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내년에는 부동산시세흐름이어떻게됄까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년은 주택시장의 저점이 될 것이라는 전망이 우세합니다. 금리 상승과 주택수요 감소, 신규 공급 부족 등으로 인해 주택 가격은 하방 압력이 커질 것이라고 예상됩니다.2024년 이후에는 주택시장이 회복세를 보일 가능성이 있습니다. 2025년부터 2026년까지는 신규 입주물량이 적어서 기존 아파트 가격이 상승할 것이라고 분석됩니다.투자가 유망한 부동산으로는 재건축과 준공 후 5년 이내 신축 아파트를 꼽을 수 있습니다. 재건축은 공급 부족과 수요 증가로 인해 가격 상승이 기대되며, 신축 아파트는 신규 공급이 줄어들면서 가격이 상승할 것이라고 예측됩니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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조합원 아파트 실패 시 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 조합원 탈퇴를 통해 분담금을 환불받는 방법입니다. 조합원은 조합규약에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 하지만 이 경우 납부한 분담금 중 일부는 업무 대행비 등으로 공제되어 환불되므로, 전액을 돌려받을 수는 없습니다. 또한 조합의 결의에 따라 탈퇴가 승인되지 않을 수도 있습니다. 따라서 이 방법은 조합원들이 합의하여 탈퇴하는 경우에만 가능합니다.둘째, 조합원 이전을 통해 분담금을 환수하는 방법입니다. 조합원은 조합규약에 따라 다른 사람에게 조합원 자격을 양도할 수 있습니다. 이 경우 분담금을 양도인과 협의하여 정한 금액으로 환수할 수 있습니다. 하지만 이 방법은 조합원 아파트가 실패할 가능성이 높은 경우에는 적용하기 어렵습니다. 왜냐하면 조합원 자격을 인수할 사람을 찾기가 쉽지 않기 때문입니다.셋째, 조합원 아파트 사업을 성공시키기 위해 노력하는 방법입니다. 조합원은 조합의 운영에 적극적으로 참여하고, 토지 매입이나 건설 공사에 관한 문제를 해결하기 위해 노력할 수 있습니다. 이 경우 조합원 아파트 사업이 성공하면 분담금을 돌려받을 수 있을 뿐만 아니라, 저렴한 가격으로 아파트를 입주할 수 있습니다. 하지만 이 방법은 조합원들의 의지와 협력이 필요하고, 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다.넷째, 조합원 아파트 사업에 대한 법적 구제를 요청하는 방법입니다. 조합원은 조합의 운영이 부당하거나, 토지 매입이나 건설 공사에 관한 계약이 위법하거나, 조합원들의 권리가 침해되었다고 판단되는 경우에는 법적 구제를 요청할 수 있습니다. 이 경우 법원이나 행정기관에 소송이나 신고를 할 수 있습니다. 하지만 이 방법은 법적 절차가 복잡하고, 소송 결과가 불확실하며, 소송 비용이 많이 들 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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현재 주택 2채 보유중이며 비규제지역 1채 취득시 취득세 중과여부 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 주택 2채를 보유하고 있으시고, 비규제지역에서 주택 1채를 추가로 취득하시려는 경우 취득세 중과 여부는 다음과 같습니다.비규제지역에서는 2주택까지는 기존 세율이 적용되고, 3주택 이상부터 취득세가 중과됩니다. 그래서 1주택자와 2주택자는 취득세율이 최소 1.1% ~ 최대 3.5%로 적용됩니다. 반면 3주택부터는 8%, 4주택 이상은 12%가 됩니다.그러나 주택공시가 1억 미만인 주택은 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 즉, 주택공시가 1억 미만인 주택은 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서, 현재 보유하고 계신 첫 번째 주택은 주택공시가 1억 미만이므로 주택수에 포함되지 않습니다. 두 번째 주택은 주택공시가 1억 초과이므로 1주택으로 간주됩니다. 새로 취득하실 세 번째 주택은 주택공시가 1억 초과이므로 2주택으로 간주됩니다.결론적으로, 비규제지역에서 주택 1채를 추가로 취득하시는 경우 2주택자로 분류되어 취득세율이 최소 1.1% ~ 최대 3.5%로 적용됩니다. 취득세율은 주택 가격과 면적에 따라 달라지므로, 구체적인 금액은 취득세 계산기를 이용하시면 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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우리나라의 무인도를 구매하려면 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무인도를 경매로 구입하는 방법: 무인도가 경매로 나오는 것은 매우 드문 일이지만, 가장 잘 알려진 방법입니다. 경매에 참여하려면 미리 신청을 해야 하고, 경매가 진행되는 날에는 현장에 참석해야 합니다. 경매에서 낙찰을 받으면, 계약서와 보증금을 납부하고, 일정 기간 내에 잔금을 지불해야 합니다. 경매로 무인도를 구입하는 경우, 경매가격이 시세보다 높거나 낮을 수 있으므로, 미리 시장조사를 해야 합니다.