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근저당에 대해서 궁금합니다 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이란 추후 미래에 생길 수 있는 불특정 다수의 채권을 채권 최고액(한도액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말합니다. 앞으로 생길 수 있는 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로, 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 이를 대비하기 위해 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 두는 것을 말합니다. 그러므로 등기부등본에 근저당이 있다는 건 집을 담보로 대출을 받았다는 것을 뜻합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하면, 전세 세입자는 1순위 권리자가 될 수 없습니다. 즉, 채무자가 채무를 상환하지 못하면 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 수 있고, 전세 세입자는 임대차 계약기간이 남아 있어도 거주를 계속할 수 없게 됩니다. 또한, 전세 보증금을 회수하기 어려울 수도 있습니다. 전세 보증금은 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 배당받을 수 있습니다. 만약 주택 가격이 선순위 권리보다 낮거나 같다면, 전세 보증금은 전액 손실될 수 있습니다.귀하의 경우에는, 근저당이 없는 집에서 9천만원에 전세로 들어가셨다고 하셨는데, 만약 근저당이 저가 입주하고 8천이 잡혔다면, 근저당권자가 부동산을 경매에 내놓을 가능성이 높습니다. 이때, 이 건물은 보통 낙찰이 안나 셀프 낙찰을 하게 되는데, 낙찰가가 500만원이 되면 저가 낙찰을 하게 됩니다. 그러면 귀하는 은행에 또 근저당을 갚아야 하는 것은 아니지만, 전세 보증금을 회수할 수 없게 됩니다. 즉, 전세 9천도 못받고 낙찰가격 500만원만 받게 되는 것입니다. 이는 매우 불리한 상황이므로, 근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 꼭 주의하셔야 합니다.근저당이 있는 집을 전세로 입주하실 때는 다음과 같은 방법을 이용하실 수 있습니다근저당 말소 조건으로 전세 계약을 체결하는 경우: 임대인이 보증금을 받는 동시에 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세 계약을 체결하면서 전세보증보험을 가입하는 경우: 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증해 주는 보험입니다. 전세보증보험은 해당 주택이나 임대차 계약의 조건을 심사하여 보증 가능 여부가 결정되므로, 보증보험 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 할 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해 주는 범위도 주택 가격에서 선순위 권리를 공제한 금액을 한도로 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을때??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 없는 건물을 전세로 들어갔을 때, 입주 이후 근저당이 잡히면 전세보증금을 회수하기 어려울 수 있습니다. 근저당이 잡힌 건물은 경매될 가능성이 높고, 경매시 선순위 권리자가 우선적으로 배당받습니다. 후순위 전세권자는 남은 금액에서 배당받을 수 있지만, 보증금 전액을 회수하기는 힘들 수 있습니다.근저당이 잡힐 수 있는 금액은 근저당권 채권최고액으로 설정되는데, 이는 채무액의 110~130% 정도로 결정됩니다. 예를 들어, 1억짜리 건물에 6천만원의 근저당이 잡힌다면, 근저당권 채권최고액은 6천만원 x 120% = 7천200만원 정도로 설정될 수 있습니다. 이 경우, 전세보증금은 7천200만원 이하로 하는 것이 안전합니다.근저당이 잡힌 건물에 전세로 들어가려면, 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.근저당 말소 조건으로 전세계약 체결하기: 임대인이 보증금 잔금을 받을 때 근저당을 말소하도록 특약을 거는 방법입니다. 이 경우, 임대인이 근저당 말소를 지체하거나 불이행하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.근저당 말소 없이 전세보증보험 가입하기: 전세보증보험은 주택이나 임대차계약의 조건을 심사하여 보증 여부를 결정하는 보험입니다. 가입이 된다면 어느 정도 안심이 되는 주택이라고 볼 수 있습니다. 다만, 보증료나 수수료를 부담해야 하고, 보증해주는 범위도 주택가격에서 선순위 채권 등을 공제한 금액을 한도로 합니다.근저당 계산법을 사용하여 전세보증금을 결정하기: 주택 시세의 70%에서 근저당권 채권최고액과 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 훨씬 초과할 때 전세계약을 체결하는 방법입니다. 이 경우, 주택이 경매되더라도 전세보증금을 회수할 수 있는 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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갱신요구 거절후 집주인 실거주못하고 매도하면 어떤 문제가 발생하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실거주가 어려운 상황이 되어 다른 세입자를 받거나 집을 매도하려고 하는 경우, 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 손해배상을 청구당할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 계약기간이 끝날 때 계약을 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 부여하고 있으며, 집주인은 실거주 등의 정당한 사유가 있을 때만 이를 거절할 수 있습니다. 