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보동산 시장에 영향을 미치는 요인..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인들은 다음과 같습니다대출 규제: 대출 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 대출 규제가 강화되면 투자자들의 부동산 구매 능력이 제한되어 부동산 가격 상승을 억제할 수 있습니다.정부의 부동산 정책: 정부의 부동산 정책은 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 재건축 정책, 대출 정책, 세제 정책 등이 해당됩니다.금리: 금리 수준은 부동산 투자의 이자 부담을 결정하므로 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다.물가: 물가 상승은 부동산 가격 상승을 촉진하는 요인으로 작용할 수 있습니다.주식시장: 주식시장의 상황은 투자자들의 자산 배분 결정에 영향을 미치므로 부동산 시장에도 영향을 미칩니다.통화량: 중앙은행의 통화정책은 시중의 유동성을 결정하므로 부동산 시장에 영향을 미칩니다.주택 공급량: 주택의 공급량은 부동산 가격을 결정하는 중요한 요인입니다.이러한 요인들은 서로 상호작용하면서 복잡한 방식으로 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 따라서 각 요인이 어떻게 작용하는지 이해하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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국민임대 부적격으로 소명하라고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대 부적격 소명에 대해 알아보니, 소명을 위해 필요한 서류는 상황에 따라 다르지만 일반적으로는 건강보험자격득실확인서와 소명신청서를 제출해야 합니다.매매 계약서를 제출하면 되는지에 대해서는, 국민임대 부적격 소명의 경우에는 소유주 변경에 대한 증빙이 필요할 수 있으므로, 매매 계약서가 그 역할을 할 수 있습니다. 하지만, 정확한 절차와 필요 서류는 LH 한국토지공사나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 확실할 것입니다.소명 절차를 잘 마치면, 국민임대 신청에 문제가 없을 것입니다. 하지만, 소명 절차가 완료된 후에도 다른 요건들(소득, 자산, 거주지 등)이 충족되어야 국민임대 주택에 입주할 수 있습니다. 이 점을 유의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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범죄경력이 있을 경우 계약 취소특약의 법적효력여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약의 성립과 효력에 대해 이해하려면, 계약의 성립은 청약과 승낙의 의사 표시가 합치한 때에 이루어집니다. 계약의 효력이 발생되려면 의사능력과 행위능력이 있어야하며, 계약의 내용이 실현 가능하고 적법해야하며 선량한 풍속 및 기타 사회질서에 위반되지 않아야합니다.범죄경력이 있는 경우 계약 취소특약의 법적효력에 대해 말씀드리면, 계약의 특약이 계약의 일반 조항보다 우선하는지는 계약의 내용과 법률에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약의 특약은 계약 당사자간의 합의에 따라 설정되며, 이는 법률이 허용하는 범위 내에서 자유롭게 설정할 수 있습니다. 그러나 특약이 법률에 위반되거나 공정하지 않은 경우, 법률은 그 특약을 무효로 할 수 있습니다.따라서 세입자의 범죄경력에 대해 사전고지 없을 경우 집주인이 계약금 반환 없이 계약을 취소할 수 있다는 특약의 효력은 법률적으로 복잡한 문제가 될 수 있습니다. 이러한 문제는 법률적인 조언을 받아야 합니다. 법률 전문가에게 상담하시는 것이 좋습니다.참고로, 계약의 무효와 취소에 대해서는 다음과 같이 설명할 수 있습니다. "무효"란 법률행위가 성립한 때부터 법률상 당연히 효력이 없는 것으로 확정된 것을 말합니다. 반면에 "취소"란 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 제한 (무)능력이나 의사표시의 결함을 이유로 취소권자가 그 효력을 소멸시키는 것을 말합니다. 이 두 가지는 서로 다른 개념이므로 주의가 필요합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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아파트 상속시 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 상속 절차에 대해 알아보겠습니다.상속재산분할협의: 피상속인의 상속재산을 정리하는 방법은 ‘협의분할’, ‘법정분할’, '분할청구소송’이 있습니다. 대부분의 경우, 전체 상속인들이 협의하여 정한 비율에 따라 정리가 됩니다.필요서류 제출: 피상속인과 전체 상속인의 필요서류를 법무사사무소로 보내면, 상속인들이 보낸 서류를 토대로 상속재산분할협의서 등 상속처리를 위한 문서를 만듭니다.