답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1년 단위 계약의 오피스텔이라도 실제 주거용으로 사용중이라면 법적으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 계약 기간이 1년이더라도 전체 주거 기간을 2년으로 보장받을 수 있어 갱신권 사용이 가능합니다. 갱신을 원하신다면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 집주인에게 명확하게 의사를 전달해야 합니다. 단 임차인이 2개월 이상의 월세를 연체할 사실이 없어야 하며 집주인이나 직계가족이 실거주하려는 경우에는 갱신 요구가 거절될 수 있습니다. 따라서 해당 조건을 모두 충족하는지 미리 확인하신 후 정해진 기간 내에 갱신 의사를 메시지나 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 알리시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1.2억원의 대출을 부담하면서까지 양주역 신축 아파트로 이동하는 것은 주거 환경을 개선하는 기회지만 매월 발생하는 원리금 상환 부담이 가계에 미칠 영향을 철저하게 검토해야 합니다. 의정부 빌라보다 양주역 일대의 신축 아파트가 향후 환금성과 시세 상승 측면에서 유리할 가능성이 크므로 5년 이상의 장기 거주를 목표로 계획을 세우는 것이 합립적입니다. 대출 이자 및 원금 상환액이 월 소득의 30%를 초과하지 않는지 확인하여 경제적인 위기 상황에서도 충분히 버틸 수 있는 여력이 있는지 따져보아야 합니다. 만약 상환 후에도 필수 생활비를 유지할 수 있다면 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있으나 가계가 과도하게 빠듯해진다면 현재 빌라에 거주하며 자금을 더 모으는 것이 안전합니다. 따라서 본인의 현재 소득과 향후 자금 흐름을 냉정하게 분석한 뒤 주거의 질 향상과 재무적 안정성 주 어느쪽에 무게를 더 둘지 부부 간에 충분하게 논의하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 계획처럼 혼인 후 입주권이 아파트로 완공된 뒤 이를 먼저 매도할 경우 혼인합가 비과세 특례 적용이 배제될 위험이 큽니다. 입주권이 주택으로 전환되면 승계취득 요건 등으로 인해 세법상 비과세 특례 대상에서 제외될 가능성이 매우 높기 때문입니다. 따라서 입주권이 아파트로 준공되기 전에 여성분 명읭늬 기존 주택을 먼저 매도하여 비과세를 받는 순서로 계획을 수정하는 것이 좋습니다. 혼인합가 특례를 활용해 여성분 주택을 먼저 비과세로 정리한 뒤 남성분 주택에서 거주 요건을 채우며 추후 매도하는 전략이 훨씬 안전합니다. 다만 주택 및 입주권의 취득 경로와 시점에 따라서 세부적인 세금 판단이 크게 달라질 수 있으니 최종 실행 전 반드시 세무사 등 전문가의 구체적인 상담을 받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 갖추더라도 계약 이후 집주인이 대출을 받아서 근저당을 설정하면 순위가 밀려 경매 시 보증금 회수가 위험해질 수 있습니다. 계약서에 임대차 기간 중 담보 대출 금지라는 특약을 넣는 것은 위반 시 계약 해지의 법적 근거가 되지만 집주인이 대출을 강행하는 것을 물리적으로 완전히 막을 수는 없습니다. 따라서 수시로 등기부등본을 발급받아서 집주인이 몰래 대출을 실행하지는 않았는지 본인이 직접 주기적으로 확인하는 습관이 중요합니다. 은행 대출이 집주인의 행동을 완벽하게 제약하지는 못하므로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등 보증보험에 가입하여 혹시 모를 상황에 대비하는 것이 가장 확실한 보호 수단입니다. 집주인의 무단 대출 시 즉시 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있도록 특약 사항을 최대한 구체적으로 작성하고 필요하다면 공증까지 받아두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.같은 아파트 다지 내에서 냉장고를 이동할 때 문 분리 작업비가 포함되어 보통 10만원에서 20만원 사이의 비용이 발생합니다. 냉장고의 브랜드나 모델에 따라 구조가 다르므로 문 분해 시 특수 기술이 필요할 수 있어 반드시 사전에 해당 정보를 업체에 공유해야 합니다. 단순 운송 비용뿐만 아니라 현장에서 발생하는 기술료와 작업 인원수에 따라 최종 견적은 달라질 수 있습니다. 고가의 가전제품이라면 사설 업체보다는 제조사의 공식 이전 설치 서비스를 이용하는 것이 제품 파손 방지와 보증 측면에서 가장 안전해 보입니다. 작업 당일 원활한 진행을 위해 이동 경로에 있는 장애물을 미리 치우고 냉장고 내부의 내용물을 최소화하여 준비하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.