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세입자가 나가면서 어디까지 복구를 해야 하나요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자의 원상복구 의무는 법적으로 강제되는 것은 아니며, 임대차 계약서에 특약사항으로 명시된 경우에만 적용됩니다. 따라서 임대인과 임차인이 원상복구 범위와 비용을 협의하는 것이 좋습니다. 일반적으로 세입자가 잘못으로 인해 발생한 손상이나 변색, 낙서 등은 원상복구 대상이 되고, 시간이 지나면서 자연스럽게 발생한 마모나 손실은 원상복구 대상이 되지 않습니다. 또한 세입자가 설치한 구조물이 집의 가치를 증가시킨 경우에는 유익비를 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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빌라월세 법적인상률은 몇%인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 인상의 법적인 상한은 5%입니다. 즉, 임대료의 5% 내로만 인상할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법에서 규정한 전월세 상한제라고 부르는 제도입니다.월세 인상의 5%를 계산할 때는 보증금과 월세를 합한 총 임대료를 기준으로 합니다. 보증금을 월세로 환산하기 위해서는 법정 전월세 전환율인 5.25%를 적용해야 합니다.현재 월세가 3000/55만원이라면, 보증금을 월세로 환산한 환산월차임은 다음과 같습니다.환산월차임=보증금+5.25%월세×12=3000+0.052555×12≈1,354.29(단위:만원)환산월차임의 5%는 약 67.71만원입니다. 따라서 월세 인상의 상한은 다음과 같습니다.월세인상상한=12환산월차임×5%=1267.71≈5.64(단위:만원)즉, 월세를 5.64만원 이내로만 인상할 수 있습니다. 예를 들어, 월세를 60만원으로 인상하고 보증금을 그대로 두면, 환산월차임은 다음과 같습니다.환산월차임=3000+0.052560×12≈1,414.29(단위:만원)이는 원래의 환산월차임인 1,354.29만원보다 약 4.42% 증가한 것입니다. 따라서 이는 법적으로 문제가 없는 인상률입니다.하지만, 월세를 65만원으로 인상하고 보증금을 그대로 두면, 환산월차임은 다음과 같습니다.환산월차임=3000+0.052565×12≈1,474.29(단위:만원)이는 원래의 환산월차임인 1,354.29만원보다 약 8.85% 증가한 것입니다. 따라서 이는 법적으로 허용되지 않는 인상률입니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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이번 1.10부동산 정책의 골자는요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이번 1.10부동산 정책은 주택공급 확대와 건설경기 회복을 위한 방안으로 발표되었습니다. 주택수요가 과열되고 있는 수도권과 인구감소로 미분양이 많은 지방의 문제를 해결하고자 하는 것이 목적입니다.주택에 대한 규제는 상황에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 도심에서는 재건축과 재개발을 촉진하기 위해 안전진단 면제, 용적률 상향, 통합 재건축 등의 규제 완화가 이루어질 예정입니다. 반면, 도시형 생활주택이나 오피스텔과 같은 비주택은 주차장 기준이나 입지규제가 완화되어 공급이 확대될 것입니다. 그러나, 향후 2년간 준공된 비주택을 구입하는 경우에만 주택수에서 제외되고, 단기 등록임대도 재도입될 예정입니다. 이는 비주택의 투자 수요를 억제하고 임대 시장에 공급을 증가시키기 위한 조치입니다.지방에서는 준공 후 미분양 주택을 구입하는 경우에도 주택수에서 제외되고, 1세대 1주택 특례도 적용될 것입니다. 이는 지방의 미분양 문제를 해결하고, 지역 주택시장을 살리기 위한 방안입니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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하남시. 3기신도시 개발로. 하사창동에. 토지거래허가구역으로. 묶였는데. 산에최고고도가 196미터 던데 개발가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.산지 개발 가능 조건은 산지의 구분과 토지의 특성에 따라 다르게 적용됩니다. 산지는 보전산지와 준보전산지로 구분되는데, 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 나뉘며, 준보전산지는 국토계획법의 용도지역에 따라 개발이 제한됩니다. 보전산지에서는 산지전용허가를 받아야 개발이 가능하며, 준보전산지에서는 개발행위허가를 받아야 개발이 가능합니다.산지전용허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.보전산지의 행위제한사항에 해당하지 않을 것인근 산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않을 것집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 않을 것희귀 야생동·식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생하지 않을 것개발행위허가를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.도시·군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 않을 것도시·군계획사업의 시행에 지장이 없을 것주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것하남시 3기 신도시 개발 계획에 따르면, 하사창동은 교산신도시의 일부로 지정되어 있으며, 주로 주거지역과 상업지역으로 개발될 예정입니다. 