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전세계약시 원하는 특약을 요구할 수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세계약이든 월세 계약이든 임대차계약시 특약사항 기재는 양자합의만 된다면 얼마든지 요구하여 제시할수 있 수 있습니다 특약사항은 일반규정 보다 우선 준수해야하는 조건이므로 매우 중요한 요소입니다 본인이 의심스러운 부분(조건등)은꼭 특약사항에 제시하여 원만한 계약을 진행하시기를 기원드립니다
경제 / 부동산
23.12.30
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월세 묵시적 갱신에 반전세는 해당이 안되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 반전세라고 하여 묵시적 계약에 해당되지 않는다는 규정은 자의적 판단이라고 봅니다 임대차 3법의 규정을 살펴보면 반전세라는 조건으로 묵시적 계약을 제한하는규정은 없으므로 현재반전세로 계약된 사항이라면 ㅡ계약조건 변동성 없이 기간만 연장ㅡ한다면 재계약서를 작성할 필요는 없다고 생각되어 불필요한 계약서를 재작성할 의무가 없으며 현재 계약서가 그대로 법적효과가 지속되므로 염려하지 않으셔도 됩니다
경제 / 부동산
23.12.30
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전세만기 4개월전에 세입자에게 매매 의사 전달하면 이사비를 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 매매로 인한 이사비용 문제는 새로운 매수자가 직접 입주할 경우는 매매로 인하여 계야콴계가 사전 종결되므로 이사비용을 지불해야 하나 새로운 매수자가 입주하지 않고 종전 계약관계를 승계할 경우는 이사 비용을 지불할 필요가 없다고 봅니다 그 이유는 매도로 인한 세입자의 계약 관계는 아무련 영향을 미치지않기 때문입니다
경제 / 부동산
23.12.25
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아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 특약관계는 매매 당사자의 합의로이루어집니다 아파트 배수로 문제는 부동산 매매시 일반 관례상 6개윌 정도를 인정하고 있으나 명확히 하기 위하여 특약사항에 제시하기도 합니다 그리고 잔금 지불전까지 대출을 받지 않으며 이를 어길시는계약을 해지한다는 문구에 추가적으로ㅡ이를어길시는 계약을 해지하며 손배소 책임을 진다ㅡ로 구체적 손해 배상 의무를 명시하시면 좋을것 같습니다
경제 / 부동산
23.12.25
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용적율이라는게 정확히 뭔지 궁금하네요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 용적율이란 대지 면적에 대한( 지하층 면적을 제외한) 지상층의 연면적의 비율을 의미하며 수식으로는용적율= 건물연면적/대지면적x 100으로 계산합니다 참고로 건폐율은 대지면적에 대한 1층 바닥 건축 면적의 비율을 건폐율이라하고 수식은 건폐율= 바닥면적/대지면적x 100입니다 여기에서 용적율이란 대지면적에서 건축 연면적이 차지하는 비율이라고 하였음으로 용적율이 높을수록 건축물의 층수는 높아지며 낮을수록 저층이며 상업지역은 주거지역보다 용적율이 높게 나타납니다 이러한 용적율은 건축법에서 용도지역별 규정되어 있습니다
경제 / 부동산
23.12.21
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혹시 아파트매매시 근저당 있을때 처리 어떻게 하나요???
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 근저당 설정은 금융기관에서 해당 물건을 담보 조건으로 자금을 대출할 때 등기소에 설정하는 법률행위입니다 따라서 매매시에는 매도자가 잔금 치를 때 상환하여 근저당 말소하는방법과를 근저당 대출 관계를 매수자가 승계하여 처리하는 방법이 있습니다 본인이 대출관계를 승계하실 경우는 사전 은행을 방문하여 대출 관계자와 상담한후 매매 계약하시기를귄장드립니다
경제 / 부동산
23.12.19
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건물의 소유주와 토지의 소유주가 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 건물의 소유주와 토지주가 서로 다를 수 있습니다 예를 들어 어떤 건물을 사용하기 위하여 토지소유주의 허락하에 자신이 필요한 구조와 설계로 건물을짖고 그 대신 토지사용료를 평생 사용 기간중 임대하여 사용료를 지불하는 예는 많이 있습니다 따라서 토지소유자는 지역권을 주장하게 되며 건물주는 지상권을 주장하게 됩니다 그러므로 매매시는 토지와 건물을 별도로 독립적으로 매매 행위를 진행할 수 있습니다
경제 / 부동산
23.12.19
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가계약금은 보통 실제 가치의 10%로 정해지나요? 그리고 가계약에 특약도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정식계약전 임시로 물건 확보를 위하여 실시되는 약속으로 가계약도계약과 준용되므로 사전 특약사항을 협의하고 가계약금 등도 신중히 판단해야 할것이다 만일 특약내용 때문에 정식계약을추진하기 어려울 경우 다툼의 여지가 있기 때문입니다 일반적으로 정식 계약시 계약금은 매매가의 10분의1 정도로 진행하지만 가계약금은 정식 계약금의 1/2 또는 1/3선 정도에서 상호 협의하여 결정하게 됩니다법규로 그 비율이 정해진 것이 아니니 당사자간 형편에 따라 상호협의하여 추진하시면 되겠습니다
경제 / 부동산
23.12.19
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주택분양시 실거주 제한이 있는 경우 전매가 완전히 불가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정부의 부동산 정책은 수시로 시장안정을 이유로 수시 변동되기 때문에 아파트 분양 신청시 각종 규제나 제한사항을 세심하게 신중히 분석 획인하셔야 낭폐를 면 할것입니다 실거주 의무기간을 두는 이유는 투기를 방지하기 위한 규정으로 여기에 전매 제한 규정을 두는 것도 부동산 과열 방지를 위한 제도라고생각됩니다 따라서 실거주 의무기간 이내에 매도시에는 세금 혜댁에 대한 감면 혜택을 포기하는 결과로 본인에게 매우 불리한 세금이 부과될 것으로보이므로 전문세무사와 상당을 통하여 경감방안을 머련하시기를 기대합니다
경제 / 부동산
23.12.16
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아파트 분양시 분양 당시 집값보다 현재 집값이 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 분양가는 시도 지자치에서 분양가를 승인하여 고시되는 절차로 시행됩니다 따라서 분양가 승인시에는 제반 시장조건 윈가부탐 이악율 분양가 상승율 등을 고려하여 결정됩니다 따라서 부동산 시장 가격의 변동 으로 계약금 중도금 잔금 은행융자비율등을 변동할 수 없습니다 그러므로 청약을 신청할 때 부동산동향 입지조건 융자금 상환 여력등을 세밀하게 분석하여 청약신청을하여야 할 것입니다
경제 / 부동산
23.12.16
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