채권최고액 1억 6800만원은 통상 실제 대출 원리금의 120% 수준으로 설정ㄹ되므로 실질적인 대출금은 약 1억 4천만원으로 추정되어 매매가 대비 부채규모가 큰지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 소유자 순번 4번은 해당 부동산의 소유권이 이전된 횟수를 나타내며 은행의 순위가 7번인 것을 을구에 설정된 권리 중 일곱번째 순위라는 것을 의미합니다. 순위번호가 7번이라도 앞선 1번에서 6번까지의 등기가 이미 말소되었다면 실질적으로 1순위 근저당이 될 수 있으므로 반드시 등기부등본의 말소 사항까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 계약을 진행하기 전에는 등기부등본의 을구를 직접 확인하여 현재 말소되지 않고 남아있는 유효한 채권최고액이 얼마인지 명확하게 파악하는 것이 중요합니다. 등기부상의 복잡한 권리 관계를 혼자서 판단하기 어렵다면 계약 전에 공인중개사에게 선순위 채권의 유효 여부를 명확하게 확인받고 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.장특공은 장기보유특별공제의 줄임말로 부동산을 장기간 보유한 후 양도할 때 발생하는 세금 부담을 덜어주기 위해 양도소득세에서 일정 금액을 공제해 주는 제도입니다. 소득세법에 따르면 토지나 건물을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 보유 기간에 따라 공제율이 다르게 적용되어 세액이 줄어드는 효과가 있습니다. 특히 1세대 1주택이면서 거주 요건까지 충족한 경우에는 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제율이 확대 적용되어 세금 절감 효과가 매우 큽니다 다만 보유기간이 3년 미만이거나 1세대 1주택이 아닌 일반 주택, 다주택자의 경우 공제 대상에서 제외되거나 공제율이 축소될 수 있습니다. 따라서 부동산을 매도하여 양도소득세가 발생할때는 사전에 국세청을 통해 본인이 해당하는 장기보유특별공제율을 정확하게 확인하고 계획을 세우는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼부부의 첫 주택 매매에서는 개인적인 주거 편의성보다 자산의 유동성과 가치 상승을 의미하는 환금성에 더 높은 우선순위를 두는 것이 바람직합니다. 실거주 만족도는 개인의 노력으로 개선할 수 있지만 입지와 수요 같은 환금성 요인은 한번 결정되면 바꾸기 어렵기 때문에 자산 관리에 훨씬 큰 영향을 미칩니다. 교통과 일자리 접근성이 우수한 핵심 입지의 소형 아파트는 향후 매도 수요가 꾸준하여 자산 가치를 방어하고 상급지로 이동하기 위한 발판이 됩니다. 당장의 주거환경에 치중하여 환금성이 낮은 주택을 매수할 경우 향후 자산이 묶이거나 매각이 지연되어 다음 단계로 나아가지 못하는 위험이 발생할 수 있습니다. 그러니 첫집은 자산 증식의 기초 체력을 다지는 징검다리로 삼아서 나중에 매도하기 쉽고 수요가 풍부한 입지 조건을 중심으로 선택하는 것이 좋습니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.여수시에 거주하며 민간 주택에 거주하는 군인은 여수시 청년 및 신혼부부 주거비 지원 조례에 따라 무주택 청년 또는 시혼부부 전세작므 대출이자 지원을 받을 수 있습니다. 또한 여수시에 주소를 둔 청년 취업자의 주거비 부담을 덜어주는 청년 취업자 주거비 지원 사업을 통해 연간 최대 240만원의 주거비를 지원받을 수 있습니다. 소득과 연령 기준을 충족하는 신혼부부 및 무주택 청년의 경우 여수형 청년임대주택 지원사업을 통해 보증금 부담 없이 임대주택에 거주하는 혜택을 고려해볼 수 있습니다. 지원 대상자의 조건이나 예산 상황에 따라 세부 요건이 달라질 수 있으므로 신청 전 반드시 여수시청 누리집의 공고를 확인하는 것이 좋습니다. 관련 정책의 상세한 신청 자격 및 절차는 여수시 청년인구정책관인 061-659-3427을 통해 더 정확하게 안내받으실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본은 소유권과 근저당 같은 권리관계를 나타내느 장부이고 지적도는 토지의 물리적인 형태와 경계를 증명하는 장부이므로 두 서류는 서로 다른 목적을 가집니다. 권리와 소유주를 판단할때는 등기부등본이 우선이며 지적도의 범위와 상관없이 등기부에 소유자로 기재된 사람만이 해당 필지에 대한 법적 권리를 주장할 수 있습니다. 질문에 언급하신 397-2 와 397-3번지는 별개의 필지이므로 각 토지별로 발급된 등기부등본에 소유자로 등록된 사람이 각각의 소유권을 가집니다. 따라서 권리 관계나 소유권 분쟁이 발생하면 등기부등본을 기준으로 판단하고 토지의 실제 면적이나 경계에 대한 분댕이 발생하면 지적도를 기준으로 판단하게 됩니다. 감사합니다.