하사창동은 준보전산지에 해당하므로, 개발행위허가를 받아야 개발이 가능합니다. 하사창동의 최고 고도는 196m이고, 경사도는 25도 이하입니다. 따라서, 개발행위허가의 기준에 부합하는지 확인하고 신청하시면 됩니다.제가 소유한 임야는 신도시 발표로 붙어있는 토지라고 하셨는데, 정확한 위치와 면적을 알려주시면 더 자세한 답변을 드릴 수 있습니다. 일반적으로 임야는 임업용 산지에 해당하므로, 산지전용허가를 받아야 개발이 가능합니다. 임야의 최고 고도가 300m이라고 하셨는데, 이는 산지전용허가의 기준에 영향을 주지 않습니다. 다만, 임야의 평균 입목축적과 경사도, 인근 산림의 상태, 희귀 야생동·식물의 분포 등을 고려하여 산지전용허가의 조건을 충족하는지 확인하고 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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택지지구에 지어진 집과 일반 집의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.택지지구에 지어진 집과 일반 집의 차이는 다음과 같습니다.택지지구란 정부나 지방자치단체가 도시의 주택난을 해소하고 주거안정을 위해 저렴한 가격에 토지를 조성하고 주택을 공급하는 지역을 말합니다.일반 집은 택지지구가 아닌 땅에 지어진 주택으로, 토지가격이나 주택가격이 택지지구보다 높을 수 있습니다.택지지구에 지어진 집은 각종 기반시설과 주거, 상업, 업무시설 등이 체계적으로 개발되어 정주여건이 뛰어납니다. 일반 집은 기존 도시의 노후화된 시설이나 불규칙한 도로 사정 등으로 정주여건이 떨어질 수 있습니다.택지지구에 지어진 집은 분양가상한제라는 규제를 받아 분양가가 적정수준으로 책정됩니다. 이는 준공 후 시세차익이 발생할 가능성이 높다는 의미입니다. 일반 집은 분양가상한제의 적용을 받지 않습니다.택지지구에 지어진 집은 투기과열지구나 조정대상지역 등의 규제지역에 속할 수 있습니다. 이는 청약자격, 재당첨제한, 전매제한, 청약가점제, 대출제한 등의 규제를 받는다는 의미입니다. 일반 집은 규제지역이 아닐 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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2번째 주택이 보유만해도 양도세 없나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.두 번째 주택이 보유만 해도 양도세가 없는 것은 아닙니다. 두 번째 주택을 취득한 경우, 일시적 1가구 2주택자가 되어 양도소득세 면제 조건을 적용받을 수 있습니다. 그러나 그 조건은 다음과 같습니다기존 주택을 취득한 시점부터 1년 이상 경과한 후 두 번째 주택을 취득해야 합니다.기존 주택을 두 번째 주택 취득 후 3년 이내에 처분해야 합니다.기존 주택이 양도소득세 면제 요건을 충족해야 합니다. (2년 이상 보유 또는 2년 이상 거주, 12억 이하)따라서, 질문자님의 경우에는 두 번째 주택을 취득하기 전에 기존 주택을 취득한 시점이 1년 미만이므로, 일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 면제 조건을 만족하지 못합니다. 그렇기 때문에, 첫 번째 주택을 처분한 후 두 번째 주택을 2년 만 보유해도 양도세가 면제되지 않습니다. 두 번째 주택을 양도세 면제 대상으로 만들려면, 실거주 요건을 충족해야 합니다. 즉, 두 번째 주택을 취득한 날로부터 2년 이상 거주해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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아파트 평균 수명은 얼마동안으로 보는가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 평균 수명은 건물의 구조, 재료, 설계, 유지관리 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 한국에서는 아파트의 평균 수명을 30년에서 40년 정도로 보고 있습니다. 하지만 이는 법적인 기준이나 통계적인 평균일 뿐이고, 실제로는 건물의 상태나 안전성에 따라 더 오래 사용할 수도 있습니다.재건축 규제를 대폭 완화하는 것은 주택 공급을 늘리고, 노후화된 건물을 개선하고, 도시 환경을 개선하기 위한 정부의 방침입니다2. 재건축은 건물의 수명이 다하거나, 안전성이 떨어지거나, 주민들의 요구가 있을 때 진행됩니다. 재건축의 대상이 되는 건물은 주로 20년 이상 지난 건물이 많습니다.우리나라 아파트는 70년대 초부터 건설되기 시작했으며, 그 이후로도 계속 발전하고 있습니다. 아파트의 품질이나 수명은 건설 회사나 브랜드에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 서양과 비교해도 크게 뒤떨어지지 않는다고 할 수 있습니다. 아파트의 수명을 연장하려면 건물의 구조물이나 설비물을 정기적으로 점검하고, 수리하고, 보수하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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전세 계약자가 계약기간 중에 파손이나 하자 발생 시 물어줘야 하는 구성물은 어떤 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약자가 계약기간 중에 파손이나 하자 발생 시 물어줘야 하는 구성물은 임대차 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 임대인은 임차 목적물을 계약 존속 중 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차 목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우, 임대인은 그 수선의 의무를 부담한다 할 것입니다.