따라서 집주인은 실거주 의사의 진정성을 입증할 책임이 있으며, 실거주 의사를 가지게 된 경위나 이사 준비의 유무 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.만약 집주인이 실거주 의사가 없거나 허위로 실거주를 주장한 경우, 세입자는 주택임대차보호법상 불법행위 책임을 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분 금액, 새로운 임차인의 월 임대료와 갱신 거절 당시 월 임대료의 차액에 2년을 곱한 금액, 갱신 거절로 인해 세입자가 입은 손해액 등으로 산정될 수 있습니다. 또한 집주인이 실거주를 목적으로 갱신거절권을 행사한 경우, 갱신계약이 보장하는 2년 동안은 해당 주택을 매매하지 못하는 것으로 해석되어야 한다는 주택임대차분쟁조정위원회의 해석도 있습니다.결론적으로, 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 후, 실거주가 어려운 상황이 되어 다른 세입자를 받거나 집을 매도하려고 하는 경우, 세입자의 계약갱신청구권을 침해한 것으로 볼 수 있으며, 세입자에게 손해배상을 지불해야 할 수 있습니다. 따라서 집주인은 실거주 의사가 진실하고 객관적으로 입증될 수 있는지를 신중하게 판단하고, 세입자와의 소통을 통해 문제를 해결하려고 노력해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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LH 전세임대 재계약할때 조건이 변경될 시 계약이 취소될수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 전세임대 재계약할 때 조건이 변경되면 계약이 취소될 수 있습니다. 재계약 시에는 무주택세대구성원으로서 재계약시 적용되는 소득 및 자산기준을 충족하여야 합니다. 만약 기준을 미충족하면 1회에 한해 재계약이 가능하지만, 이 경우 임대보증금 및 임대료가 80% 할증됩니다.처음 들어갈 때 휴학생 신분으로 들어갔으나 현재 휴학기간이 끝나 중퇴를 했다면, 재계약 시에는 휴학 증명서를 제출할 수 없습니다. 따라서, 재계약 시에는 소득 및 자산기준을 충족하는지 확인해야 합니다. 만약 충족하지 못한다면, 재계약이 취소될 수 있습니다.혹시나 조건이 상실되면 다른 방법이 있는지 궁금하시다면, 다른 종류의 임대주택을 신청하거나, 전세임대주택의 입주자 모집공고를 확인하시기 바랍니다. 또한, 청년 전세임대주택이라면, 2~3인이 공동거주할 수 있는 셰어하우스를 물색하여 입주하는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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부동산 등기 취득세 신고 및 소유권이전등기신청 시 시가표준액 기준에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 주택채권 매입 금액을 계산할 때 시가표준액을 지분 만큼의 금액으로 입력하여 계산하셔야 합니다. 취득세 신고 시에도 시가표준액은 50%의 금액만 입력하셔야 합니다. 취득세는 취득자가 신고한 가액으로 계산되지만, 신고한 금액이 시가표준액에 미달하거나 신고 가액의 표시가 없는 경우에는 시가표준액으로 계산됩니다.2 만약 50%로 하지 않고 시가표준액 그대로 입력하여 납부했을 때는 과납된 세액을 환급받으실 수 있습니다. 환급신청은 취득세 납부일로부터 5년 이내에 관할 세무서에 하시면 됩니다.3 소유권이전등기신청 e폼으로 할 때 채권 매입 정보 입력 시에도 시가표준액을 입력하라고 되어 있습니다. 이때도 지분 만큼의 시가표준액으로 입력하셔야 합니다. 국민주택채권은 등기대상물건의 시가표준액에 국민주택채권의 매입용도와 물건의 종류·소재지역에 따라 정해진 매입율을 적용하여 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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부동산 매도후 얼마안되서 보일러가 고장나면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보일러 고장의 책임은 고장의 원인과 계약 당시의 협의 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 보일러 고장은 매도인이 유지보수 및 수리 책임을 가지고 있습니다. 하지만 매수인의 과실로 고장이 발생한 경우, 매수인이 해당 비용을 부담할 수 있습니다.또한 매매 목적물에 하자가 있고 이에 대해 매수인이 선의, 무과실인 경우 매도인은 하자담보책임을 부담해야 합니다. 하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인은 선의, 무과실이어야 하고 하자를 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다.따라서 님께서 매도할 때 보일러의 잔고장이나 노후화에 대해 매수인에게 고지하였다면 매수인이 선의, 무과실이라 보기 어려워 담보책임을 지지 않을 수 있습니다. 그러나 님께서 이를 고지하지 않았다면 담보책임을 져야 할 수 있습니다.이러한 문제는 매도인과 매수인 간의 협의로 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다. 