답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미등기 주택이라도 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 전입신고와 실제 거주가 필수 요건이며 임대차신고와 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않아 보증금을 안전하게 지키기 어렵습니다. 임대인의 전입신고 금지 요구를 수용해서 대항력 없이 입주할 경우 그사이 임대인이 대출을 받아 근저당권이 설정되면 귀하의 보증금은 후순위로 밀려나 경매 시 배당받지 못할 위험이 매우 큽니다. 계약 체결이 필요하다면 특약에 입주일부터 전입신고 다음날까지 임대인은 담보권 설정 금지를 꼭 적으시고 이를 위반할 경우 즉시 계약을 해지하고 위약금을 지급한다는 조항을 반드시 넣으셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며 임대인이 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 법적 계약 해지 효력이 발생합니다. 퇴거를 결심했다면 지금 바로 임대인에게 해지 통보를 해서 3개월 뒤의 퇴거 일자를 확정하고 그 시점에 맞춰 이사 갈 집을 알아보시는 것이 보증금 반환 시기와의 공백을 줄이는 가장 안전한 방법입니다. 현재의 높은 고정 지출이 자산 형성에 걸림돌이 된다고 판단되신다면 현재의 만족감을 잠시 뒤로하고 예산에 맞는 효율적인 거주지로 이동해서 저축 규모를 늘리는 계획을 실행에 옮기시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제 7조에 따라 임대료 증액은 기존 금액의 5%를 초과할 수 없으므로 임대인의 일방적인 10% 인상 요구는 법적 근거가 없으며 거부할 수 있습니다. 임대인이 5% 초과 인상을 강요해서 퇴거를 요구하더라도 세입자는 계약갱신요구권을 행사해서 기존 조건 그대로 계속 거주할 법적 권리가 있습니다. 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 증액 상한 규정을 근거로 대응하시고 필요시 주택임대차분쟁조정위원회를 통해서 법적 조정을 신청하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장기민간임대주택 임대사업자는 임대보증금 보증보험 가입이 법적 의무이며 이를 위반할 경우 과태료 등 처벌 대상이 되므로 임대인에게 즉시 가입을 요구해야 합니다. 임대인의 보증보험 미가입 자체가 세입자의 HUG 전세보증금반환보증 심사시에 직접적인 탈락 사유는 아니지만 주택가격 산정기준을 충족하지 못할 경우 심사에서 탈락할 위험이 큽니다. 가계약금의 계약의 중요 사항에 대한 합의가 있었다면 배액배상 대상이 되나 단순 가계약 상태에서 중대한 권리 하자를 이유로 해지할 경우 반환 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 즉시 중개인과 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세는 보증금을 맡기고 월 임대료 없이 거주 후 반환받는 방식이며 월세는 보증금 외에 매달 정해진 월세를 내는 방식으로 평형과 상관없이 자신의 자금 상황에 맞춰 선택해야 합니다. 전세사기는 주로 시세보다 높은 보증금을 설정해서 보증금을 돌려주지 않거나 선순위 근저당을 숨기고 대출을 받는 깡통전세 사례가 많으므로 계약 전 등기부등본 확인이 필수입니다. 계약시에는 등기부등본의 권리관계를 꼼꼼하게 살피고 계약 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력을 확보하시고 가능하면 보증보험 가입이 보장되는 안전한 매물인지 반드시 확인하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 아파텔 투자시에는 강남, 여의도, 마곡 등 주요 업무지구와 인접하여 직주근접 수요가 확실하고 역세권에 위치해서 대중교통 이용이 편리한 단지를 우선 고려해야 합니다. 시장에서 인지도가 높은 단지로는 마곡지구의 힐스테이트 에코 마곡나루, 강남권의 강남역 루벨등이 있으며 대단지이거나 브랜드 입지도가 높은곳이 환금성 측면에서 유리합니다. 아파텔은 일반 아파트보다 전용률이 낮고 취득세 부담이 클 수 있으므로 매수 전에 반드시 주변 시세와 임대 수익률, 주차 여건 및 향후 공급 물량을 철저하게 비교하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.울산광역시의 경우 보증금 8500만원 이하인 경우 최우선변제금 2800만원까지는 경매시에도 가장 먼저 보호받을 수 있습니다. 보증금 규모와 관계없이 계약 직후 전입신고와 확정일자를 필수로 완료하여 대항력을 확보하고 계약 전에 등기부등본상의 선순위 근저당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가장 안전한 방어책은 주택도시보증공사등의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이며 가입 가능 여부를 임대인과 미리 협의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간중에 퇴거를 원할 경우 임대인의 동의가 우선이며 통상적으로 다음 세입자를 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 중도 퇴거가 가능합니다. 집이 잘 나가지 않는다면 임대인과 협의해서 현재보다 월세를 소폭 낮추거나 세입자가 부담해야 할 중개보수 비용을 임대인에게 일부 분담해달라고 제안해서 매물 경쟁력을 높여야 합니다. 법적으로 계약 종료시까지 임대료 지급 의무가 있으므로 임대인에게 상황을 정중히 설명하고 다음 세입자 구하기에 집중하며 부동산 여러곳에 매물을 빠르게 노출시는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 응시 자격에 제한이 없어 중학생도 응시가 가능하며 합격 시 자격증 취득까지 정식으로 인정받을 수 있습니다. 다만 미성년자는 관련 법령상 개업이나 공인중개사로서의 실무 수행이 불가능하므로 실제 자격증을 활용한 직업 활동은 성년이 된 이후에 가능합니다. 경제와 투자 공부를 병행하는 귀하의 계획은 장차 부동산 전문가로 성장하기 위한 매우 유익한 과정이고 지금은 이론 지식을 쌓는데 집중하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약기간 만료 2개월전까지 기존 계약을 연장하겠다는 의사를 새로운 집주인에게 명확하게 전달하여 계약갱신청구권을 먼저 행사하세요. 새로운 집주인이 등기를 마친 상태라면 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있으나 만약 등기 전이라면 귀하의 갱신청구권이 우선 적용될 가능성이 높습니다. 실거주 여부를 다투거나 퇴거를 고민해야 하는 상황이라면 관련 판례와 법령 해석이 복잡하므로 즉시 법률구조공단 등을 통해서 구체적인 상담을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.