답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 직전과 잔금 당일 총 2회 등기부등본을 발급받아서 대출과 압류 여부를 확인하고 등기상 채권 최고액과 내 보증금 합이 시세의 70%를 넘지 않는지 따져보세요. 계약서 잔금 다음날까지 담보권 설정 금지 및 위반 시 계약해지라는 내용의 특약을 명시해야 임대인의 권리변동을 원천 차단해야 합니다. 또한 잔금 지급 직후 관할 주민센터나 온라인을 통해서 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 강력한 대항력과 우선변제권이 확보가 됩니다. 계약 직후에 주택도시보증공사 등의 전세보증금 반환보증에 꼭 가입해서 보증금 회수 위험도 원천적으로 차단하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대학가 및 노후 임대업은 양극화가 심하기 때문에 수도권 역세권이나 지방 거점 국립대 인근의 실질 수익률 위주로 접근하셔야 합니다. 주택임대사업자 등록시 민간임대주택에 관한 특별법에 따라서 재산세와 소득세가 감면되지만 임대료 5% 인상 제한 의무가 적용됩니다. 경매 물량은 늘었으나 금융위원회 규제에 따른 총부채원리금상환비율 적용으로 인해서 대출 가능 한도가 엄격하게 제한이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주민센터에 가셔서 전입세대여람내역과 확정일자 부여 현황을 발급받으시고 임대인에게 확인한 전체 선순위 보증금과 근저당 총액을 계산해야 합니다. 해당 합계과 주택가격 공시가격의 140%등의 일정비율인 HUG 기준 80~90%를 초과하면 보증보험 가입이 불가능합니다. 정확한 가입 여부는 계약 전에 임대인의 협조를 얻어서 수치를 확인하신 뒤 HUG 주택도시보증공사 홈페이지나 상담 센터를 통해서 조회하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.선순위 채권 합계 9억 6천만원이 주택가격의 90%인 8억 6400만원을 초과해서 현재는 대출이 어려워 보입니다. 은행의 담보 평가액은 ai 추정가와 다를수 있으니깐 반드시 해당 주택의 등기부등본을 지참해서 은행을 방문해야 제일 정확합니다. 다가구 주택은 선순위 보증금과 근저당 비중이 중요하므로 대출 실행 전 공인중개사를 통해서 정확한 권리관계를 확인해야 합니다. 정확한 대출 가능 여부는 은행의 전산 시스템을 통해서 최종 결정이 되니 직접 상담받아 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기도 광주 송정동은 성남과 강남권 접근성이 뛰어나서 해당 방향으로 출퇴근하는 경우 자차 이동시 유리합니다. 남양주 평내호평은 계획된 택지지구로서 우수한 상권과 대단지 인프라를 갖춰서 생활 편의성과 쾌적함이 강점입니다. 예산 4억원대라면 두 지역 모두 다양한 아파트 단지 매매가 가능하므로 본인의 주된 직장 위치를 우선적으로 고려하시고 직장이 강남, 판교라면 광주를 선택하시고 잠실, 동북부 생활권이라면 평내호평을 선택하는 것이 입지적으로 효율적이라 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약 및 주택 관련 대출 시 정부는 서류상 용도보다 실거주 여부를 우선적으로 판단하므로 오피스텔에 전입신고를 하면 사실상 주택으로 간주됩니다. 생애최초 특공과 대출은 세대원 전원 무주택이 핵심인데 오피스텔 실거주시 유주택자로 분류되어 해당 혜택을 받는것이 원칙적으로 불가능해집니다. 제도마다 해석이 조금씩 다를 수 있으니깐 매매 전 반드시 한국주택금융공사나 청약홈 콜센터를 통해서 해당 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 공식적으로 확답 받으셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약통장은 연체된 과거 공백 기간을 소급해서 채울 수 없으므로 지금 한꺼번에 큰 금액을 입금해도 과거 회차는 인정되지 않습니다. 공공분양 청약 시 월 납입 인정 금액은 최대 10만원이므로 한달에 25만원을 넣어도 10만원까지만 인정되고 나머지는 예치금으로만 남습니다. 과거 미납분은 채울 수 없으니 지금부터 매달 10만원씩 자동이체를 설정해서 납입 횟수를 끊김 없이 꾸준하게 쌓아가는 것이 핵심입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미분양된 세대의 관리비는 해당 세대주의 소유주인 시행자가 부담하는 것이 원칙이며 입주민에게 이를 전가할 수 없습니다. 실제로 입주한 세대는 본인이 사용한 세대 관리비와 전체 공용면적 중 자신의 지분에 해당하는 공동 관리비만 납부하시면 됩니다. 만약 시행사가 관리비를 내지 않거나 입주민에게 과도한 부담을 지우려 하신다면 이는 공동주택관리법 위반으로 관할 지자체에 확인을 하시고 민원을 제기하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.우선 HUG 등에서 전세보증금 반환보증 가입 여부를 확인하시고 임대인에게 만기 퇴거 의사를 기록으로 남기기 위해 내용증명을 반드시 발송하세요. 새로운 세입자를 구하는 것은 임대인의 책임이므로 집주인의 요구에 휘둘리지 말고 보증금 반환이 어려울 경우 관할 구청주택과에 임대사업자의 의무 위반 사례로 민원을 제기해 보세요. 만기일에 보증금을 돌려받지 못하면 퇴거 전 반드시 임차궈등기명령을 신청해서 대항력을 확보해야 하고 필요시에는 법적 절차를 통해 보증금을 청구하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.직주근접성이 뛰어나고 미래 가치가 높은 용산, 음봉 금호와 서대문 북아현과 중구 신당 등 인근의 사업 단계가 구체화된 구역을 중심으로 살펴보시기 바랍니다. 투기과열지구나 토지거래허가구역 여부에 따라서 조합원 지위 승계와 갭투자 가능 여부가 완전하게 달라지므로 매수 전에 해당 구역의 법적 제약을 반드시 확인하시기 바랍니다. 단순 매매가 외에도 향후 발생할 추가 분담금도 반드시 고려해야 하고 최근 대출 환경을 감안해서 실거주와 투자를 병행할 수 있는 입지를 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.