답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자의 보증금 반환 채권이 주택공사로 넘어간 것이므로 향후 임대차 종료 시 보증금을 세입자가 아닌 통지서에 명시된 공사 계좌로만 반환해야 합니다. 나중에 세입자가 직접 반환을 요구해도 절대 응해서는 안되며 만약 잘못 입금할 경우 공상에 중복 지급해야 하는 위험이 있으니 받은 우편물을 꼭 보관하세요. 퇴거 시 발생하는 미납관리비나 파손 수선비 등은 보증금에서 우선 공제할 수 있으므로 정산 내역을 명확히 증빙 자료로 남겨두시기 바랍니다. 계약 갱신은 가능하지만 보증금의 권리 관계는 변하지 않으므로 연장 계약시에도 채권양도 사실을 반영하여 공사 측의 동의나 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다. 가장 확실한 방법은 계약 만료 1~2개월 전에 미리 주택공사 담당자에게 연락해서 정확한 상환 계좌와 필요 서류를 확인하고 안내에 따라서 송금하는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.분양전환 매매는 매도인이 소유권을 얻기 전 자금이 먼저 지급되므로 권리공백을 막기 위해 소유권이전등기청구권 가등기를 설정한다는 특약을 반드시 넣어야 합니다. 매도인은 매수인에게 받은 자금을 분양대금 납부에만 사용하며 잔금시까지 어떠한 담보권 설정이나 제 3자 매도를 하지 않는다는 조항을 명시하시고 만약 매도인의 변심이나 귀책으로 분양 전환 등기 이전이 불가능해질경우 계약금 배액 배상과 함께 실손해를 배상한다는 강한 위약금 조건을 포함해야 합니다. 잔금 지급은 소유권 이전 등기에 필요한 모든 서류를 건네받는 것과 동시에 이행하며 취득세와 미납 관리비 등 정산 기준일도 명확하게 두시기 바랍니다. 일반 거래보다 위험성이 높은 만큼 계약 전 해당 단지의 분양 전환 적격 여부를 반드시 확인하고 가급적이면 전문 법무사를 동행하여 계약서의 완성도를 높이시기 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공동명의 아파트를 어머니 단독 명의로 변경하는 것은 증여나 매매절차를 통해서 충분히 가능합니다. 96년도 입주아파트라면 현재의 공시가격을 기준으로 질문자님의 지분만큼 취득세를 납부해야 합니다. 자녀가 부모에게 증여할 경우 5000만원까지 증여세가 면제되므로 지분 가치를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 증여 재산이 공제 한도를 초과하면 그 차액에 대한 증여세가 발생할 수 있으며 국민주택채권 매입 비용도 추가됩니다. 직접 처리하기 어렵다면 법무사를 통해 등기를 진행할 수 있고 이때 별도의 법무사 수수료가 발생합니다. 정확한 금액 산출을 위해서는 먼저부동산공시가격 알리미 사이트에서 해당 아파트의 현재 공시지가를 확인해 보시고 비용이 걱정되신다면 당시 업무를 처리했던 법무사 사무소에 연락해서 지분 이전 비용 견적을 요청하는 것이 가장 빠르고 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노베이스 상태에서800점은 기초 문법과 빈출 단어만 잡아도 3개월 내에 충분히 도달 가능한 점수입니다. 기초 회화 실력이 있다면 듣기에서 점수를 빠르게 올릴 수 있으나 LC 고득점을 목표로 전략을 세우는 것이 유리합니다. 문법은 두꺼운 기본서 대신에 토익 전용 기초 강의로 핵심 공시부터 빠르게 정리하면 문제 풀이에 적용하는 연습을 하시고 매딜 단어 100개 암기와 기출문제 풀이를 병행하며 특히 시간이 부족한 독해 파트의 시간 관리 훈련을 반복해야 합니다. 편입은 고고익선인 경우가 많으니 800점은 최소 목표로 잡으시되 반복적인 오답노트를 통해서 취약한 문법 유형을 완벽하게 보완하시길 바랍니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년 단위 계약의 오피스텔이라도 실제 주거용으로 사용중이라면 법적으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 기간이 1년이더라도 전체 주거 기간을 2년으로 보장받을 수 있어 갱신권 사용이 가능합니다. 갱신을 원하신다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 집주인에게 명확하게 의사를 전달해야 합니다. 단 임차인이 2개월 이상의 월세를 연체할 사실이 없어야 하며 집주인이나 직계가족이 실거주하려는 경우에는 갱신 요구가 거절될 수 있습니다. 따라서 해당 조건을 모두 충족하는지 미리 확인하신 후 정해진 기간 내에 갱신 의사를 메시지나 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 알리시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1.2억원의 대출을 부담하면서까지 양주역 신축 아파트로 이동하는 것은 주거 환경을 개선하는 기회지만 매월 발생하는 원리금 상환 부담이 가계에 미칠 영향을 철저하게 검토해야 합니다. 