답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부모님의 지원을 받아 디딤돌 대출을 활용하는 것이 가장 현명합니다. 성인 자녀는 부모님으로부터 5000만원까지 세금 없이 증여를 받을 수 있어 이 금액을 합쳐 자본금을 8000만원으로 키우는 것이 최우선 입니다. 증여 한도를 넘는 금액이 필요하다면 차용증을 쓰고 2026년 기준 약 2.1억원까지 무이자로 빌려도 세무상 안전합니다. 생애최초라면 LTV 80% 디딤돌 대출 등을 적용받을 수 있어 예를 들어 2.5억원 아파트는 현금 5천만원만 있으면 매수가 가능합니다. 현재 말씀하신대로 2.9%대 금리는 시중 금리보다 매우 낮으므로 최대한 활용하여 대출 실행 후 실거주하는 것이 자산 형성에 유리합니다. 즉 5천만원까지는 비과세 증여로 받고 부족하면 차용증을 쓰시고 그 후 저금리 정부 대출을 최대치로 활용해 매수하는 것을 추천드려요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2년 계약 기간을 채우지 못할 경우 임대인의 동의 없이는 일방적인 계약해지가 불가능하며 남은 기간의 월세를 지불해야 할 법적 책임이 있습니다. 세입자는 계약서에 명시된 기간을 준수할 의무가 있으며 본인의 사정으로 퇴거할때는 임대인이 보증금을 즉시 돌려줄 법적 의무가 없습니다. 현실적으로는 임대인이 다음 세입자를 구하는 조건으로 계약 해지에 합의해주며 이때 발생하는 새로운 임대차 계약의 복비를 기존 세입자가 손해배상 차원에서 대신 부담하는 것이 관례입니다. 다음 세입자가 들어오기 전까지 공실이더라도 계약상의 월세와 관리비를 계속 지불해야하며 보증금 역시 다음 세입자가 잔금을 치러야 돌려받는 경우가 많습니다. 만약 계약 갱신 요구권을 사용하여 연장된 상태에서 중도 퇴거라면 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생하지만 최초 2년 계약 기간중이라면 이 혜택을 받을 수 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 계획은 부득이한 사유로 인정받기 매우 어려워 보입니다. 토지거래허가구역 내 주택 매수는 잔금과 동시에 즉시 일주가 원칙이며 통상적인 입주 준비 기간인 약 1~3개월을 넘어서는 공실 방치는 허가 위반으로 간주됩니다. 자녁 학업이나 기존 주택 전세 만기 같은 개인적인 사정은 인정이 어렵고 법에서 정한 예외 사유만 구청장의 허가를 받을 수 있습니다. 오직 매수하려는 집에 기존 세입자가 있고 그 계약 기간이 남았을 경우에만 예외적으로 입주 시기를 늦출 수 있으나 질문하신 공실 매수 후 비워두는 상황은 해당이 되지 않습니다. 실거주 의무 위반시 매년 매매가격의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과되며 2026년 현재 정부는 실거주 여부를 더욱 철저히 전수 조사하고 있어 각별히 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.과거 데이터에 따르면 거래량 하락은 보통 가격 하락의 선행 지표였지만 2026년 서울 시장은 조금 다릅니다. 최근의 거래량 급감은 살 사람이 없어서가 아니라 10/15 부동산 대책 등 강력한 대출 규제와 규제지역 확대로 인해 사고 싶어도 대출이 안나오서 못사는 상황에 가깝습니다. 매수자만 줄어든 것이 아니라 양도세 부담과 공급 부족 우려로 매도자들도 물건을 거두어들이는 눈치싸움을 하고 있습니다. 거래량이 없는데도 가격이 안 떨어지는 이유가 이러한 이유 때문입니다. 진짜 하락의 신호는 거래량이 없는데 급매물이 쌓이고 전세가까지 동반 하락해야 진짜 하락장입니다. 지금은 전세가가 계속 오르며 매매가를 지지하고 있어 하락장보다는 관망세에 가깝습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문1 : 네 가능합니다 2024년 말부터 강화된 수도권 대출 규제와 달리 지방 주택은 방공제 의무 적용 대상에서 제외되었습니다. 주변에서 안된다고 하는 이유는 방공제(소액임차보증금 차감)이라는 변수 때문일 확률이 높은데 원래 디딤돌 대출은 LTV 80%를 적용하더라도 대출 한도에서 방공제를 빼지만 생애최초 특례구입자금보증을 활용하면 이 방공제만큼을 보증서로 대체하여 실제 매매가의 80%를 꽉 채워 받을 수 있습니다. 질문2: 모든 요건을 갖췄음에도 한도가 깎이는 이유는 디딤돌 대출은 DTI 60% 이내여야 합니다 부부합산 소득이 7000만원이면 충분하지만 만약 다른 기대출이 많다면 DTI에 걸려서 한도가 줄어들 수 있고 80%의 기준은 매매가와 KB시세 중에 가장 낮은 금액을 기준으로 하여 매매가는 2억 5천이지만 시세가 2억 3천으로 잡힌다면 2억 3천의 80% 만 나옵니다. 