답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이행청구 과정에서 대출 공백기는 대게 기존 집 보증금을 받아야 대출이 상환되므로 그 전까지는 짐은 보관이사를 맡기고 담기 임대인 에어비엔비나 고시원 등을 활용하거나 지인 집에서 임시 거주를 합니다. 다음으로 보증금을 받기 전까지는 절대 전입신고를 옮기면 안되시고 임차권등기명령이 완료되고 서류에 잘 올라갔는지 확인을 한 뒤에 전입을 빼셔야 합니다. 그래야 새 대출 심사가 가능해집니다. 마지막으로 보증보험에서 기존 대출을 상환 처리하면 전산상 부채가 사라집니다. 그 즉시 새 집 대출을 실행하여 최종 입주하시면 됩니다. 많은 분들이 보관이사 + 단기 거주를 하며 기존 대출이 상환되기를 기다린 후 새로운 대출을 받습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예상 비용은 1000/90 기준 법정 수수료는 약 33만원 부가세 포함한 금액입니다. 처음 입주할 때 내셨던 금액과 동일한 수준으로 예상하시면 됩니다. 부동산이 돈을 이중으로 받는 것이 아니라 원래 임대인이 내야 할 수수료를 계약을 파기한 임차인이 손해배상 차원에서 대신 지불하는 관례입니다. 청므 낸 돈은 본인의 입주를 위한 비용이고 이번에 내는 돈은 임대인의 새로운 중개 비용을 대납하는 것이라 항목이 다릅니다. 특약에 기재된 발생되는 비용 때문에 새 세입자가 구해질 때까지의 공실 기간 월세와 관리비를 추가로 요구받을 수 있습니다. 최대한 빨리 다음 세입자를 구하는 것이 중요합니다. 즉 본인의 과실로 중도해지 할 경우 주인에게 발생하는 비용을 물어주는 것이며 금액은 약 33만원 적당하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차액을 본인 돈으로 주겠다는 말은 개인적인 약속일 뿐이며 만기일에 전액을 돌려받지 못한다면 절대로 먼저 짐을 빼거나 전입신고를 옮기시면 안됩니다. 4월 초 만기 당일에 돈을 다 못받으면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하시고 등기가 완료된것을 서류로 확인하고 이사를 가더라도 전세금을 돌려받을 권리가 유지됩니다. 건물이 팔리면 새 주인에게 보증금 반환 의무가 승계되지만 새 주인의 재력이 의심된다면 매매 사실을 안 즉기 기존 주인에게 승계 거부 및 계약해지 의사를 밝히고 돈을 요구해야 합니다. 2달 전 통보한 문자나 녹음 내역을 잘 보관해두시고 만기 전까지 집주인에게 전액 반환에 대한 확답을 문자로 다시한번 받아두셔야 안전합니다. 즉 돈을 다 받기전까지는 이사하지 마시고 만기 당일 미지급 시 바로 내용증명서 발송 및 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매를 고려할 경우는 현재 대출 금리 기준으로 원리금 상환액이 부부 합산 소득의 30~40%를 넘지 않는지 냉정하게 확인해야 합니다. 가격이 하락하더라도 실거주 만족도가 높고 수요가 탄탄한 지역인지가 중요합니다. 전세를 고려할 경우는 대단지나 역세권 근처가 좋습니다. 매매가 부담스러운 시기에 현금을 보존하며 다음 기회에 청약이나 하락기 급매를 노릴 수 있습니다. 전세 매물이 귀하므로 반드시 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하여 보증금 리스크를 없애야 합니다. 5월 이후는 상황을 관망하시고 보통 이사 비수기인 5~6월에는 매물 경쟁이 조금 완화될 수 있으므로 조급하게 결정하시기보다 시장의 급매물 추이를 모니터링하기 좋은 시기입니다. 즉 무리한 영끌은 신혼 생활에 큰 리스크가 될 수 있으니 현재의 가용 자산과 대출 한도를 먼저 조회해 보시고 감당 가능한 선인지 먼저 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 분양은 땅과 건물을 모두 사지만 토지임대부는 건물값만 내기 때문에 분양가가 주변 시세의 반값 수준으로 매우 저렴합니다. 땅값을 안내는 대신에 토지 소유주 LH,SH 등에게 매달 토지 임대료를 별도로 지불해야 하는데 월세가 있는 내집의 개념이라고 생각하면 됩니다. 장점으로 땅값을 안내기 때문에 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하고 40년동안 고주할 수 있고 원하면 40년을 더 연장해서 최대 80년까지 살 수 있어서 사실상 평생 거주가 가능합니다. 하지만 땅값을 안내는 대신에 공공기관에 매달 토지 임대료인 지료를 내야하고 나중에 집을 팔 때 아무에게나 팔 수 없고 반드시 공공기관에 다시 팔아야하거나 수익의 일부를 나누어야 하는 등 전매 제한과 거주 의무가 까다롭습니다. 토지소유권이 없기 때문에 일반 아파트보다 주택담보대출의 한도가 적게 나올수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산에서 안내한 내용이 세법상 실수요 목적 특례 요건에 부합하므로 더 정확한 조언입니다. 