의정부 빌라보다 양주역 일대의 신축 아파트가 향후 환금성과 시세 상승 측면에서 유리할 가능성이 크므로 5년 이상의 장기 거주를 목표로 계획을 세우는 것이 합립적입니다. 대출 이자 및 원금 상환액이 월 소득의 30%를 초과하지 않는지 확인하여 경제적인 위기 상황에서도 충분히 버틸 수 있는 여력이 있는지 따져보아야 합니다. 만약 상환 후에도 필수 생활비를 유지할 수 있다면 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있으나 가계가 과도하게 빠듯해진다면 현재 빌라에 거주하며 자금을 더 모으는 것이 안전합니다. 따라서 본인의 현재 소득과 향후 자금 흐름을 냉정하게 분석한 뒤 주거의 질 향상과 재무적 안정성 주 어느쪽에 무게를 더 둘지 부부 간에 충분하게 논의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 계획처럼 혼인 후 입주권이 아파트로 완공된 뒤 이를 먼저 매도할 경우 혼인합가 비과세 특례 적용이 배제될 위험이 큽니다. 입주권이 주택으로 전환되면 승계취득 요건 등으로 인해 세법상 비과세 특례 대상에서 제외될 가능성이 매우 높기 때문입니다. 따라서 입주권이 아파트로 준공되기 전에 여성분 명읭늬 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세를 받는 순서로 계획을 수정하는 것이 좋습니다. 혼인합가 특례를 활용해 여성분 주택을 먼저 비과세로 정리한 뒤 남성분 주택에서 거주 요건을 채우며 추후 매도하는 전략이 훨씬 안전합니다. 다만 주택 및 입주권의 취득 경로와 시점에 따라서 세부적인 세금 판단이 크게 달라질 수 있으니 최종 실행 전 반드시 세무사 등 전문가의 구체적인 상담을 받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 갖추더라도 계약 이후 집주인이 대출을 받아서 근저당을 설정하면 순위가 밀려 경매 시 보증금 회수가 위험해질 수 있습니다. 계약서에 임대차 기간 중 담보 대출 금지라는 특약을 넣는 것은 위반 시 계약 해지의 법적 근거가 되지만 집주인이 대출을 강행하는 것을 물리적으로 완전히 막을 수는 없습니다. 따라서 수시로 등기부등본을 발급받아서 집주인이 몰래 대출을 실행하지는 않았는지 본인이 직접 주기적으로 확인하는 습관이 중요합니다. 은행 대출이 집주인의 행동을 완벽하게 제약하지는 못하므로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등 보증보험에 가입하여 혹시 모를 상황에 대비하는 것이 가장 확실한 보호 수단입니다. 집주인의 무단 대출 시 즉시 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있도록 특약 사항을 최대한 구체적으로 작성하고 필요하다면 공증까지 받아두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.같은 아파트 다지 내에서 냉장고를 이동할 때 문 분리 작업비가 포함되어 보통 10만원에서 20만원 사이의 비용이 발생합니다. 냉장고의 브랜드나 모델에 따라 구조가 다르므로 문 분해 시 특수 기술이 필요할 수 있어 반드시 사전에 해당 정보를 업체에 공유해야 합니다. 단순 운송 비용뿐만 아니라 현장에서 발생하는 기술료와 작업 인원수에 따라 최종 견적은 달라질 수 있습니다. 고가의 가전제품이라면 사설 업체보다는 제조사의 공식 이전 설치 서비스를 이용하는 것이 제품 파손 방지와 보증 측면에서 가장 안전해 보입니다. 작업 당일 원활한 진행을 위해 이동 경로에 있는 장애물을 미리 치우고 냉장고 내부의 내용물을 최소화하여 준비하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.채권최고액 1억 6800만원은 통상 실제 대출 원리금의 120% 수준으로 설정ㄹ되므로 실질적인 대출금은 약 1억 4천만원으로 추정되어 매매가 대비 부채규모가 큰지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 소유자 순번 4번은 해당 부동산의 소유권이 이전된 횟수를 나타내며 은행의 순위가 7번인 것을 을구에 설정된 권리 중 일곱번째 순위라는 것을 의미합니다. 순위번호가 7번이라도 앞선 1번에서 6번까지의 등기가 이미 말소되었다면 실질적으로 1순위 근저당이 될 수 있으므로 반드시 등기부등본의 말소 사항까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 계약을 진행하기 전에는 등기부등본의 을구를 직접 확인하여 현재 말소되지 않고 남아있는 유효한 채권최고액이 얼마인지 명확하게 파악하는 것이 중요합니다. 등기부상의 복잡한 권리 관계를 혼자서 판단하기 어렵다면 계약 전에 공인중개사에게 선순위 채권의 유효 여부를 명확하게 확인받고 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.