1주택+1입주권 혼인신고 비과세 특례

Question

남자 : 토허제지역 /사시관처이후 빌라취득(조합원입주권)

26년취득 / 30년준공입주예정

여자 : 규제지역 아파트 6년보유 2년실거주 현재 전세줌

20년취득

27년에 혼인신고하게되면 1주택+1입주권 상태인데

계획상으로는 입주권아파트가 30년에 준공되면

거주4~5년하고 비과세로 매도하고 1주택이된후

여자가보유했던 규제지역아파트에 입주해서계속

거주하려는데요

혼인합가비과세특례에서 혼인합가 시 입주권인것이

아파트가 된후 그걸먼저 조건충족 후 양도하면 비과세

특례가 적용 안된다는말이 있어서요

뭐가맞는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

입주권은 혼인 당시 주택이 아니기 때문에

완공 후 그걸 먼저 팔면 혼인특례 비과세 깨질 수 있습니다

이 케이스는 단순한 2주택이 아니라 입주권이 주택 전환이 끼어서 세무사들도 실수 많이 하는 구간이라고 합니다

반드시 실행 전에 세무사 상담을 받고 진행하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

혼인신고 당시 입주권 상태라면 신축 아파트로 준공된 후 이를 먼저 매도할 때 혼인합가 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 해당 특례는 혼인전부터 각각 보유했던 주택을 5년 이내에 양도할 때 적용되므로 주택이 아닌 입주권은 원칙적으로 대상에서 제외되거나 기간 요건을 맞추기 어렵기 때문입니다. 따라서 계획대로 신축 아파트를 먼저 비과세로 팔고 싶다면 혼인 특례가 아닌 일반적인 일시적 1주택 1입주권 특례 요건을 갖추어야 하나 이 또한 취득 순서상 적용이 까다롭습니다. 가장 안전한 절세 방법은 혼인 후 5년 이내에 원래 주택이었던 부인의 아파트를 먼저 매도하여 비과세를 받는 것입니다. 만약 신축 아파트를 거주 후 매도를 고집하신다면 양도 시점에 다른 주택을 정리하여 1주택자 신분을 만드는 등 별도의 세무 전략이 필요하므로 반드시 전문가와 대면 상담하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

혼인합가 비과세 특례의 핵심은 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다입니다.

말씀하신 계획대로 입주권이 새 아파트가 된 후 5년 넘게 살다가 그걸 먼저 비과세로 파는 것은 현재 세법상 불가합니다.

가장 좋은 시나리오는 남자의 아파트가 완공되면 그 곳으로 이사 가면서 기존에 보유한 여자의 아파트를 혼인 5년 이내 혹은 완공 3년 이내에 매도하여 비과세를 챙기는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

현재 계획처럼 혼인 후 입주권이 아파트로 완공된 뒤 이를 먼저 매도할 경우 혼인합가 비과세 특례 적용이 배제될 위험이 큽니다. 입주권이 주택으로 전환되면 승계취득 요건 등으로 인해 세법상 비과세 특례 대상에서 제외될 가능성이 매우 높기 때문입니다. 따라서 입주권이 아파트로 준공되기 전에 여성분 명읭늬 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세를 받는 순서로 계획을 수정하는 것이 좋습니다. 혼인합가 특례를 활용해 여성분 주택을 먼저 비과세로 정리한 뒤 남성분 주택에서 거주 요건을 채우며 추후 매도하는 전략이 훨씬 안전합니다. 다만 주택 및 입주권의 취득 경로와 시점에 따라서 세부적인 세금 판단이 크게 달라질 수 있으니 최종 실행 전 반드시 세무사 등 전문가의 구체적인 상담을 받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

결론부터 말씀드리면, 입주권이 아파트로 준공된 후 그집을 먼저 매도할 경우

혼힝 합가 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다.

그 이유는

혼인 합가 비과세 특례의 핵심 조건 때문입니다.

혼인한 날로부터 5년 이내에 기존에 보유하던 주택 중 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 보아 비과세를 해주는 제도입니다.

혼인 당시 남성분이 보유한 것은 주택이 아니라 입주권입니다.

특례는 주택*주택이 합쳐졌을 때 적용되는 것이 원칙입니다.

입주권이 준공되어 아파트가 된 후 매도하는 것은 혼인 전부터 가지고 있던 주택을 파는 것이 아니라

혼인 중 취득한 신축 주택을 파는 것으로 간주됩니다

따라서 혼인 합가 특례 대상에서 제외됩니다.