무인도를 부동산 중개업자를 통해 구입하는 방법: 무인도는 일반 부동산 시장에 매물로 나오는 일이 드문 물건이지만, 전문적으로 무인도 매매를 중개하는 업자들이 있습니다. 이들은 무인도의 위치, 면적, 용도, 개발 가능성, 가격 등에 대한 정보를 제공해주고, 매수자와 매도자를 연결해주는 역할을 합니다. 부동산 중개업자를 통해 무인도를 구입하는 경우, 중개수수료를 지불해야 하며, 매물의 신뢰도와 품질을 확인해야 합니다.무인도를 직접 탐색하고 구입하는 방법: 무인도는 대부분의 경우 등기부에 등록되어 있지 않거나, 소유자가 불분명한 경우가 많습니다. 따라서, 무인도를 직접 탐색하고, 소유권을 확인하고, 매도자와 협상하는 방법도 있습니다. 이 방법은 가장 어렵고 복잡하지만, 가장 저렴하게 무인도를 구입할 수 있는 방법일 수 있습니다. 하지만, 이 방법은 법적인 문제나 분쟁이 발생할 가능성이 높으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
23.11.19
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전월세 상한제의 개념에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 상한제는 임대차 3법 중 하나로, 임대인과 임차인이 재계약을 할 때 임대료의 인상폭을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 즉, 임차인이 계약을 연장하고자 할 때, 임대인은 월세나 보증금을 5%까지만 올릴 수 있습니다. 이는 임차인을 보호하고, 임대료의 과도한 상승을 막기 위한 목적이 있습니다. 전월세 상한제는 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 기존 임대 계약의 재계약 시에만 적용됩니다. 새로운 임대 계약이나 다른 집으로 이사할 때는 전월세 상한제가 적용되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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월세나 전세로 이사갈때 도베 장판은 누가해주는게 맞는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 전세나 월세의 경우에는 임대차 계약으로 발생하는 임차권이 채권에 속한다는 것을 알아야 합니다. 채권이란 임대인에게 그 집에서 살 수 있는 상태를 유지해달라고 요구할 수 있는 청구권을 의미합니다. 따라서, 임대인은 임차인의 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선의무를 부담해야 합니다. 이에 따라, 도배 장판 보일러 등의 수선은 임대인이 비용을 부담해야 하는 것이 법률상의 원칙입니다하지만, 전세권 설정계약을 통해 등기부에 전세권 설정 등기를 하는 전세권의 경우에는 물권에 해당합니다. 물권이란 전세권자가 스스로 관리하고 통상적인 수선을 하면서 그 집에서 살 수 있는 지배권을 의미합니다. 따라서, 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다. 이에 따라, 도배 장판 보일러 등의 수선은 전세권자가 비용을 부담해야 하는 것이 법률상의 원칙입니다따라서, 전세나 월세로 이사갈 때 도배 장판은 누가 해주는지는 전세권 설정 등기 여부에 따라 달라집니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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거래 빨리 이루려면 어떤 매물광고 하면 좋을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 매물 광고 문구는 끌리고 흥미로운 것으로 작성하십시오. 매물의 장점, 특징, 위치, 가격 등을 강조하고, 구매자의 입장에서 생각하게 만드는 문구를 사용하십시오. 예를 들어, "좋은 위치, 저렴한 가격, 넓은 공간, 새로 리모델링된 아파트입니다. 이런 기회를 놓치지 마세요!"과 같은 문구는 구매자의 관심을 끌 수 있습니다.2 매물 사진은 잘 나온 것으로 선택하십시오. 매물의 내부와 외부를 다양한 각도에서 촬영하고, 밝고 선명한 사진을 사용하십시오. 매물의 청결도와 정리도를 확인하고, 불필요한 물건이나 잡동사니는 치우고 촬영하십시오. 사진은 매물의 첫인상을 결정하는 중요한 요소입니다.3 매물 가격은 경쟁력있게 책정하십시오. 매물의 시장가격을 파악하고, 비슷한 매물과 비교하여 적절한 가격을 정하십시오. 가격이 너무 높으면 구매자가 손을 떼고, 너무 낮으면 매도자가 손해를 보거나 구매자가 의심을 할 수 있습니다. 가격 협상에 대비하여 여유분을 두고 책정하십시오.4 매물 광고는 다양한 매체를 통해 홍보하십시오. 인터넷, 신문, 전단지, 현수막 등의 매체를 이용하여 매물을 널리 알리십시오. 인터넷 광고의 경우, 네이버 부동산, 다방, 직방 등의 인기있는 플랫폼을 활용하십시오. 인터넷 광고의 비용은 플랫폼마다 다르므로, 예산에 맞게 선택하십시오.5 매물 거래는 신뢰할 수 있는 중개사와 함께 하십시오. 중개사는 매물을 홍보하고, 구매자와의 협상을 도와주고, 계약서 작성과 관련 서류 처리를 해주는 역할을 합니다. 중개사를 선택할 때는 중개사의 성명, 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 중개사무소 등록번호 등을 확인하고, 중개수수료는 법정한도 내에서 지불하십시오.