상속등기: 상속등기 절차는 ‘재산분할협의서 작성 및 필요서류 준비→ 취득세 신고납부 → 등기접수’ 순으로 진행됩니다.아파트에 대출이 있다면, 담보상환과 관계없이 상속등기는 가능하며 상속인이 피상속인의 대출을 상환할지 계속 승계해서 이어갈지의 여부는 추후에 은행과 상의하면 됩니다.상속세는 상속재산 가액에서 공과금, 채무 등을 공제하고 법에서 인정한 공제를 적용해 과세표준 가액을 정하고, 상속세율을 곱해 정해집니다.상속세를 계산할 때 그 기준이 되는 상속세 과세가액은 피상속인이 사망하면서 남긴 상속 재산에서 공과금, 장례비용 및 채무를 차감하여 순상속 재산을 구하고, 여기에 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산가액, 5년 이내에 상속인 외의 자에게 증여한 재산가액을 더하여 계산합니다.상속세 과세가액에서 차감하는 채무의 범위에는 유치권, 질권, 전세권, 임차권, 저당권 등의 담보권으로 담보된 채무가액을 포함합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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매매 잔금일 당일 매수자 대출로 근저당 말소하는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인이 대출을 실행하는 것은 문제가 없습니다. 매도인이 근저당을 말소하기 위해 대출금을 상환하면, 그 후에 매수인이 대출을 받을 수 있습니다.근저당 말소 방법은 크게 두 가지가 있습니다1 매도인, 매수인, 중개사가 은행에 다 같이 말소하는 방법2 매도인이 사전에 은행 측으로부터 근저당 말소를 위한 가상계좌를 받아오면 그 계좌에 입금하는 방법주택담보대출이 있는 경우 법무사가 먼저 대출금을 바로 매도인 근저당 말소에 입금하고, 근저당 말소가 확인되면 이후 나머지 잔금을 모두 매도인에게 입금하면 절차가 끝납니다.그러나 매도인의 은행에서 말소 절차가 실제로 4영업일이 걸린다고 하였으므로, 이 점을 고려하여 진행하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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매매가 대비 전세가가 70%이하여야 전세사기 위험이 적다는데 오피스텔들은 그럼 다 전세사기 매물인가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.깡통전세 피하기: 매매가에 비해서 전세가의 차이가 작거나 오히려 전세가가 더 높은 경우를 깡통전세라고 합니다. 이런 깡통전세를 피하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 체크해야 합니다시세대비 전세가격이 70% 이상인 집은 피하자.근저당이 설정되어 있는 집은 피하자.전세반환보증보험에 가입이 가능한지 확인하자.임대인 확인하기: 본인 명의가 아닌 집을 본인 명의인 척 도용하는 경우가 생각보다 많이 발생합니다. 그렇기 때문에 부동산 계약을 체결하는 경우 해당 건물의 임대인이 맞는지 체크하는 것이 좋습니다.계약 후 체크할 부분: 꼼꼼하게 체크하고 임대차 계약을 체결했더라도 전세사기를 당하는 경우가 있기 때문에 계약 후에도 꼭 체크를 하셔야 하는 부분들이 있습니다.전세사기를 당했을 때 대처할 수 있는 방법에 대해서도 살펴보겠습니다.전세보증보험에 가입한 경우: 만약 전세보증보험에 가입되어 있는 경우라면 보증금을 돌려 받지 못했거나 계약 기간 중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증공사에 보증보험 이행 청구를 통해서 전세보증금을 돌려 받을 수 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.보증금을 돌려주지 않는 경우: 전세 계약기간이 종료가 되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우라면 다음과 같은 절차를 진행 하셔야 합니다.서울의 오피스텔에 대한 전세 가격은 다양하게 변동하며, 일부 오피스텔의 경우 매매가와 전세가가 비슷한 경우도 있습니다. 이는 시장 상황, 건물의 위치, 건물의 상태 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 따라서 서울의 모든 오피스텔이 전세사기 매물이라고 단정짓기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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전세계약 관련 금액때문에 문제가 생겼어요!!!!! 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이런 상황에 처하신 것 정말로 힘드시겠어요. 여러가지 옵션들이 있지만, 각각의 장단점을 고려해야 합니다.월세로 전환: 월세로 전환하게 되면, 현재의 버팀목 대출을 해지하고 월세 계약을 해야 합니다. 하지만, 보증금이 부족하다면 신용대출을 받아야 하는 상황이 될 수 있습니다. 신용대출의 금리는 대출자의 신용도와 은행거래 실적에 따라 심사를 통해 자동 산출되며, 대출 한도는 일반적으로 본인 연 소득의 70%~250% 사이로 결정되는 것이 일반적입니다. 