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재건축시 우선적으로 알고 있어야할것들?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축을 계획하실 때 알아두셔야 할 몇 가지 주요 사항들을 정리해 드리겠습니다1 안전진단: 재건축의 첫 단계는 안전진단입니다. 건물의 구조 안전성과 생활 안전성을 평가합니다.2 정비구역 지정: 안전진단이 통과되면 정비구역 지정 절차에 들어갑니다.3 조합설립 및 시공사 선정: 정비구역 지정 후에는 조합을 설립하고 시공사를 선정합니다.4 사업시행인가 및 분양신청: 조합설립 및 시공사 선정 후에는 사업시행인가를 받고 분양신청을 합니다.5 관리처분 계획 및 이주 및 철거: 사업시행인가 후에는 관리처분 계획을 수립하고 이주 및 철거를 진행합니다.6 착공 및 준공: 이주 및 철거 후에는 착공하고, 그 후에 준공합니다.재건축 절차는 복잡하므로, 각 단계에서 필요한 사항들을 철저히 검토하시는 것이 중요합니다. 또한, 재건축은 주로 30~40년 정도 지난 건물을 대상으로 하며, 건물만 철거하고 새로 주택을 짓는 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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상가 임대차 만료일 조항 중에 문의사항입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인이 계약을 해지하고자 할 경우 임대인에게 언제든지 해지의 통지를 할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.따라서, 계약서에 명시된 조항에 따라 계약 만료일 3개월 전에 해지 통지를 하지 않았다면, 계약이 종료된 후에도 3개월 동안의 임차료를 내야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세 중개 수수료의 기준은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다전세 중개 수수료에 대해 알려드리겠습니다.전세 중개 수수료는 거래금액(전세금)에 수수료율을 곱한 금액으로 계산됩니다. 수수료율은 거래금액에 따라 다르며, 일반적으로 전세는 거래금액의 0.4 ~ 0.9%를 수수료로 지불하게 됩니다.월세 거래의 경우, 보증금과 월세 금액을 이용하여 거래금액을 계산한 후, 상한요율에 따라 중개보수를 계산합니다. 월세의 경우 보증금 + (월세 x 100)의 합계 금액의 0.4 ~ 0.9% 금액을 중개수수료로 지불하게 됩니다.중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 지방 조례에서 정한 상한요율과 한도액 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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부동산 임대차 계약 만료 시 재계약을 하지 않겠다는 통보는 누가해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약이 종료되기 전에 재계약 또는 연장 계약을 원하지 않을 경우 임대인이 계약 해지 통보 기간이 정해져 있습니다. 이 조항은 주임법 제6조에 명시되어 있습니다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지를 통보해야 합니다.그러나, 건물주의 부모가 실제로 건물을 관리하고 계약도 진행한 경우, 건물주의 부모가 임대차 계약의 만료를 통보하는 것이 가능할 수도 있습니다. 하지만 이 경우에는 법적인 문제가 발생할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.또한, 통보 방법에 대해서는 다양한 방법이 있습니다. 통보는 내용증명, 전화, 문자 등으로 할 수 있습니다. 이러한 통보는 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생하므로, 상대방이 확인하지 않은 문자나 카톡은 효력이 없습니다. 따라서, 통보를 할 때는 상대방이 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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미성년자 자취 원룸 계약 등 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미성년자가 원룸 계약을 진행할 때는 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다:1 법정대리인의 동의: 미성년자가 법률행위를 할 때는 법정대리인의 동의를 얻어야 합니다. 보통의 법정대리인은 부모님이므로, 공인중개사는 부모님과 통화를 해서 상황 설명을 하고 계약을 하려는 방에 대하여 설명을 하고 동의를 구해야 합니다.2 계약서 작성: 미성년자를 임차인으로 해서 계약서를 작성하고, 대리인란에 부모님 인적사항을 적은 후 사인을 받거나 또는 특약사항에 “임차인 000 의 부모 000 가 동석해서 본 계약 내용을 함께 확인하였음” 이라는 내용을 특약에 적어주고 사인을 받고 신분증을 복사하시면 됩니다.3 계약서 확인: 계약서를 작성한 후에는 잔금을 치르고 입주하시면 됩니다.4 전입신고: 전입신고의 경우는 미성년자의 경우에는 꼭 방문을 해야 합니다. 이때 법정대리인의 도장 등이 필요하므로 해당 주민센터에 문의하여 준비물을 꼼꼼히 챙기시고 방문하세요.이러한 절차를 따르면 미성년자도 원룸 계약을 할 수 있습니다. 그러나, 계약을 진행하다 보면 손님이 미성년자인 경우가 간혹 있습니다. 이럴 때는 부모님의 동의가 반드시 필요하며, 부모님이 계약현장에 나오지 못한 경우에는 동의를 구하는 방법이 더 간단하게 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세계약을 완료 했는데 임차인이 잔금일 하루 전날 이사를 하고싶다고합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새로운 임차인이 잔금일 하루 전에 이사를 하고 싶어하는 상황에서는 다음과 같은 안전장치를 고려해볼 수 있습니다1 계약서 특약: 계약서에 '세입자가 주택 인도·전입신고·확정일자 받기를 마친 다음 날까지 임대인은 근저당권설정 등의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 해지할 수 있다’는 식의 특약을 넣는 것이 좋습니다.2 임차권등기: 전세 보증금을 지키기 위한 안전장치인 '임차권등기’를 집주인 확인 없이도 할 수 있습니다. 