답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트 시설 보수를 위해서 3년마다 검토 및 조정하는 것이 원칙이나 공사 계획이나 물가 상승에 따라서 필요시 수시로 인상할 수 있습니다. 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며 지자체의 관리 감독을 받는 항목이므로 근거 없는 무분별한 인상은 불가능합니다. 인상 사유가 의심된다면 관리사무소에 장기수선계획서 열람을 요청해서 실제 예정된 공사 항목과 비용 산정 근거가 합당한지 반드시 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중개사가 소음 정보를 고의로 누락하고 보통으로 기재한 것은 중요 사실 고지 의무 위반이므로 이를 근거로 계약 해제 및 위약금 없는 퇴거를 강력하게 요구하세요. 소음 측정 자료를 확보하고 한국공인중개사협회나 법률구조공단을 통해서 중개 과실을 입증하는 내용증명을 발송해서 임대인과 중개인을 압박해야 합니다. LH 전세임대는 임대인과 해지 합의가 우선이므로 중개 과실을 바탕으로 임대인의 보증금 반환 합의를 먼저 이끌어내신 뒤 LH 관할 지사에 중도 해지 절차를 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양산 주택을 종전 주택으로 부산 주택을 신규 주택으로 보는 일시적 2주택 상황이라면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 양산 주택을 매도해야 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 종부세법상 1세대 1주택자 특례를 활용하려면 매년 국세청 홈텍스를 통해서 해당 특례를 직접 신청해야 하며 이때도 역시 3년 이내 매도 요건을 지켜야 합니다. 양산 주택이 조정대상지역 여부와 상관없이 현재 세법상 일시적 2주택 처분 기한은 모두 3년으로 동일되어 있으므로 이 기간을 넘기지 않도록 매도 전략을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세보증보험 126%룰 도입 후 보증금 한도가 낮아지자 임대인들이 전세를 월세로 전환하면서 특히 빌라 등 비아파트 시장을 중심으로 월세화 현상이 가속화되었습니다. 이로 인해서 보증금이 낮아진 만큼 매달 주거비 부담이 늘어난 임차인들이 고통받고 있으며 보증 가입이 불가능한 사각지대 매물들이 늘어나 서민 주거 환경이 더욱 불안정해졌습니다. 보증금 사고를 방지하려면 계약 전 등기부등본과 건축물대장을 필히 대조하시고 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약해제 등의 특약을 반드시 넣어야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년주택에 거주중이라도 일반 아파트, 공공분양, 공공임대 청약 신청은 가능하며 공공임대 유형에 따라서 무주택 기간 산정 방식이 다를 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다. 대부분의 청년주택은 임차인 자격으로 거주하는 것이기에 무주택자로 인정받아 청약 자격을 유지할 수 있으며 기존 주택을 소유하지 않았다면 불이익은 없습니다. 다만 특정 공공임대 유형은 다른 공공임대 주택에 당첨될 경우 입주 전 기존 주택을 반드시 퇴거해야 하는 등 입주조건이 까다로울 수 있으니 청약 전 입주자 모집 공고의 제한 사항을 반드시 살펴보시기 바랍니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건물의 형태가 단독주택이나 다가구주택이라면 전체를 하나의 주택으로 보지만 각 세대가 구분 등기된 다세대주택이나 오피스텔이라면 세대마다 각각 1주택으로 간주돼서 다주택자가 될 수 있습니다. 임대사업자로 등록하더라도 주택임대사업자로서 주택을 보유하고 있다면 세법상 주택수에 포함되므로 보유한 주택의 수와 유형에 따라서 다주택자로 분류됩니다. 따라서 본인이 소유한 건물의 정확한 공부상 용도를 확인하는 것이 중요하고 임대사업 여부와 관계없이 실질 보유 주택수에 따라서 세금이 부과됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일시적 2주택자가 되더라도 종부세법상 1세대 1주택 특례를 신청하면 1주택자와 동일하게 기본공제 12억원과 고령자, 장기보유 세액공제 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다. 이 특례를 받으려면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 하며 반드시 국세청 홈텍스를 통해서 직접 1세대 1주택 특례를 매년 신청해야만 효력이 발생합니다. 만약 신청 기간을 놓쳐서 특례 적용을 받지 못하면 다주택자로 분류되어 기본공제가 9억원으로 축소되고 세액공제 혜택이 사라져서 세금 부담이 크게 늘어날 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.e편한세상 분당 퍼스트빌리지는 입주자 모집 공고일 기준으로 모든 공급 물량이 성남시 2년 이상 계속 거주자에게 100% 우선 배정됩니다. 성남시 거주자 우선 공급에도 물량이 모두 소진될 것으로 확실시되므로 경기토 타지역 거주자가 당첨될 가능성은 사실상 없습니다. 성남기 거주 요건을 충족하지 못하신다면 해당 단지보다는 다른 지역의 공공분양이나 경기도 전체 물량이 배정되는 민간분양 단지를 공략하시기를 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 병오년에는 풍수지리상 액운을 피하기 위해서 대장군방위인 동쪽과 삼살방 위인 북쪽으로의 이사는 가급적이면 지양하는 것이 좋습니다. 이사 방향은 거주지의 중심에서 목적지까지의 방위를 기준으로 판단하며 개인의 띠보다는 본명성이나 사주 명리적 특성에 따라서 길흉이 달라질 수 있습니다. 이러한 방위는 민속 신앙의 영역이므로 너무 얽매이기보다는 실거주지로서의 환경과 경제적 여건을 최우선으로 고려해서 결정하시길 권장드립니다. 감사하빈다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 반환은 임대인과 임차인이 직접 계좌이체 방식으로 진행해도 충분하며 부동산을 반드시 거쳐야할 법적인 의무가 없습니다. 통장 원본보다는 은행에서 발행하는 이체확인서가 법적 증빙으로 가장 확실하므로 보증금 입금 시 반드시 이체 기록을 남겨두시기 바랍니다. 안전을 위해서 이사 당일 세입자의 퇴거와 시설물 상태를 직접 확인한 후 보증금을 입금하고 필요하다면 서명이 포함된 보증금 반환 영수증을 작성해서 보관하시기 바랍니다. 감사합니다.