협의가 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 도움을 받아 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 계약기간 종료 후 나갈 때에 관한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약기간이 종료된 후에는 전세권이 소멸되므로, 대항력과 선순위를 유지하기 위해서는 임차권 등기명령을 통해 임차권을 등기해야 합니다. 임차권 등기명령은 임차인이 단독으로 할 수 있으며, 추후 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임차권 등기가 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 배당에 참가할 수 있으며, 임차권을 주장하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.주인과 협의하여 전입만 유지하고 월세를 준다면, 그것은 임대차 계약의 변경이나 연장으로 간주될 수 있습니다. 이 경우에는 임차권 등기를 하지 않아도 대항력과 선순위가 유지될 수 있습니다. 그러나 이런 협의는 반드시 서면으로 작성하고, 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인이 임대인에게 임대차 계약서를 제출하고, 임대인이 그것을 받아들이고, 그 사실을 임차인에게 통지하는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 경매로 소멸되는 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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집을 빼고 싶어서 월세 안내고 있는데 괜첞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 안 내고 보증금에서 차감하게 하고 싶다면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 월세 2기 미납을 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있고, 보증금에서 차감하는 방식으로 월세 납부를 한 것으로 당연히 봐주는 것은 아니라고 판시한 판례가 있습니다. 따라서 임대인과 협의를 통해 월세를 보증금에서 차감하는 방법을 정하는 것이 좋습니다.월세를 보증금에서 차감할 때는 월세를 보증금으로 전환하는 비율을 적용해야 합니다. 이 비율은 한국은행에서 공시한 기준금리 (1.25%)에 대통령령으로 정하는 배수 (4.5배)를 곱한 비율 5.625% 중 낮은 비율입니다. 예를 들어, 보증금이 1,000만원이고 월세가 50만원이라면, 보증금에서 월세를 차감하면 1,000만원 - (50만원 / 0.05625) = 910만원이 남게 됩니다.월세를 안 내는 것이 신용정보에 영향을 미치는지는 임대인이 월세 미납을 신용정보기관에 통보하느냐에 따라 다릅니다. 임대인이 월세 미납을 신용정보기관에 통보하면 신용등급이 하락할 수 있습니다. 그러나 임대인이 신용정보기관에 통보하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하거나 임대차계약서에 신용정보 제공에 관한 특약이 있어야 합니다. 따라서 임대차계약서를 확인하고 임대인과 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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부동산 다주택자 취득세 완화는 왜 안되고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 다주택자 취득세 완화는 정부가 2022년 12월 21일에 발표한 '2023년 경제정책방향’의 일환으로 계획된 조치입니다. 이 조치는 다주택자가 규제지역에서 주택을 새로 취득할 때 취득세율을 현재의 절반 수준으로 깎아주겠다는 의미입니다. 예를 들어, 규제지역에서 2주택을 취득하는 경우 취득세율이 8%에서 1~3%로, 3주택 이상을 취득하는 경우 12%에서 6%로 완화됩니다.하지만 이 조치는 아직 국회를 통과하지 못하고 있습니다. 국회에서는 다주택자에 대한 취득세 중과 완화가 무주택 서민에게 불리하다는 비판과, 세수 부족 문제 등으로 반대 의견이 많습니다. 따라서 취득세 중과 완화가 언제 시행될지 확실하지 않습니다.정부는 취득세 중과 완화가 시행되면 2022년 12월 21일 이후에 취득한 주택에 대해서는 소급적용을 할 것이라고 밝혔습니다. 하지만 이것도 아직 입법예고된 상태이고, 국회의 동의가 필요합니다. 그러므로 나중에 소급해준다는 것을 믿을 수 있는지는 확답하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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30여년된 아파트에 전세 4년차 누수문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.누수의 원인이 무엇인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 누수가 전유부분의 하자로 인해 발생했다면 그 수리비용 부담 책임은 임대인에게 있습니다. 다만 점유자인 임차인의 과실로 인한 누수일 경우 임차인이 책임을 지게 됩니다. 누수의 원인을 확인하기 위해서는 전문가를 불러서 누수 진단을 해야 합니다. 누수 진단 비용은 누수 책임자가 부담하게 되는데, 누수 책임자가 불분명한 경우에는 임대인과 임차인이 협의하여 부담할 비율을 정하거나, 누수 진단 후 책임자가 확정되면 책임자가 비용을 전액 환불해주는 방법이 있습니다. 누수 문제로 인한 손해배상은 민법 제758조에 따라 공작물의 점유자 또는 소유자가 책임을 지게 됩니다. 누수 문제가 발생했을 때는 임대인과 임차인이 서로 협력하고 소통하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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