대출 심사와 한도 확인을 위해 가장 정확한 상담처는 주택도시보증공사 1566-9009(디딤돌 대출 주관 기관) , 한국주택금융공사 1688-8114 (생애최초 특례보증 주관 기관) , 질문자님의 주 은행에 상담하시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.손해배상액 산정은 전세금을 월세로 환산한 금액의 3개월분과 (신규 임대료-기존임대료) X 24개월을 합 금액으로 보통 이 금액이 가장 큽니다. 그리고 이사비, 중개수수료 등 실제 지출 증빙 금액 이 3가지중 가장 큰 금액으로 산정합니다. 법적 권리를 확인할 수 있으며 퇴거한 임차인 자격으로 주민센터에 방문하여 해당 주택의 임대차 정보제공 요청서를 신청하시면 됩니다. 본인이 나간 후 제 3자가 확정일자를 받았는지 혹은 전입해 있는지 법적으로 가능합니다. 이사 후 1~2개월 뒤 주민센터에서 임대차 정보를 열람하여 새로운 세입자가 있는지 확인하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.명절이라도 외부 차량을 방치하는 것은 당연한것이 아닙니다. 입주민의 권리가 우선이니 주차비를 내는 입주민 공간이 없는데 외부 차량을 방치하는 것은 관리소의 직무유기입니다. 관리사무소 당직실에 전화해 출입증 없는 무단 주차 차량 때문에 입주민이 주차를 못하니 지금 당장 단속해달라고 강력하게 항의하시고 명절 후 입주자대표회의에 방문해서 차량 등록제 강화나 외부 차량 유료화를 공식 안건으로 올리셔야 합니다. 먼저 당직실이나 경비실에 전화해서 순찰과 스티커 부착을 요구하시는 것이 가장 빠릅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.내부 상태보다는 입지와 대지 지분이 가격을 결정하므로 집이 낡았다고 해서 시세가 크게 깎이지는 않습니다. 매수자도 30년 된 집을 올수리를 전제로 매수하기 때문에 리모델링이 된 집보다는 조금 낮게 파릴뿐 수리비 전체가 가격에서 빠지는 것은 아닙니다. 다만 샷시나 배관 등 노후도가 심하면 매수자가 수리비 명목으로 수백만원 정도의 가격 절충을 요구할 수는 있습니다. 내부가 너무 낡으면 가격보다는 팔리는 속도에서 손해를 보기 때문에 급하게 파셔야 한다면 약간의 가격 조정은 필요할 수도 있습니다. 그러니 큰돈을 들여서 수리하지 마시고 집을 최대한 비우고 청소하여 넒어 보이게 하는 것이 제값을 받는 가장 똑똑한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.걱정 안하셔도 됩니다. 일시적 2주택 제도를 활용하면 다주택 과세를 피할 수 있습니다. 새 아파트를 사고 나서 현재 규제지역에 여부에 따라 다르지만 보통 3년 이내에만 기존 주택을 팔면 됩니다. 양도소득세 비과세 혜택 유지는 기존 아파트를 팔 때 다음 조건을 지키면 1주택처럼 12억원까지 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기존 주택 취득 후 1년위 지난 뒤 새 주택을 사야 하며 새주탁을 산 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 파시면 됩니다. 이 기간 안에는 서류상 2주택이라도 세법상으로는 1주택자로 대우해 줍니다. 종합부동산세 기준일인 6월 1일 당시에 2주택 상태라면 고지서가 나올 수 있습니다. 하지만 이 역시 일시적 2주택 특례 시천을 하면 1주택자 기본 공제와 고령자, 장기보유 세액공제 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.긍정적으로 평가하는 측은 기본주택 등 공공이 주도하여 저렴하게 임대,분양 주택을 대량으로 공급함으로써 서민들의 주거 사다리를 복원하려는 시도를 높게 평가하고 있으며 다주택자에 대한 세부담을 높이고 금융 규제를 강화하여 집이 실거주 목적이 아닌 돈벌이 수단이 되는 것을 막으려는 의지가 강하다고 보고 있습니다. 또한 개발이익을 공공이 환수하여 인프라에 재투자하는 모델이 부동산 불평등을 해소할 근본적인 대책이라고 주장하고 있습니다.반면에 부정적으로 평가하는 측은 지나친 규제와 가격 통제가 오히려 민간 공급을 위축시키고 장기적으로는 주택 수급 불균형을 초래해 집값을 더 올릴 수 있다고 우려하고 있으며 종부세 등 보유세 강화가 결국 임대료 인상으로 이어져 집이 없는 세입자에게 경제적 부담이 전가되는 부작용을 지적하고 있습니다. 정부가 시장에 너무 깊숙이 개입할 경우 개인의 자산 선택권이 제한되고 공공기관의 비대화나 효율성 저하 문제 또한 발생할 수 있다고 비판하고 있습니다. 감사합니다.