부동산의 말이 맞으며 A주택에 대해 비과세를 받으려면 B주택 완공 후 3년 이내에 입주하고 그 집에서 1년 이상 거주해야 합니다. 1번 부동산님의 의견이 정답이고 소득세법상 분양권 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 A주택 비과세가 확정됩니다. 귀하의 의견은 일반적인 비과세 거주 요건인 2년과 혼동하신 것 같습니다. 이특례의 핵심은 3년 내 전입 + 1년 이상 계속 거주입니다. 현재 전세를 주셨기 때문에 준공일로부터 3년인 2027년 2월 28일까지는 반드시 세대원 전원이 B주택으로 전입하셔야 하고 전입 후 1년 이상 계속 거주를 채우지 못하고 이사하거나 집을 팔게되면 이미 받은 A주택 비과세 혜택이 취소되어 세금이 추징되는점 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주소지와 관계없이 반드시 농지 소재지의 읍면 사무소 또는 시구청을 방문해서 신청해야 합니다. 직접 방문이 어렵다면 정부 24 홈페이지를 통해 비대면으로 접수가 가능합니다. 농엽 경영 목적이라면 농업경영계획서를, 주말 농장이 목적이라면 주말 체험 영농계획서를 작성하여 제출하시면 됩니다. 직업, 농업경력, 거주지와의 거리 등을 증명할 수 있는 서류(재직증명서 등)를 첨부해야 하며 2022년 이후 심사가 강화됭 영농 의지를 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 일반적으로 농업경영 및 주말 체험 영농목적은 접수 후 7일 이내에 발급이 가능하며 외지인의 신규취득이나 토지거래허가구역 내 취득, 3인 이상의 공유 지분 취득 등은 농지위원회 심의를 거쳐야 하므로 최대 14일까지 소요될 수 있습니다. 주의할점은 발급 수수료는 1건당 1000원의 수수료가 발생하고 농취증을 발급받아 농지를 취득한 후에는 반드시 계획서대로 직접 경작을 해야하며 위반 시 강제 처분 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있는점도 주의하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.나만의 기준이 명확해야 됩니다. 보증금 상한선과 매달 낼 수 있는 월세와 관리비를 정하시고 직장이나 학교와의 거리를 고려해서 2~3곳 후보지를 정하고 직방이나 다방, 네이버 부동산 앱으로 시세를 먼저 파악하셔야 하며 허위 매물을 주의하셔야 합니다. 낮 시간대에 방문해서 채광과 곰팡이 유무를 살피고 수압과 배수 상태는 물론 주변 보안시설 CCTV, 가로등까지 직접 체크하셔야 합니다. 계약전에 등기부등본을 발급받아 집주인의 신분과 대출규모를 반드시 대조하고 집 수리나 옵션에 관한 약속은 반드시 계약서 특약 사항에 기록해야 합니다. 입주 당일에는 법적 권리를 즉시 확보해야 하며 이사를 마치자마자 전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 혹시 모를 상황에서 내 보증금을 법적으로 안전하게 지킬 수 있습니다. 팁으로 집은 꼭 낮에 한번 밤에 한번 가보시고 낮은 햇빛을 보고 밤은 주변 소음과 가로등 등 치안을 확인하시면 더 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약의 본래 만기는 5월 27일이지만 새로운 임차인과 4월 5일에 입주하기로 현 임차인과 합의했으므로 계약 종료일은 4월 5일로 간주됩니다. 따라서 임대인은 3월 27일 아닌 합의된 종료일에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 임차인이 개인 사정으로 합의된 날짜보다 빠르게 나가는 것은 중도해지에 해당하므로 임대인이 갑작스러운 자금을 마련할 필요가 전혀 없습니다. 새 임차인의 잔금을 받아서 반환하기로 합의된 상태이므로 4월 5일 지급이 원칙이다고 명확하게 말하시면 되고 실제 이사는 3월 27일에 하더라도 법적인 점유 및 계약기간은 4월 5일까지 유지되니 따라서 4월 5일까지의 월세와 공과금은 현 임차인이 부담하는 것이 원칙이고 보증금 반환 시 이 금액을 공제하고 지급하시면 됩니다. 4월 5일 당일에 집 상태를 확인하고 비밀번호 변경이나 시설물 점검을 마친 뒤 잔금을 입금하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.창업비용은 보증금을 제외한 순수 시설비 기준으로 무인 아이스크림, 소형 무인 카페 등 약 2000만원~3000만원 정도입니다. 월 매출 1000만원으로 잡고 여기서 재료비 약 700만원, 임대료 100~15만원, 전기료 및 관리비 30~50만원,순수익은 150만원정도 입니다. 입지가 매우 좋은 무인 편의점이나 카페의 경우는 300~500만원 이상의 수익이 나기도 합니다. 프렌차이즈 대신 개인 브랜드, 신품 대신에 중고 키오스크 장비를 활용하고 반셀프 인테리어를 진행하며 절약하셔야 합니다. 무인은 목이 90% 이상을 차지하니 임대료가 저렴하면서도 유동 인구가 확실한 곳을 찾는것이 비용 대비 효율이 가장 높습니다. 감사합니다.