임차권등기를 마친 세입자는 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 권리 (대항력·우선변제권)가 유지됩니다.3 등기부등본 확인: 잔금일 당일 등기부등본 상 근저당 및 기타 선순위 권리가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.4 전입신고 및 확정일자: 임차인이 주택 인도를 받고 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 필요합니다.이러한 안전장치들은 임차인과 임대인 모두에게 보호를 제공하며, 전세계약이 원활하게 진행될 수 있도록 돕습니다. 그러나 이러한 조치들은 전문적인 조언을 대체하는 것이 아니므로, 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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전세대출 연장하려고 하는데 집주인이 변경된 경우 계약서를 다시 써서 제출해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 연장을 위해 집주인이 변경된 경우에도 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지에 대한 질문에 대한 답변은 상황에 따라 다릅니다.1 묵시적 갱신의 경우, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면, 자동으로 계약 갱신이 이루어집니다. 이 경우에는 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 대해 변화가 없고, 굳이 다시 문서를 작성할 필요는 없습니다.2 계약 갱신 청구권 행사하는 경우에는 연장통보 또는 연장계약서 작성이 필요합니다.3 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약)에는 연장 계약서 작성이 필요합니다. 계약기간 연장으로 보증금이 변경된 경우라면 계약서를 다시 작성하게 됩니다.따라서, 집주인이 변경되었더라도 전세자금대출 연장을 위해 임대차 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부는 위의 상황에 따라 달라집니다. 만약 전세보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.전세자금대출 만기 연장을 하기 위해서는 가장 먼저 집주인과 협의를 통해 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 집주인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고, 만약 전세 보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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집을담보로 대출을받으려고하는데. .재개발지역이라 대출이 안될수도 있다하는데. 어떻게해야할까오ㅡ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역의 주택을 담보로 대출을 받으려는 경우, 몇 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다1 이주비 대출: 재개발 지역의 주택 및 토지 가격을 감정한 후, 감정가격의 약 50% 정도를 대출해 줍니다.2 중도금 대출: 조합원 분양가 기준으로 조합원 분양가 - 권리가 액 = 조합원 자산 가치 * 40%~60%까지 중도금 대출하게 됩니다.3 잔금대출: 입주시점에서 기존 이주비 대출, 중도금 대출 모두 상환하고 대출하게 됩니다. 주택 담보대출(아파트) 기준으로 대출하는 것이라 아파트 분양금액 * 40~70% (상황에 맞게 적용됨)으로 합니다.이러한 대출들은 일반적으로 무이자 또는 저금리로 제공되며, 입주 시점에 상환하게 됩니다. 그러나, 이러한 대출을 받기 위해서는 일정한 조건들이 필요하며, 이에 대해서는 은행에 방문하여 실제로 대출 신청이 가능한지 확인해 보는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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공인중개사없이 집주인과 원룸 월세 계약 하려고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과 직접 계약하는 것은 가능하지만, 몇 가지 주의사항이 있습니다1 집 상태와 권리상 문제: 집의 상태와 등본, 선순위 보증금 등을 잘 확인해야 합니다. 이러한 문제가 발생할 경우 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.2 계약서 작성: 계약서는 서로 협의하에 작성해야 합니다. 계약 내용, 특약 사항, 인적 사항 등을 신중하게 작성하고 확인해야 합니다.3 보증금 반환: 월세 계약 시 가장 중요한 것은 보증금을 온전히 반환 받을 수 있는지 확인하는 것입니다.4 소액 거래: 보증금이 소액인 경우에만 직접 거래를 추천합니다. 부동산 수수료는 아낄 수 있지만, 분쟁의 소지가 많이 발생할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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30년된 아파트 리모델링 하려고합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.30년된 아파트를 리모델링하는 것은 큰 결정이며, 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.인테리어 리모델링 시 고려해야 할 주요 사항들은 다음과 같습니다샤시 전반 교체화장실 올철거 수리 및 방수천장 철거 (처짐, 무너짐 현상 시) 재시공수도/난방 배관 교체타일 재시공 (주방, 현관 등)문짝 문틀 교체전기 배선 교체바닥 수평 재작업이러한 작업들은 오래된 아파트 리모델링 시 필요한 부분들입니다.수도배관에 대한 질문에 대해, 일반적으로 보일러 배관은 리모델링 과정에서 교체되지만, 수도배관은 그렇지 않을 수 있습니다. 그러나 이는 업체마다 다르며, 특정 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 여러 업체에 문의하고 견적을 비교하는 것이 좋습니다.또한, 리모델링은 단순히 외관을 개선하는 것뿐만 아니라, 건물의 안전성과 내구성을 향상시키는 중요한 과정입니다. 따라서, 리모델링 과정에서는 안전진단을 거쳐야 하며, 이는 건물의 안전성을 평가하는 중요한 단계입니다.마지막으로, 리모델링 비용이 부담스러우시다면, 비용을 절감할 수 있는 방법들도 고려해 보시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 디자인 요소를 간소화하거나, 필수적이지 않은 부분의 개선을 최소화하는 등의 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.15
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