경제 / 부동산
23.11.19
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국유토지 매입을 신청하고 매입하지 않으면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국유지 매입을 신청한 후에는 다음과 같은 절차가 이루어집니다.1 국유재산관리공사에서 매각가격을 산정하고, 신청인에게 통보합니다.2 신청인은 매각가격을 수락하거나 거절할 수 있습니다.3 신청인이 매각가격을 수락하면, 매각계약을 체결하고, 변상금을 납부합니다.4 신청인이 매각가격을 거절하면, 매각신청은 취소됩니다.매각신청이 취소되면, 국유재산관리공사는 다른 방법으로 국유지를 처분할 수 있습니다. 예를 들어, 공매, 경매, 수의계약 등을 통해 타인에게 매각할 수 있습니다. 이 경우, 신청인은 우선권을 가지지 못하며, 새로운 매각절차에 따라야 합니다.만약 현재 빌려서 사용하고 있는 국유지를 매입하려고 했는데, 매각가격이 비싸서 매입하지 못한 경우에는 어떻게 될까요? 이 경우에는, 국유지의 임대계약이 유효한 한, 계속해서 임대하여 사용할 수 있습니다. 하지만, 임대계약이 만료되거나 해지되면, 국유지를 사용할 수 없게 됩니다. 또한, 임대계약을 연장하거나 변경하려면, 국유재산관리공사의 승인을 받아야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.19
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사전청약의 분양가와 본청약 분양가에 큰 차이가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전청약의 분양가와 본청약 분양가에 큰 차이가 있을 수 있습니다. 사전청약은 추정 분양가로 공고되기 때문에, 본청약 시점에 실제 분양가가 결정됩니다. 이때, 주변 시세나 분양가 심사위원회의 심의 결과에 따라 분양가가 상승하거나 하락할 수 있습니다.사전청약한 단지들의 분양가 상승률은 일반 분양 단지들보다 낮을 수도 있습니다. 사전청약은 공공택지에 공급되는 주택이기 때문에, 분양가 상한제를 적용받습니다. 이는 주변 시세의 60~100% 수준에서 분양가를 산정하는 제도입니다. 따라서, 주변 시세가 급등하더라도 분양가가 비례해서 오르지 않을 수 있습니다.사전청약한 단지들의 분양가 인상 수준은 단지별로 다르지만, 일반적으로 10~20% 정도의 상승이 있었다고 합니다. 예를 들어, 경기도 광주시에 위치한 광주신도시 민간분양 1단계는 사전청약 시 2,900만 원/㎡의 추정 분양가로 공고되었으나, 본청약 시 3,500만 원/㎡의 확정 분양가로 결정되었습니다. 이는 약 20.7%의 분양가 상승이라고 할 수 있습니다. 반면, 경기도 안산시에 위치한 안산신도시 공공분양 1단계는 사전청약 시 2,200만 원/㎡의 추정 분양가로 공고되었으나, 본청약 시 2,400만 원/㎡의 확정 분양가로 결정되었습니다. 이는 약 9.1%의 분양가 상승이라고 할 수 있습니다.사전청약은 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있는 기회이지만, 분양가가 변동될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 사전청약 당첨 후에는 일정 기간 동안 다른 청약에 제한을 받을 수 있으므로, 신중한 청약을 권장합니다.
경제 / 부동산
23.11.17
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아파트가 재건축되면 기존 집주인은 어떻게 되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축이란 기존의 낡은 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 재건축은 민간사업이기 때문에 기존의 집주인은 재건축 조합에 가입하여 새로운 주택의 분양권을 받거나, 현금청산을 통해 보상금을 받을 수 있습니다. 보상금의 규모는 재건축 조합과의 협의나 매도청구 소송을 통해 결정됩니다.아파트에 거주하고 있는 세입자의 경우, 재건축 조합이 세입자에게 이주비, 이사비, 주거이전비 등을 지급할 수 있습니다. 이주비는 임시 거처를 마련할 수 있도록 대출의 성격으로 지원되며, 이사비는 이사비용을 보상하는 것이고, 주거이전비는 재건축으로 인한 손실을 보상하는 것입니다. 이들 보상금은 주택의 면적이나 가구원 수에 따라 달라질 수 있습니다.재건축의 절차는 다음과 같습니다.1 재건축 사업의 필요성을 인정받아 정비구역으로 지정2 재건축 조합을 설립하고 조합원을 모집3 재건축 사업의 시행계획을 수립하고 승인4 재건축 조합과 기존 집주인 간의 분양계약 또는 현금청산 계약5 기존 주택의 철거와 새로운 주택의 건설6 새로운 주택의 입주
경제 / 부동산
23.11.17
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