답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인 명의를 유지한채 민간임대에 입주하는 것은 불가능하며 매우 위험합니다. 민간임대주택법에 따라 공공지원 민간임대주택 입주자가 다른 공공임대나 공공지원 민간임대주택에 주복하여 계약하고 있으면 기존 주택에서 퇴거하거나 당첨이 취소될 수 있습니다. 2026년 현재 시스템상 중복 입주 여부는 정기적으로 확인되므로 숨기기가 어렵습니다. 월세 계약자는 본인인데 실제 거주는 어머니만 하시는 경우 집주인 동의가 없다면 무단 전대에 해당합니다. 묵시적 갱신 상태라도 집주인이 이를 알게 되면 계약해지를 요구할 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 집주인에게 상황을 설명하고 계약자를 어머니 명의로 변경하는 것입니다. 아들이 분가하게 되어 어머니가 계약을 승계하려고 한다고 정중히 요청해 보시고 명의 변경 없이 질문자님만 전입신고를 옮기면 기존 월세집의 대항력이 상실되니 반드시 어머니가 세대주가 되어 대항력을 확보해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.집주인의 무례한 태도 때문에 화가 나시겠지만 법적으로 안전하게 마무리하기 위해서 거주하는 기간 동안 월세를 내지 않으면 나중에 집주인이 부당이득으로 소송을 걸거나 이사비 반환을 요구할 빌미가 됩니다. 법적 약점을 잡히지 않는 것이 가장 똑똑한 대응입니다. 주변에 이 사실을 말한다고 해서 귀하께서 그 돈을 물어낼 법적 책임은 전혀 없습니다. 귀하는 이리 할 도리를 다하셨고 바빠서 갈 수 없으니 직접 와서 가져가라고 단호하게 말씀하셔도 됩니다. 앞으로의 대화는 가급적으로 문자로 하시거나 통화를 녹음해두셔서 증거를 수집하시고 월세는 정해진 날짜까지 내고 약속한 9월 30일에 깔끔하게 이사 나가는것이 아기와 귀하님을 위해 가장 좋은 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이미 매도 계약을 체결하셨으므로 매매계약서를 증빙으로 제출하면 1주택자라도 전세자금대출이 가능합니다. 원칙적으로 임대인의 동의가 있다면 잔금 전에 전입신고는 가능하지만 대출 심사 시 은행에 따라서 대출 실행 당일 전입을 요구하는 곳이 있으니 반드시 대출 은행에서 사전 확인이 필요합니다. 현재 1주택자의 수도권 전세자금대출 한도는 2억원으로 제한되어 있어 보증금 액수와 상관없이 대출금이 이 한도를 넘기 어려울 수 있으며 1주택자는 앱신청이 제한될 수 있으므로 은행 창구에 직접 방문하여 꼼꼼하게 심사를 거쳐야 합니다. 서울 전세 대출 실행 후 경기도 주택의 소유권이전등기 접수증이나 등기부등본을 정해진 기한 내에 은행에 제출해야 대출이 유지되며 대출 신청은 가계약이 아닌 정식 임대차 계약서와 보증금 5% 이상 납입 영수증이 있어야 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실제 60점이 당첨 최저 점수인 53점보다 높으므로 단순 오기로 인정되어 당첨 지위가 유지될 확률이 매우 높습니다. 만약 실제 점수가 52점 이하로 떨어져 커트라인 53점 밑으로 내려간다면 부적격 처리가 되어 당첨이 취소됩니다. 당첨 후 셔류제출기간에 모델하우스에 방문해서 소명절차를 거치며 되는데 주민등록등본, 가족관계증명서, 청약통장 가입 확인서 등을 제출하시고 시행사에서 제출 서류를 바탕으로 귀하의 실제 점수를 재계산합니다. 65점이 아닌 60점임을 확인하지만 커트라인인 53점보다 높음을 확인하고 점수만 60점으로 정정 처리하고 정상적으로 계약을 진행할 것으로 보입니다. 미리 전화해서 물어보기보다는 서류 접수 날 담당 직원에게 가점 계산을 다 해보니 오류가 있었던 것 같다고 차분하게 말씀하시면 됩니다. 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 점수를 증명할 서류를 꼼꼼하게 챙겨서 가시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신청서 내용은 컴퓨터 워드로 입력 후 출력해도 무방하며 오히려 가독성이 좋아 행정 처리에 유리합니다. 기재 사항은 워드로 작성하더라도 신청인 및 대상자 성명 앞의 서명 또는 날인만큼은 반드시 자필로 하셔야 효력이 발생합니다. 부동산거래관리시스템을 통해 비대면 접수가 가능하며 이경우 공동인증서를 통한 전자서명으로 자필 서명을 대신할 수 있습니다. 주의할점은 직첩 출력하여 방문 제출할 경우 서식의 기본틀이 유지되도록 주의하시고 자금조달계획서 등 필수 첨부 서류를 누락 없이 잘 준비하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1500원대 저가 커피와 7000원 이상의 대형,감성 카페로 시장이 양분되었습니다. 