그러나 임대인의 수선 의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으므로, 계약서에 특약이 있는지 확인하시고, 특약에서 수선 의무의 범위를 명시하고 있는지도 확인하시기 바랍니다. 특약에서 수선 의무의 범위를 명시하고 있지 않다면, 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한 한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선 의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것입니다.따라서 전세계약자가 신축 아파트가 아닌, 노후화된 아파트 세입 중에 발생한 파손이나 하자 발생 시 물어줘야 하는 구성물은 계약서에 따라 다르겠지만, 일반적으로는 난방, 상수도, 방문, 욕조, 변기, 조명시설, 바닥 타일, 바닥 장판 등과 같은 주요 구성 부분이나 기본적 설비 부분이 될 것입니다. 그냥 노후화되서 고장난 것도 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이라면 임대인이 수선해야 할 것입니다. 벽에 못질해서 구멍난 것은 사소한 것으로 보아 임차인이 수선해야 할 것으로 생각됩니다.만약 파손이나 하자가 발생했다면, 임대인이나 부동산 중개인에게 즉시 신고하시고, 파손이나 하자의 상태를 사진으로 증거로 남기시기 바랍니다. 임차인이 스스로 수선할 수 있는 사소한 문제라면 임대인의 허락을 받으시고, 전문가의 수리나 교체가 필요한 큰 문제라면 임대인이 비용을 부담하고 처리하도록 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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부동산 전세 계약 만기 전에 짐을 빼서 나왔는데, 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전세 계약 만기 전에 짐을 빼서 나오는 것은 임대차 계약을 위반하는 행위입니다. 원칙적으로 임대인의 동의 없이 중도에 계약을 해지하거나 퇴실할 수 없습니다. 임대인은 계약 만기일까지 기다려도 아무 손해나 문제가 되지 않기 때문이지요. 임차인의 사정에 의하여 계약을 위약한 것이니, 임차인이 새로운 세입자를 알선하여 임대인에게 계약케하고 난 다음이라야 전세보증금을 받아서 이사를 나갈 수 있는 것입니다.하지만, 집주인이 미리 부동산사무소에 전세를 내놓고, 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 것이라고 약속했다면, 그 약속은 법적으로 유효한 계약으로 간주될 수 있습니다. 따라서, 임차인은 집주인의 선한 의지를 믿을 수 있으며, 만기에 보증금을 받는데는 문제가 없을 것입니다. 단, 집주인의 약속이 구두로 이루어졌다면, 증거가 부족할 수 있으므로, 가능하면 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.짐을 두고 나왔어야 했는지에 대해서는, 임차인은 계약기간 동안 임대인의 동의 없이 임대물건을 타인에게 양도하거나 임대할 수 없습니다. 임차인이 임대물건을 비워두고 나가면, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인은 임대물건을 계약기간 동안 적절하게 관리하고 사용해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.13
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매매중인 건물 전세, 버팀목 전세대출 문제없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매중인 건물 전세는 임차인과 임대인의 계약이 아니라 임차인과 매수인의 계약으로 이루어지는 경우가 많습니다. 이 경우 임차인은 매수인에게 전세금을 지급하고, 매수인은 매도인에게 매매금을 지급하는 구조입니다. 이때 임차인은 매수인이 매매금을 지급하지 못하거나 매도인이 소유권 이전을 거부하는 등의 문제가 발생할 경우 전세금을 잃을 수 있습니다. 따라서 임차인은 매수인과 매도인의 매매계약서를 확인하고, 전세계약서에 매매계약의 내용과 전세금 반환에 관한 특약을 반드시 기재해야 합니다.버팀목 전세대출은 임차인이 전세금을 마련하기 위해 은행에서 대출을 받는 방식입니다. 이 경우 임차인은 은행에 질권을 설정하고, 은행은 임차인의 전세금을 임대인에게 직접 입금합니다. 이때 임대인은 은행의 채권자가 되고, 임차인은 은행에 대출금을 상환해야 합니다. 버팀목 전세대출의 문제점은 다음과 같습니다.전세금이 하락하거나 전세계약이 해지되면 임차인은 대출금을 상환할 수 없을 수 있습니다. 이 경우 은행은 임차인에게 추가 담보를 요구하거나 강제집행을 할 수 있습니다.전세계약이 만료되기 전에 임차인이 전세계약을 해지하고 싶을 경우 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 임차인은 전세금을 돌려받을 수 없습니다.임대인이 전세금을 은행에 상환하지 않고 탈주하거나 파산하면 임차인은 전세금을 잃을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인을 고소하거나 소송을 제기해야 합니다.따라서 버팀목 전세대출을 이용할 때는 임차인은 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.전세계약서에 버팀목 전세대출에 관한 특약을 반드시 기재하고, 임대인과 은행의 동의를 받아야 합니다.전세계약서에 전세금 반환 방법과 기간, 전세계약 해지 조건과 절차, 전세금 반환 보증보험 가입 여부 등을 명확히 명시해야 합니다.전세계약서에 임대인의 신분증 사본, 주민등록등본, 등기부등본, 임대인과 은행의 대출계약서 사본 등을 첨부해야 합니다.전세계약서에 임차인의 전세금을 은행에 직접 입금하도록 하고, 입금 확인증을 받아야 합니다.
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24.01.13
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