답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신축아파트 가격이 너무 높아져서 가격 부담이 커지면 상대적으로 저렴한 구축 아파트에 수요가 몰리면서 가격 상승폭이 커질 수 있으며 재건축이나 리모델링 등 정비사업 추진에 대한 기대감이 높아지면 미래에 새로운 아파트가 될것이라는 호재가 선반영되면서 노후구축 아파트가 강세를 보이게 됩니다. 또한 신규 아파트 입주 물량이 급감하고 공급 부족 현상이 나타날때 이미 교통과 인프라가 잘 갖춰진 기존 도심 속 구축 단지들의 가치가 재평가 받는 이유도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.근저당권 설정 금액이 실제 대출금보다 120~130% 정도 높게 잡히는 이유는 향후 발생한 이자 연체와 경매 비용등에 대비하기 위한 은행의 안전장치입니다. 채권최고액에는 대출 원금뿐만 아니라 미납이자와 지연손해금, 법적 경매 비용 등이 모두 포함되어 있습니다. 실제 남은 빚의 규모는 등기부등본상 채권최고액만으로 알 수 없으므로 집주인이 발급받는 부채증명원을 통해서 정확학 잔액을 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 가격 부담으로 오피스텔이나 빌라를 고민하게 되지만 이 주택 유형들은 아파트와 다르게 환금성이 낮고 시세 상승 폭이 제한적이어서 자산 증식 측면에서 아파트와 차이가 큽니다. 당장 거주 안정성이 중요하다면 소형 주택이나 임차로 거주하면서 자금을 모으는 방법도 있지만 장기적인 자산 형성을 목표로 한다면 아파트 매매를 위해 조금 더 기다리면서 주축을 늘리는 전략이 유리합니다. 본인의 자금 상황과 대출 여력, 거주 게획을 종합적으로 고려해서 단기적인 주거 해결에 집중할지 장기적인 자산 가치를 우선할지 신중하게 판단하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.조정대상지역 등 특정 지역 내 주택은 2년 이상 실거주를 해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며 장기보유특별공제도 보유기간공제와 거주기간 공제를 합산해서 최대 80%까지 양도세를 감면받을 수 있습니다. 실거주 목적이 아닌 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 방지하고 실거주자 위주로 세제 혜택을 주기 위한 장치이기도 합니다. 실거주 요건을 채우지 못하면 수천만원에서 수억원에 달하는 양도세를 그대로 부담해야 하므로 수익성에 결정적인 영향을 미칩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.투룸 기준 월 80~100만원선으로 예산을 잡으시면 양호한 매물이 늘어나며 교통이 편리한 마포,영등포,강서,구로 일대를 추천드립니다. 정부의 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출이나 LH, SH의 신혼부부 임대주택 제도를 활용하시는 것도 유리합니다. 혼인신고 후에는 단독 청년 대출이 제한되니깐 부부합산 소득을 적용하는 신혼부부전용대출을 이용하셔야 합니다. 부동산을 통한 확인 외에도 직접 등기부등본을 발급받아 은행창구에 가져가시면 대출 실행 가능 여부를 사전에 안내받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서초동과 서초고는 고소득층과 부유층 비율이 높은 지역이지만 일반 직장인 가정이나 전월세 가구도 많아서 모두가 부자는 아닙니다. 땅값은 서울내에서도 최고 수준으로 평가받을 만큼 땅값과 부동산 시세가 매우 비쌉니다. 부동산 가격도 대단지 아파트는 수십억원대로 비싸지만 찾아보면 상대적으로 저렴한 소형 오피스텔이나 3~5억원대의 오래된 빌라도 있습니다. 즉 서초동과 서초고는 대체로 유복한 환경이지만 모든 사람이나 집이 다 부자인것은 아니고 주택 유형에 따라서 스펙트럼이 다릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.용적률 완화 정책, 종상향, 노후계획도시 특별법 등을 활용하면 제도적으로 200%이상 단지의 재건축 자체는 가능합니다. 하지만 대지지분이 작고 일반분양 물량이 거의 없기 때문에 소유주가 부담해야 하는 추가 분담금이 매우 커집니다. 높은 분양가로 분담금을 감당할 수 있는 서울 핵심지나 역세권만 재건축이 진행되고 외곽지역은 추진이 어려울 수 있습니다. 따라서 30~40년 뒤에는 모든 단지가 재건축되기보다 리모델링이나 초고층 용적률 인센티브 사업등으로 양극화될 가능성이 높아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매계약서 작성 후 서류를 갖추면 중도금이나 잔금 납부 날짜에 맞춰서 퇴직금을 미리 받아 사용할 수 있습니다. 법령상 등기 후 1개월 이내는 신청 가능한 마감 기한을 뜻할뿐 등기 완료 전 수령을 막는 기준이 아닙니다. 회사 승인과 연금운용사의 현금화 처리까지 최대 2주까지 시간이 소요되니깐 필요 시점보다 미리 접수하시면 됩니다. 중도금, 잔금 지급 목적에 맞게 계약 체결 직후 서류를 준비해서 여유있게 신청하시면 차질 없이 지급이 될것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 다르게 동별, 세대별 구조나 자재가 제각각이고 매매 거래량 자체가 적어서 시세 비교 기준이 없습니다. 새로 지은 건물이라 과거 매매 이력이 전혀 없어서 분양가가 주변 시세 대비 정당하게 책정된 금액인지도 파악하기도 어렵고 아파트처럼 청약홈 등을 통해서 가격이 공시되지 않으며 분양대행사의 마케팅에 따라서 가격이 고무줄처럼 변하기도 합니다. 또한 분양업자가 대출을 많이 나오게 하려고 감정가를 인위적으로 높이는 경우도 많아서 시세 착시 현상도 크게 나타나는 이유도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문하신 구조는 임차인 측 B 부동산과 임대인측 A 부동산이 함께 진행하는 전형적인 공동중개로 보입니다. 질문자님이 내시는 중개보수는 계약서상 질문자님의 중개인으로 명시되는 A 부동산에 지급하며 A 부동산이 가져갑니다. 서울 2000/80만원 주거용 오피스텔이나 주택의 경우 상한요율은 0.3~0.4%이므로 법정 중개보수는 부가세 별도 최대 30~40만원 입니다. B 부동산에서 작성하는 계약서에 A,B 두 부동산의 도장과 정보가 모두 정확하게 기재되는지 확인하시고 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.