니다.아파트나 오피스텔 같은 것을 제외한 주거용 부동산은 위의 것들 외에도 공관, 기숙사 등이 있습니다. 공관은 공공기관이나 기업이 임직원이나 손님을 위해 마련한 주택이고, 기숙사는 학교나 군대 등에서 집단생활을 하는 사람들을 위해 마련한 주택입니다.
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24.01.12
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