답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사업자가 법적으로 제한된 임대보종금을 더 받기 위해서 발코니 확장비나 옵션비를 필수설치품목으로 묶어서 꼼수로 분양가를 부풀리는 전형적인 수법입니다. HUG 보증보험에 가입된 아파트라면 퇴거시 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있지만 미가입시 사업자 부도 등으로 뗴일 위험이 커서 반드시 가입 여부를 확인해야 합니다. 계약서에 명확히 확정분양가 명시가 되어있지 않거나 우선분양권 정도로만 적혀있다면 분양 전환 시점에 시세대로 분양가를 산정해서 말을 바꿀 가능성이 높습니다. 허위상담 자료와 계약서를 챙겨서 필수옵션비 거부 및 계약해제 가능 여부를 법률 전문가와 빠르게 상의해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.급증하는 가계부채를 관리하기 위해서 금융 시스템의 부실을 막고 대출을 통한 부동산 투기를 차단해서 집값을 안정시키기 위함입니다. 대출 규제의 장점으로는 무리한 영끌 투기를 막아서 집값 폭등을 억제하고 국가 차원의 가계부채 리스크와 금융 불안을 완화합니다. 하지만 현금 보유랑이 부족한 무주택자나 청년 등 실제 집이 필요한 실수요자의 내 집 마련 문턱이 너무 높아지는 단점이 생깁니다. 정부는 금융 시장의 안전을 우선시하지만 자금 조달이 막힌 실수요자에게는 부담이 커지는 양날의 검이 되고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약 예치금 기준은 청약하려는 아파트 위치가 아니라 본인의 현재 거주지인 경기도를 기준으로 따집니다. 경기도 거주자 기준 통장에 500만원이 있으면 서울을 포함해서 모든 면적에 청약이 가능하며 696만원이 모인 상태라도 별도 입금 없이 모든 면적에 지원이 가능합니다. 배우자분도 동일 조건으로 청약 통장에 일정 금액 이상 예치되어 있다면 같은 민영주택 단지에 부부가 동시에 각각 청약을 넣을 수 있고 가점제는 무주택자 위주이므로 추첨제 물량이 있는 중대형 평수 위주로 신청하시되 두사람 모두 당첨될 경우 먼저 당첨된건만 인정되는점 유의하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.역세권 청년안심주택이나 공유주택 지원 제도를 활용해서 월세와 보증금 부담을 크게 줄이고 안정적인 보금자리를 얻은 사례가 있습니다. 또한 지자체의 청년 마을 주택 지원을 받아서 지방으로 이주해서 수도권의 높은 주거비 스트레스에 벗어나서 삶의 질을 찾기도 합니다. 행복주택 같은 공공임대에 거주하면서 초기비용을 절약한 뒤에 소형 아파트 청약으로 내 집 마련에 성공한 청년들도 있으니 영끌 대신에 공공정책 지원과 공유, 소형 주택 같은 대안을 적절하게 활용해서 주거 안정을 이뤄내시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 추천하는 나라는 싱가포르, 뉴질랜드, 아일랜드 인데 총기 엄금과 강력한 법 집행으로 밤거리도 비교적 마음 높고 다닐 수 있는 세계 최고 수준의 치안 강국들입니다. 비추천하는 나라는 미국과 남아공인데 미국은 총기 사고와 약물 관련 강력범죄 위험이 높고 남아공은 살인과 강도율이 세계 최악인 수준입니다. 거주 지역을 잘 선택해야 하는 나라는 캐나다와 호주, 영국인데 미국보다 훨씬 안전하지만 대도시의 소매치기나 청소년 범죄가 늘고 있어서 지역을 잘 선택해야 합니다. 정리하자면 치안을 최우선으로 둔다면 싱가포르나 뉴질랜드를 추천드리고 총기와 강력범죄 불안이 큰 남아공은 피하시기바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약당시 누수와 곰팡이를 알고도 숨겼거나 점검을 소홀히 한 과실이 있다면 중개사의 확인, 설명 의무 위반 책임이 발생합니다. 계약금 반환과 손해배상 책임은 1차적으로 집주인에게 있으며 중개사 과실 입증시 복비면제와 부동산 공제보험 청구가 가능합니다. 집주인과의 분쟁은 임대차조분쟁조정위원회인 132번에 연락하시고 중개사 관련 분쟁은 관할 구청 부동산 관리과나 한국공인중개사협회에서 도움을 요청하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단기적으로는 대출 규제 강화로 자금 조달이 막혀서 매수 심리가 즉각 위축되고 거래랴이 급감할 것이빈다. 중기적으로 봤을때는 공급 발표와 실제 입주 사이의 시차오 인해서 전월세 시장 불안과 대기 수요가 누적될 것이며 장기적으로 신규 아파트 물량이 실제 공급되기 시작하면 수급이 안정되며 매매 가격이 하강 또는 보합세를 보일것으로 전망합니다. 종합적으로 규제 완화나 금리 변화 등 외부 변수에 따라서 장기 공급 효과의 시기와 폭은 달라질 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.도로와 접하지 않은 맹지 농지는 매수인이 구하기 어려우나 인접 토지 협의나 농지은행 매입 비축사업 등을 통해서 처분이 가능합니다. 증여받은지 몇년이 지난 농지를 다시 아버지에게 증여할 경우 증여세가 다시 부과되며 취득가액 산정과 세금 부담 측면에서 실이익이 낮습니다. 아버지께 증여후 향후 재상속이 이루어질때는 상속세 과세 대상이 되며 단기간 내 반복되는 증여, 상속은 세무당국의 부인이나 가중 과세 위험이 있어서 주의해야 합니다. 따라서 무리한 재증여보다는 조부모님 산소와 연계한 방안이나 인전 지주와의 협의나 전문가 상담을 통해서 현실적인 처분 경로를 찾아보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공시지가는 실거래가와 다르게 재산세와 각종 세금과 행정 기준을 부과하기 위해 산정되는 가격이기 때문입니다. 만약 시세 100%를 그대로 반영하면 집값이 오를때마다 세금 폭탄이 되므로 국민의 세부담 완화를 위해서 보통 시세의 70% 수준인 현실화율을 적용합니다. 전국의 수많은 부동산을 매년 특정 시점인 1월 1일을 기준으로 일괄 조사하다 보니 급격한 시장 변화와 개별 시세를 실시간으로 반영하지 못합니다. 정리하면 실거래가는 실제 시장에서 거래되는 가격인 반면에 공시지가는 세금 부과를 목적으로 의도적으로 낮게 책정된 기준 가격이라서 차이가 납니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 매매 시장이 막히고 아파트 가격이 높은 시기일수록 감정가 대비 저렴하게 매물을 취득할 수 있는 경매를 배우는 것이 훌륭한 대안이 맞습니다. 경매 공부는 단순히 싸게 사는법을 넘어서 권리분석과 현장 임장, 명도 과정등을 통해서 부동산 시장을 입체적으로 이해하는 계기를 제공합니다. 다만 무조건 저렴하다는 환상보다는 숨은 권리 하자와 고가 낙찰 위험을 주의해야 하므로 당장 낙찰받기보다 최소 6개월 이상 시세와 낙찰가를 추적하면서 공부하셔야 합니다. 감사합니다.