답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서울 아파트 전월세 매물은 3만건 아래로 급감하며 통계상으로도 역대급 품귀 현상을 보이고 있습니다. 신규 입주 물량 부족과 기존 세입자들의 계약 갱신 증가가 맞물리며서 선호도가 높은 대단지조차 매물이 제로인 상황이 실제로 발생중입니다. 이러한 공급 절벽으로 인해 서울 전셋값은 1년 넘게 연속 상승하고 있으며 보증금을 올리는 대신 월세로 전환하는 전세의 월세화도 가속화되고 있습니다. 따라서 유튜버들의 주장은 다소 자극적일 수 있으나 현시점 서울 임대차 시장이 매우 불안정하고 매물을 구하기 힘든 것은 사실입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무상으로 빌려 쓰는 사용대차는 차임 지불을 전제로 하는 상가임대차보호법의 적용 대상이 아니므로 10년 계약갱신요구궈이나 권리금 보호를 주장하기 어렵습니다. 민법상 사용대차는 기간 정함이 없는 경우 임대인이 언제든 반환을 청구할 수 있어 법적으로 대항하기 힘드나 상가 가치를 높인 비용에 대해서는 유익비상환청구권 행사를 고려해 볼 수 있습니다. 임대인이 시설물을 두고 나가라고 강요하는 경우 철거 비용 부담을 면제받는 대신 시설을 넘길 것인지 아니면 부속물매수청구권을 통해 보상을 요구할 것인지 실익을 따져봐야 합니다. 가장 현실적인 대책은 상가를 활성화시킨 기여도를 명분으로 삼아 정식 임대차 계약으로 전환을 유도하거나 퇴거를 위한 충분한 유예기간 및 이사 비용 협상에 집중하는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이사는 버리는 것에서 시작되므로 1년 이상 쓰지 않은 물건은 과감하게 처분하여 이삿짐의 총량과 견적 비용을 줄이는 것이 가장 중요합니다. 박스 겉면에는 내용물과 배치될 방 이름을 적는 라벨링을 철저히 하고 가전제품의 복잡한 연결선을 미리 사진을 찍어두면 설치 시 혼란을 방지할 수 있습니다. 당일 밤에 바로 써야 할 세면도구, 속옷, 커터칼, 충전기 등은 첫날 박스에 따로 담아 본인이 직접 운반해야 짐더미를 뒤지는 수고를 덜게 됩니다. 냉장고는 이사 전 최대한 비우는 냉장고 파먹기를 실천하고 귀중품과 통장 등은 별도의 가방에 넣어 끝까지 직접 챙기는 것이 가장 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다주택자가 세금 부담 때문에 매물을 내놓는 대신 증여나 버티기를 선택하면서 시장에 공급이 끊기는 매물 잠김 현상이 집갑을 떠받치는 역효과를 낳습니다. 특정 지역을 규제할수록 오히려 입지가 좋은 곳에 집중하려는 똘똘한 한 채 선호와 인근 지역으로 수요가 옮겨나는 풍선 효과가 발생해 전체적인 가격을 밀어 올립니다. 강력한 규제 신호가 소비자들에게는 오히려 나중에 집을 사기가 더 어려워질 것이라는 공급 부족에 대한 공포를 자극해 무리한 추격매수를 유발하기도 합니다. 결국 수요 억제 위주의 정책은 시장의 내성을 키우고 세금 부담이 임대료로 전가되는 악순환을 만들며 정책의 의도와는 달리 집값 안정화에 걸림돌이 되는 경우가 많습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 강북 집값이 상승하는 것은 대출 규제가 심한 강나을 피해 실수요자가 중저가 단지로 몰리는 풍선효과와 극심한 매물 부족이 결합한 결과입니다. 정부의 보유세 강화 정책에도 불구하고 집주인들이 매물을 거두거나 세금을 임대료에 얹어 내보내는 조세 전가 현상이 나타나면서 기대만큼의 하락세는 보이지 않고 있습니다. 부동산 가격이 하락하려면 금리의 지속적인 인상이나 실질적인 공급 폭탄이 있어야 하나 현재는 공급 절벽에 대한 불안감이 하락 요인을 상쇄하며 집값을 방어하고 있습니다. 따라서 당분간은 전반적인 급락보다는 지역별, 가격대별로 오름세와 내림세가 갈리는 시장 양극화와 차별화 장세가 더울 뚜렷해질 것이라 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.