현재 부동산 사장은 사실상 영끌이 불가능한 구조아닌가요?

Question

최근에 기준금리가 상승하면서 댓글에 영끌러들 큰일났다 이런 댓글이 달리는데 현재 우리나라는 대출 규제도 빡시고 또 dsr이나 ltv같은 것으로 대출도 잘 나오지 않는 구조라서 영끌이 예전처럼 가능할까 싶더군요. 결국 현재 부동산 사장은 사실상 영끌이 불가능한 구조아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

불가능하다고까지 할 수는 없지만, 현재 시장과 대출규제 상황을 고려하면 과거처럼 쉽게 접근하기는 어려운 상황이라고 생각합니다. 질문처럼 강화된 대출규제와 높아진 주택가격이 가장 큰 이유가 될 수 있으며, 금리 부담까지 높아지는 상황에서는 주택 구매심리가 위축될 수밖에 없습니다.

특히 현실적으로 대출을 최대한 활용한다고 하더라도 주택가격 자체가 워낙 높기 때문에 일정 수준 이상의 자기자금이 없다면 이른바 ‘영끌’을 통한 주택 매수 자체도 쉽지 않습니다. 결국 현재는 단순히 대출을 얼마나 받을 수 있는지만 보기보다는 본인의 자기자금과 소득, 매월 감당할 수 있는 원리금 수준까지 함께 고려하여 주택 매수 여부를 판단하는 것이 중요하다고 생각합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

과거 저금리 시절과 다르게 현재는 주택담보대출에 스트레스 DSR2단계 등 강력한 상환능력 심사가 적용돼서 추가적인 레버리지 활용이 차단되었습니다. 시중은행들이 가계대출 총량 관리를 위해서 1주택자 주택담보대출 금리를 높이고 다주택자 대출을 중단하면서 유동성 공급로 자체가 메말라 있습니다. 온라인상의 영끌러 위기 반응은 신규 진입자들의 무리한 매수일수도 있겠지만 이미 고점에서 대출을 받아서 고금리를 버티는 기존 차주들의 누적된 이자 고통을 뜻하는걸로도 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

예전처럼 소득 대비 엄청난 금액을 대출로 끌어다가 집을 사는 전형적인 영끌은 현재 구조에서는 상당히 어려워졌다고 보는 게 맞습니다

핵심은 신규 매수자의 레버리지 여력이 크게 줄었지만, 여러 형태의 레버리지는 여전히 존재한다는 것입니다

현재 기준으로 보면 특히 중요한 게 DSR + 스트레스 DSR입니다

금융위는 2025년 7월부터 3단계 스트레스 DSR을 시행했고, DSR 적용을 받는 사실상 모든 가계대출에 미래 금리상승 위험까지 반영해 대출한도를 계산하도록 했습니다

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

예전처럼 부동산 대출을 최대한 끌어다가 집을 사는 것은 사실상 어려워졌다고 보시는게 맞을 것 같습니다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되었고, 금리 상승 위험까지 반영해서 대출 한도를 계산하고 있기 때문에 예전처럼 집값의 상당 부분을 대출로 마련하는 방식은 사실상 불가능하죠.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

맞습니다.

지적하신 대로 현재 우리나라 부동산 시장은 과거 저금리 시기처럼 영혼까지 끌어모아 집을 사는 이른바 영끌이 원칙적으로 불가능에 가까운 구조입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

현재 강화된 LTV 와 스트레스 DSR 규제로 인해서 과거처럼 소득을 초과하는 거액의 대출을 받아서 집을 사는 이른바 영끌은 사실상 불가능한 구조가 맞습니다. 모든 대출 원리금을 연 소득 기준으로 엄격하게 통제하고 가상의 가산금리까지 반영해서 한도를 깎기 때문에 대출 문턱이 매우 높습니다. 따라서 현재 시장에서 움직이는 매수세는 무리한 대출에 의존하는 영끌족보다는 현금 동원력이 있는 실수요자나 자산가 위주로 재편되고 있다고 보는것이 타당해 보입니다. 감사합니다.