하지만, 이 경우 월세보다 약 6만원 가량 더 높아질 수 있다고 말씀하셨네요.전세금 재신청: 현재의 버팀목 대출을 해지하고, 반토막의 전세금으로 재신청하는 것도 한 가지 방법입니다. 이 경우, 집주인은 손해를 보게 되지만, 금전적으로는 이득을 보실 수 있습니다.복비 또는 보증보험료 청구: 복비나 보증보험료는 일반적으로 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만, 이에 대한 구체적인 내용은 임대차 계약서에 명시되어 있어야 합니다.이 중에서 어떤 선택을 하실지는 여러 요인을 고려해야 합니다: 현재의 금융 상황, 임대차 계약의 세부 사항, 그리고 개인적인 우선순위 등입니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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부동산과 거래할때 전세금을 아버지가 이체해도 이상 없는가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아버지가 전세금을 본인 명의의 계좌로 이체하는 것은 가능합니다. 하지만, 부동산 거래에서는 여러 가지 고려해야 할 사항들이 있습니다.가족 간 부동산 거래의 세법상 주의점: 가족 간 부동산 거래는 특수한 관계가 성립하므로, 양도, 증여, 임대 등 각 거래 형태별로 발생할 수 있는 과세 문제를 사전에 점검하고 진행할 필요가 있습니다.전세금 이체 시 주의사항: 계약금, 중도금, 잔금 등의 비율과 기간, 그리고 이에 대한 주의사항들을 확인해야 합니다.전세 사기 예방: 전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전에 매물의 진위를 확인하고, 계약서를 철저히 검토하는 것이 중요합니다. 또한, 전세금은 보통 집주인이 아닌 중개인이 보유하는 신뢰할 수 있는 에스크로 계좌로 이체해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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이런경우에 주택 하자수리는 누가 해줘야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 하자 수리에 대한 책임은 다음과 같이 구분됩니다임대인의 수선의무 범위: 임대인은 임대차 계약기간 중에 임차인이 시설물을 사용, 수익할 수 있도록 시설 유지를 해야하는 의무가 있습니다. 건물의 큰 파손의 수리, 건물 주요부의 대수선, 기본설비 부분의 교체 등의 대규모 수선이 임대인에게 수선의무가 있다고 할 수 있습니다. 예시로 보일러 배관 파손, 보일러 고장으로 교체수선, 천정누수, 욕실하자, 전기시설 하자 등이 해당됩니다.임차인의 수선의무 범위: 임차인은 임대차 기간 중에 시설물을 사용, 수익하면서 발생하는 손쉽게 고쳐 쓸 수 있고 적은 비용이 드는 생활 수선 등은 임차인에게 통상적인 수선의무가 있다고 봅니다. 예시로 도배나 장판, 시건장치 교체, 전등 및 수도꼭지 교체 등이 해당됩니다.따라서, 매도인이 보일러 하자로 세입자인 당신이 들어가서 고쳐야 한다고 한다면, 이는 임대인의 수선의무 범위에 속하는 것으로 보입니다. 그러나 만약 임대차 계약 시에 기존에 있는 하자를 발견하면 계약 특약 사항에 넣어서 책임 규정을 명확히 하거나 사진을 찍어 증거 자료로 남겨 두는 것이 임대차 종료 시 분쟁의 소지 발생할 때 꼭 필요한 자료가 될 수 있습니다.그러나, 임차한 집에 하자가 있을 때 임대인이 수리를 해 줄 때까지 기다릴 수 없으므로 임차인이 먼저 수리를 하고 임대인에게 비용 상환을 청구할 수 있습니다. 이러한 비용 상환 청구권에 대한 내용은 민법 제626조에 규정되어 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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중소기업대출을 받고 다른 대출을 받아도 되나요?? 전세사기대출도 불가한가요/
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중소기업대출을 받은 후에도 추가적으로 다른 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 중기청에서 제공하는 '전월세대출 상품’을 중복으로 받는 것은 불가능합니다. 또한, 중소기업청년대출과 청년버팀목 전세 대출은 같은 기관에서 취급하는 대출로 두 개를 중복으로 받는 것은 불가능합니다.전세사기대출에 대해 설명드리면, 이는 전세 사기 피해자를 구제하기 위해 정부에서 시행하는 제도입니다. 이 제도는 전세 사기 피해자에게 금전적인 지원을 확대하고, 정부가 경매, 공매 대행 서비스를 제공하는 것입니다.그러나, 중기청 대출을 받고 있는 상황에서 전세사기대출을 동시에 받을 수 있는지에 대한 정보는 찾을 수 없었습니다. 이에 대한 정확한 답변을 얻으려면 금융기관이나 관련 기관에 문의하시는 것이 가장 확실할 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.20
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