디딤돌대출은 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 신청이 가능하므로 현재 유주택자인 세대주와 함께 거주하는 상태에서는 대출을 받을 수 없습니다. 본인이 무주택자라 하더라도 세대주가 주택을 소유하고 있다면 신청 자격에서 제외되기에 대출을 받기 위해서는 먼저 세대분리를 통해 본인이 별도의 무주택 세대주가 되어야 합니다. 다만 동거인이 만 60세 이상의 부모님인 경우에는 주택을 소유하고 계셔도 예외적으로 질문자님을 무주택으로 간주하나 이 경우에도 질문자님이 세대주여야 대출 신청이 가능합니다. 따라서 생애최초 혜택을 받으려면 대출 신청 전 주소지를 이전하여 단독 세대주 요건을 갖추거나 유주택자인 동거인과 주민등록상 세대를 완전히 분리하는 과정이 반드시 선행되어야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼 신생아 전세임대 2인 가구 소득 기준 130%는 약 820만원 내외이므로 말씀하신 8,212,778원 이하라면 자격 요건을 충족할 가능성이 매우 높습니다. 성남시 5개라는 숫자는 특정 지역이나 아파트가 정해진 것이 아니라 성남시 전체에서 모집하는 총 가구 수를 의미하므로 대상자로 선정된 후 직접 집을 구하셔야 합니다. 신청자가 성남시 내에서 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 직접 찾아 LH에 권리분석을 신청하면 LH가 집주인과 계약을 맺고 이를 다시 예비신혼부부에게 임대하는 방식으로 진행됩니다 따라서 LH 청약플러스에서 자산 및 자동차 가액 등 세부조건을 재확인하신 뒤 당첨 이후에는 LH 전세 가능 문구가 있는 매물을 부동산을 통해 발 빠르게 확보하는 것이 가장 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년 이상의 해외 유학은 주재원 발령과 동일하게 취학상의 형편에 따른 부득이한 사유로 인정되며 세대원 전원이 출국할 경우 실거주 의무 예외 적용이 가능합니다. 출국 시점에 1주택자이고 출국일로부터 2년 이내에 해당 주택을 매도한다면 2년 거주 요건을 채우지 못했더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 유학을 마치고 귀국한 뒤에 주택을 처분할 계획이라면 특례가 아닌 일반 규정이 적용되므로 출국 전후의 거주 기간을 모두 합산하여 반드시 2년을 채워야 합니다. 다만 분양가 상한제 주택처럼 주택법상 실거주 의무가 있는 경우라면 지자체의 유학 증빙 서류를 제출하여 거주 의무 예외나 유예 승인을 사전에 확인하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.입주전에는 아직 전산상 거주자로 등록되지 않아 앱을 통한 신청이 불가능하므로 관할 LH 지역본부에 전화하여 전환보증금 납부용 가상계좌와 안내문을 먼저 요청해야 합니다. 해당 안내문을 은행에 제출하면 증액된 보증금까지 합산하여 대출 심사를 받을 수 있으며 승인 후 대출금이 가상계좌로 입금되면 자동으로 증액 신청이 완료됩니다. 입금이 완료된 이후에는 증액된 총액이 기재된 수정 계약서를 LH로부터 발급받아 은행에 최종 제출해야 대출 절차가 정상적으로 마무리 됩니다. 입주지정기간 시작일인 4워 27일 전에도 처리가 가능하니 서두러서 LH 콜센터 담당 지사에 연락하여 대출 증빙용 전환보증금 안내문 발송을 요청하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.11주 정도의 초단기 거주라면 보증금이 적고 뗴일 위험이 없는 경우 행정적 번거로움을 피해서 전입신고를 하지 않아도 큰 무리는 없습니다. 다만 보증금이 본인에게 부담이 되는 큰 금액이라면 기간과 상관없이 법적 보호를 받기 위해 전입신고와 확정일자를 챙기는 것이 안전합니다. 부동산을 끼지 않은 직거래 계약인 만큼 보증금 반환에 대한 신뢰도를 우선 고려하여 신고 여부를 결정하시기 바랍니다. 전입신고를 하지 않을 경우 공공기관 우편물이 이전 주소지로 배송된다는 점도 미리 참고해 두시면 좋습니다. 감사합니다.