어중간한 개인 카페가 가자 위험한 구조라고 생각합니다. 동네 개인 카페의 경우에 일매출 15~30만원 선인 곳이 많으며 임대료와 원재료비를 빼면 사장님 인건비를 건지기도 쉽지 않은 것이 현실입니다. 현재 원두, 우유값 등 원가 상승과 소비 위축이 맞물려 수익률이 낮습니다. 최저임금 상승으로 인해서 1인 운영 또는 가족 경영이 아니면 순이익을 내기가 매우 어렵습니다. 생존을 하기 위한 경쟁력이 필요한데 커피맛은 기본이며 여기서만 먹을 수 있는 특화 디저트나 음료가 반드시 있어야 하고 배달 위주가 아니라면 고객이 머물고 싶게 만드는 인테리어나 명확한 컨셉이 필요합니다. 인스타그램 등 SNS를 통해 찾아오게 만드는 마케팅 능력이 입지보다 중요해지고 있습니다. 단순한 창업은 폐업으로 가는 지름길이니 철절하게 비용을 줄인 1인 운영이나 독보적인 메뉴가 없다면 매우 신중하게 접근하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도시가스가 업는 곳이 많으므로 LPG, 기름보일러, 지열 중 므엇인지와 겨울철 난방비를 반드시 확인하셔야 하고 상수도가 들어오는지, 공공하수도 연결인지(개별 정화조 여부)에 따라 관리 난이도가 달라집니다. 또한 집 앞 도로가 사유지일 경우 도로 지분이 포함된 매물인지 확인해야 통쟁 분쟁을 막을 수 있습니다. 양평, 광주는 경사면이 많으므로 축대 균열 여부와 비가 올 때 물이 잘 빠지는지도 확인하셔야 합니다. 겨울철 일조량은 난방비와 직결이 되니 산그늘이 빨리 지는 위치인지 나침반 앱으로 확인하시면 좋습니다. 반경 1km 이내에 축사, 고압선, 묘지가 있는지 계절적 냄새나 경관도 고려햐시면 좋습니다. 오피스텔과 달리 전원주택은 수리비와 관리 주체가 본인입니다. 가급적 비가 오는 날 방문하여 누수나 마당 배수 상태를 직접 눈으로 확인하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입지 선정 기준은 마케팅 자신감이 부족하거나 지나가는 손님을 잡아야 하는 커피, 편의점, 프랜차이즈는 고비용, 고수익은 시내가 정답입니다. 변두리는 저비용 저위험으로 SNS 마케팅 손님을 불러모을 자신감이 있거나 단골 위주의 맛집, 공방, 배달 전문점에 유리합니다. 부동산 말보다는 발로 직접 뛰어서 평일 점심, 주말 저녁 등 최소 3버 이상 방문해서 유동인구의 성격을 직접 확인하시고 단순히 사람이 많은 곳보다 사람들이 내 가게 쪽으로 흐르는 동선에 있는지가 훨씬 중요합니다. 같은 평수라도 길가에 닿은 면적이 넓을수록 광고 효과가 극대화되며 위반 건축물 여부와 업종 변경 가능 여부를 구청이나 민원24에 직접 체크해야 사기를 당하지 않습니다. 팁으로 임대료는 예상 월 매출의 10~15% 이내여야 안정합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.롤렉스 구매가 주택청약만큼 어려운 이유는 수요와 공급의 극심한 불균형때문입니다. 연간 생산량이 전 세계 수요를 감당하기에는 턱없이 부족하고 브랜드 가치 유지를 위해 생산량도 크게 늘리지 않습니다. 인기 모델은 매장 정가보다 중고 시세가 훨씬 높게 형성이 되고 사기만 하면 돈을 버는 구조라 실수요자와 리셀러가 동시에 몰립니다. 100% 예약제 운영이기에 매장 입장 자체가 어렵고 입장을 하더라도 판매용 재고가 없는 경우가 대부분이라 운이 절대적으로 작용합니다. 정가에 살 수만 있다면 즉시 이익인 상황이 반복되면서 구매 기회를 얻는 것 자체가 당첨운에 가깝게 변하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 25개구 전역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가를 받기 위해서는 반드시 2년 실거주해야 하며 임대를 목적으로 한 매수는 불가능합니다. 2026년 2월 10일 이후 계약부터는 체류 비자과 해외 자금 조달 내역 신고가 의무화되었으며 모든 자금 출처에 대한 증빙 서류를 반드시 제출해야 합니다 집을 결정하기 전에 외국인등록증, 여권, 소득금액증명원(국내 근직자), 예금잔액증명서, 입출금내역서(해외 자금 사용시 송금 및 환전 증빙 필수),외국인등록사실증명증이 필요합니다. 진행절차는 구청 지적과에 해당 매물의 토지거래허가 가능 여부를 먼저 문의하시고 계약 체결 전 구청에 허가 신청서와 자금조달계획서를 제출합니다. 약 15일 이내에 허가증이 발급되면 정식 계약과 잔금 처리를 진행합니다. 주의할점은 허가 없이 체결하 계약은 법적으로 무효하고 허가 후 4개월 이내에 입주해야 합니다. 감사합니다.